免租期費(fèi)用引爭議租商鋪要細(xì)看這些

案情簡介
原告：某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司
被告：錢某
2018年6月22日，原告某管理公司作為出租人（甲方）與作為承租人（乙方）的某教育信息咨詢服務(wù)有限公司，雙方就某教育機(jī)構(gòu)項目商鋪簽訂了《某教育機(jī)構(gòu)租賃合同》約定如下：
甲方將案涉商鋪出租給乙方作為兒童早教培訓(xùn)品牌的經(jīng)營場所。
3.2.2條約定：租賃期限為5年，2018.7.1-2019.12.31為經(jīng)營免租期，合同計租日為2020.1.1。
4.1條約定：商鋪使用過程中的費(fèi)用分為租金和綜合管理費(fèi)，其中綜合管理費(fèi)包含空調(diào)電費(fèi)、新風(fēng)系統(tǒng)電費(fèi)和網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)用。2018.7.1-2019.6.30期間，租金單價為25元/平方米/月，月租金為24,300元；綜合管理費(fèi)為5元/平方米/月，月管理費(fèi)為4,860元，費(fèi)用合計為29,160元等。
4.2條約定：甲方雙方同意在上述租賃期內(nèi)，租金和綜合管理費(fèi)按叁個月為一期進(jìn)行預(yù)付結(jié)算。下一期租金和綜合管理費(fèi)由乙方在上一期租賃期限屆滿前15日內(nèi)向甲方一次性支付。乙方簽訂租賃合同后15日內(nèi)支付首期租金和綜合管理費(fèi)，甲方提供租賃發(fā)票。
合同9.1條約定：在租賃期內(nèi)，如因乙方未能按時足額結(jié)清當(dāng)期租金和綜合管理費(fèi)，乙方應(yīng)以當(dāng)期應(yīng)付租金和綜合管理費(fèi)總額為基數(shù)，自應(yīng)付之次日起，按每日千分之一向甲方支付違約金。乙方欠租達(dá)15天，甲方有權(quán)單方面解除合同收回商鋪并沒收保證金，乙方在收到解除合同通知書之日無條件退場，否則，由此造成甲方的經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。
合同同時對履約保證金、雙方權(quán)利及義務(wù)、合同變更及終止、違約責(zé)任、合同效力、特別約定等進(jìn)行了約定。

2019年3月27日，原告某管理公司通過郵寄方式向被告錢某送達(dá)了《解約告知函》，該函主要載明：
2018.7.1-2019.12.31為經(jīng)營免租期，免租期內(nèi)不用支付租金，但是綜合管理費(fèi)按合同5元/平方米/月，每季度應(yīng)支付綜合管理費(fèi)14,580元。但截至2019.3.25，已經(jīng)拖欠綜合管理費(fèi)等費(fèi)用合計43,740元。
按租賃合同違約責(zé)任9.1條約定，自2018.8.1-2019.3.25違約金欠付7,698.24元，另2018.7.15-2019.2.14拖欠公攤水電費(fèi)11,858元，已連續(xù)超過15日，拖欠費(fèi)用行為違反了合同約定，依據(jù)合同9.1條約定，原告符合單方解除合同的條件。如作出如下函告：1、自收函之日起原告正式與被告解除租賃合同關(guān)系等。
同日，被告錢某對《解約告知函》進(jìn)行了回函稱，合同約定免租期至2019.12.31，并未約定在此期間需支付公攤水電費(fèi)及綜合管理費(fèi)，被告經(jīng)營過程中并不存在違約行為。2019.3.31，被告向原告支付了2018.11.1至2019.3.31期間的綜合管理費(fèi)24,300元。



案件結(jié)果
一、被告錢某于判決生效之日起10日內(nèi)支付原告某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司綜合管理費(fèi)19,440元以及違約金（違約金計算方法：以19,440元為基數(shù)，自2019年3月27日起，按照中國人民銀行同期貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金至付清之日止）；
二、被告錢某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司律師費(fèi)5,000元；
三、駁回原告某商業(yè)運(yùn)營管理有限公司的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)由被告錢某承擔(dān)。
 
律師說法
依法成立的合同，自成立時生效，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。結(jié)合以上案件，主要有2個爭議焦點值得注意：

爭議焦點一：案涉租賃合同約定的經(jīng)營免租期內(nèi) 該不該支付綜合管理費(fèi)？
《中華人民共和國合同法》第125條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思”。
案件中，明確約定了經(jīng)營免租的期限，但對經(jīng)營免租期內(nèi)免除的具體費(fèi)用未做約定，導(dǎo)致經(jīng)營免租期內(nèi)是否應(yīng)當(dāng)免除綜合管理費(fèi)存在理解分歧。
1、從通常來講，在租賃合同中約定免租期條款系常見內(nèi)容，通常認(rèn)為免租期條款是承租人和出租人雙方設(shè)定的一定免交租賃物租金的期限的條款。
在房屋租賃合同中（通常租賃商鋪的形式居多），租賃房屋在作為經(jīng)營用房的初期階段，囿于經(jīng)營環(huán)境的培養(yǎng)周期、租賃物所處地段的商業(yè)氛圍、商業(yè)模式等客觀因素的影響，租賃物所產(chǎn)生的盈利能力處于蓄養(yǎng)階段。
出租人出于招商的目的，承租人則為了減少租金給付帶來的經(jīng)營成本壓力，雙方通過協(xié)商會設(shè)定一定期限免交租金，以利用在免租期限拓展市場，尋找潛在客戶群，這也是行業(yè)比較普遍的現(xiàn)象，符合社會普遍認(rèn)知。
2、從案涉合同的相關(guān)約定來講，已約定：商鋪使用過程中的費(fèi)用分為租金和綜合管理費(fèi)，其中綜合管理費(fèi)包含空調(diào)電費(fèi)、新風(fēng)系統(tǒng)電費(fèi)和網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)用，已經(jīng)進(jìn)行了分別明確。
因此，案涉租賃合同約定的經(jīng)營免租期內(nèi)承租人應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的綜合管理費(fèi)。
 
爭議焦點二：案涉租賃合同是否應(yīng)當(dāng)予以解除？
案件中，被告確有遲延支付綜合管理費(fèi)的行為，但在收到解約告知函后，便及時向原告支付了2018.11.1至2019.3.31期間的綜合管理費(fèi)。
由于原、被告雙方對案涉租賃合同所約定的經(jīng)營免租期內(nèi)免除的具體費(fèi)用存在理解分歧，造成了綜合管理費(fèi)的遲延履行，雖被告不能以此為由拒付綜合管理費(fèi)，但該行為并未使當(dāng)事人一方甚或雙方的合同目的無法實現(xiàn)。
原告基于善良債權(quán)人的義務(wù)應(yīng)就催告函與解約告知函間確定合理間隔期限，發(fā)出催告函與解約告知函之間僅時隔5日，結(jié)合在案證據(jù)與后續(xù)履行情況，其間隔時間明顯過短。
而被告本意并非惡意拖欠綜合管理費(fèi)，而后積極履行。
因此，原告要求被告返還案涉商鋪并支付至搬離之日止的占用使用費(fèi)的訴訟請求，不能受到支持。

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