二手房買方毀約不買了怎么處理

　　在二手房的買賣過程當(dāng)中，經(jīng)常會有買方毀約不買的情況發(fā)生，如果遇到這種情況應(yīng)該怎么辦呢。所以下面是承業(yè)律師事務(wù)所小編為大家?guī)?strong>二手房買方毀約不買了怎么處理的相關(guān)知識。希望能夠幫助大家解決相應(yīng)的問題，當(dāng)然大家也可以咨詢承業(yè)律師事務(wù)所。

　　一、二手房買方毀約不買了怎么處理

　　1、在二手房的買賣合同當(dāng)中，如果買方有違約行為或者是直接拒絕購買的話，賣方是可以依照法律來維護(hù)自己的合法權(quán)益的，但是前提是買賣雙方之間的買賣合同必須是合法有效的。有效的條件包括：行為的主體是有效的、簽訂的過程是有效的、合同的內(nèi)容是有效的等等，當(dāng)符合條件之后才能夠有后續(xù)的維權(quán)行為。

　　我國法律已經(jīng)規(guī)定了在簽定合同之后，一方不履行合同所要承擔(dān)的法律后果，由于合同的簽訂是民事法律行為，所以上升不到刑事的高度。一方就算違約也不能夠被判刑，只能夠依照相應(yīng)的方法來進(jìn)行解決，例如強(qiáng)制要求繼續(xù)履行或者是賠償損失等等。

　　2、具體來講，在一方明確違約之后，另一方可以向法院或者是向?qū)Ψ絽f(xié)商，提請繼續(xù)履行，也就是說，賣方可以有權(quán)要求買方繼續(xù)履行合同，繼續(xù)購買房屋。當(dāng)然，這只是在買方有能力繼續(xù)履行的情況下才可以這樣提出，如果買方由于一些不可控的因素或者是沒有能力繼續(xù)購買的話，就不可以提請繼續(xù)執(zhí)行。

　　如果沒有辦法要求買方繼續(xù)履行合同的話，就可以要求買方賠償自己的損失。由于雙方簽訂買賣合同達(dá)成契約之后，自己就沒有辦法用另外的方式處理自己的房子，很可能會給自己造成損失。由于這個損失完全是用買房的違約行為造成的，所以是可以要求買方來進(jìn)行損害賠償?shù)?。具體的賠償可以看賣方實際損失的金額或者是隱藏的損失金額。如果燒飯沒有辦法協(xié)商決定的話，可以申請人民法院進(jìn)行判決。

　　3、最后，賣方可以要求買方支付違約金。違約金的數(shù)額一般是在合同當(dāng)中已經(jīng)規(guī)定好的。如果沒有規(guī)定好的話，違約金的事我最多不能超過合同總金額的兩成部分，即20%。在這個限度之內(nèi)，賣方可以要求買方進(jìn)行承擔(dān)作為違約的懲罰。

　　二、怎么避免二手房買方毀約不買

　　1、在與二手房房主簽訂購房合同時，購房者必須提前考慮房價上漲等因素，考慮相關(guān)的可能結(jié)果，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，及時辦理，避免對方反悔。

　　2、為避免因為房主主張房屋為夫妻共有而最后被判定合同無效，買房人應(yīng)在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

　　3、為了了解所購房屋的真實情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任作出書面約定。

　　4、購房者要了解待購的房屋是否屬于不能上市的國家法律明確規(guī)定的農(nóng)村宅基地所建房屋，如果是的話，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋。

　　三、二手房買賣的注意事項

　　1、設(shè)施設(shè)備清點

　　由于二手房一般都被原房東裝修和使用過，因此，買房人在簽訂房屋買賣合同時，就應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，交接房屋時按照合同約定進(jìn)行清點、驗收。

　　2、水、電、煤氣、天然氣的清點及過戶

　　雙方應(yīng)一同來到自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營業(yè)網(wǎng)點辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)，并向工作人員詢問原房東有無欠費情況。

　　3、有線電視、數(shù)字電視、電話、寬帶的過戶

　　雙方應(yīng)一同來到有線電視公司、電信或網(wǎng)通的營業(yè)網(wǎng)點辦理過戶手續(xù)，同時，買房人也要特別注意詢問工作人員原房東有無拖欠費用的情況。

　　4、物業(yè)服務(wù)費、公共維修基金、取暖費結(jié)清

　　雙方應(yīng)一同來到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù)，同時辦理物業(yè)費用繳納的交接，要注意詢問物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費及取暖費。

　　5、戶口遷移

　　雙方應(yīng)一同來到房屋所在地的派出所，詢問房屋內(nèi)的戶口情況，原房東應(yīng)將戶口全部遷出，如仍有戶口，買房人可要求原房東遷出，若其拒絕辦理，可追究其違約責(zé)任。

　　6、清點鑰匙

　　原房東交給下家的鑰匙包括：房間鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、地下室或小房鑰匙、信箱鑰匙等。

　　7、結(jié)清尾款

　　以上六項均過戶及結(jié)算完畢后，將房屋買賣合同約定的尾款在扣除下家代原房東支付的費用后，余額為下家實際應(yīng)支付的款項。上加收款后應(yīng)出具收條并注明“全部房款已結(jié)清”字樣。

　　8、簽署《房屋交接書》

　　《房屋交接書》應(yīng)將上述7各方面的內(nèi)容以文字的形式固定下來，雙方簽字、捺手印，一式兩份，雙方各執(zhí)一份。

　　以上就是承業(yè)律師事務(wù)所小編為大家?guī)?strong>二手房買方毀約不買了怎么處理的全部內(nèi)容。在二手房的買賣當(dāng)中如果確定了購買的話，應(yīng)該盡快進(jìn)行買賣合同的簽訂。如果你還有更多的法律問題，歡迎咨詢承業(yè)律師事務(wù)所的相關(guān)律師，他們會為你做出專業(yè)的解答。