法院處理無(wú)證房產(chǎn)的買賣問(wèn)題的意見(jiàn)基本是一致的，重慶房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)律師就無(wú)證房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解析。
情況一、房屋買賣雙方簽訂的無(wú)證房屋買賣合同，該合同不會(huì)因房產(chǎn)證的缺失而一律判決無(wú)效。但因?yàn)椴荒苋〉梅慨a(chǎn)證，導(dǎo)致買方不能按約定時(shí)間辦理貸款手續(xù)的，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。
但強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的才屬無(wú)效。
而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)在性質(zhì)上應(yīng)屬于管理型強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)。
管理性強(qiáng)制規(guī)定是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)定。
此類規(guī)定旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并不否認(rèn)該行為在民商法上的效力。
效力性強(qiáng)制性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)定，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無(wú)效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)定。
此類規(guī)定不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。
因此，只有違反了效力性的強(qiáng)制規(guī)定的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
情況二、買賣無(wú)證回遷房的法律效力。所謂回遷房是指開(kāi)發(fā)商在征收土地時(shí)，配給回遷戶的房子。
有些回遷戶將回遷房直接予以處理，從而形成了一些糾紛。
雖然回遷房的買賣可以突破一些商品房交易的禁錮，價(jià)格也可能會(huì)便宜一些，但是回遷房的買賣還是存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)：
比如回遷房辦理房產(chǎn)證時(shí)，一般是根據(jù)業(yè)主在簽訂回遷房協(xié)議時(shí)所注明的名字確定房產(chǎn)所有人，不會(huì)直接將房產(chǎn)證的名字列在購(gòu)房人名下。
在這種情況下，如果出賣人反悔，購(gòu)房人將不會(huì)得到想要的房產(chǎn)。
因此說(shuō)，未取得房產(chǎn)證的回遷房是不可以進(jìn)行買賣的。
基于此，在購(gòu)買回遷房時(shí)，一定要問(wèn)清回遷房是否有房產(chǎn)證。
若尚無(wú)房產(chǎn)證，要切實(shí)注明應(yīng)自取得房產(chǎn)證后一定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
因回遷房具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方死亡，回遷房依法應(yīng)作為遺產(chǎn)由繼承人分割，所以，在簽訂回遷房買賣合同時(shí)，最好要求賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣方出賣行為的認(rèn)可和繼承權(quán)利的放棄。
情況三、無(wú)證安置房的買賣問(wèn)題。
所謂安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。
安置對(duì)象包括城鎮(zhèn)居民被拆遷用戶和征拆遷房屋的農(nóng)戶，安置房就是政府或企業(yè)對(duì)拆遷對(duì)象的一種補(bǔ)償形式。
因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。
但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒(méi)有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒(méi)什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。
如果沒(méi)有房產(chǎn)證，房屋買賣協(xié)議一般是不受法律保護(hù)的。
通過(guò)上文重慶律師為您詳細(xì)介紹的關(guān)于“無(wú)證房產(chǎn)買賣”的風(fēng)險(xiǎn)及糾紛處理3大問(wèn)題 重慶房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)律師的相關(guān)知識(shí)，相信大家對(duì)相關(guān)法律知識(shí)都有了初步了解。如果你還有其他的法律問(wèn)題，歡迎咨詢，我們會(huì)有專業(yè)的律師為您解答疑惑。
情況一、房屋買賣雙方簽訂的無(wú)證房屋買賣合同，該合同不會(huì)因房產(chǎn)證的缺失而一律判決無(wú)效。但因?yàn)椴荒苋〉梅慨a(chǎn)證，導(dǎo)致買方不能按約定時(shí)間辦理貸款手續(xù)的，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。
但強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的才屬無(wú)效。
而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)在性質(zhì)上應(yīng)屬于管理型強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)。
管理性強(qiáng)制規(guī)定是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)定。
此類規(guī)定旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并不否認(rèn)該行為在民商法上的效力。
效力性強(qiáng)制性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)定，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無(wú)效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)定。
此類規(guī)定不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。
因此，只有違反了效力性的強(qiáng)制規(guī)定的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
情況二、買賣無(wú)證回遷房的法律效力。所謂回遷房是指開(kāi)發(fā)商在征收土地時(shí)，配給回遷戶的房子。
有些回遷戶將回遷房直接予以處理，從而形成了一些糾紛。
雖然回遷房的買賣可以突破一些商品房交易的禁錮，價(jià)格也可能會(huì)便宜一些，但是回遷房的買賣還是存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)：
比如回遷房辦理房產(chǎn)證時(shí)，一般是根據(jù)業(yè)主在簽訂回遷房協(xié)議時(shí)所注明的名字確定房產(chǎn)所有人，不會(huì)直接將房產(chǎn)證的名字列在購(gòu)房人名下。
在這種情況下，如果出賣人反悔，購(gòu)房人將不會(huì)得到想要的房產(chǎn)。
因此說(shuō)，未取得房產(chǎn)證的回遷房是不可以進(jìn)行買賣的。
基于此，在購(gòu)買回遷房時(shí)，一定要問(wèn)清回遷房是否有房產(chǎn)證。
若尚無(wú)房產(chǎn)證，要切實(shí)注明應(yīng)自取得房產(chǎn)證后一定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
因回遷房具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方死亡，回遷房依法應(yīng)作為遺產(chǎn)由繼承人分割，所以，在簽訂回遷房買賣合同時(shí)，最好要求賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣方出賣行為的認(rèn)可和繼承權(quán)利的放棄。
情況三、無(wú)證安置房的買賣問(wèn)題。
所謂安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。
安置對(duì)象包括城鎮(zhèn)居民被拆遷用戶和征拆遷房屋的農(nóng)戶，安置房就是政府或企業(yè)對(duì)拆遷對(duì)象的一種補(bǔ)償形式。
因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。
但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒(méi)有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒(méi)什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。
如果沒(méi)有房產(chǎn)證，房屋買賣協(xié)議一般是不受法律保護(hù)的。
通過(guò)上文重慶律師為您詳細(xì)介紹的關(guān)于“無(wú)證房產(chǎn)買賣”的風(fēng)險(xiǎn)及糾紛處理3大問(wèn)題 重慶房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)律師的相關(guān)知識(shí)，相信大家對(duì)相關(guān)法律知識(shí)都有了初步了解。如果你還有其他的法律問(wèn)題，歡迎咨詢，我們會(huì)有專業(yè)的律師為您解答疑惑。
50010302002461號(hào)