買的房子出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明誰擔(dān)責(zé)重慶房產(chǎn)糾紛律師

重慶房產(chǎn)糾紛律師劃重點：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，該合同的風(fēng)險應(yīng)由買受人自行承擔(dān)。
《最高人民法院對關(guān)于無證售房問題的答復(fù)》中明確：
其一，對于實踐中開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證明即出售商品房的，根據(jù)《最高人民院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該商品房預(yù)售合同無效，但是在起訴前開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定該商品房買賣合同有效。


 
其二，在商品房預(yù)售合同被認(rèn)定無效之后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十七條的規(guī)定，合同無效的，不影響合同中獨立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。
因此，如果該預(yù)售商品房合同有關(guān)于解決爭議的約定，則人民法院應(yīng)尊重該當(dāng)事人約定的效力，將該約定作為處理當(dāng)事人之間爭議的依據(jù)。
在合同無效且合同中并無有關(guān)解決爭議方法的情況下，應(yīng)進一步根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。
與此同時，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
 
其三，為了進一步解決實踐中如何處理無證預(yù)售商品房合同無效后的賠償損失問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，在開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人已經(jīng)支付的購房款及利息，并應(yīng)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，即規(guī)定了針對開發(fā)商欺詐行為的懲罰性賠償。
至于開發(fā)商沒有欺詐或者故意隱瞞的情況，則應(yīng)根據(jù)上述合同法的規(guī)定，進行法律適用，因此，如果人民法院能夠認(rèn)定，開發(fā)商與購房人對于合同無效均有過錯，則應(yīng)根據(jù)雙方的過錯程度，判決各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這是適用合同法的結(jié)果。
 
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