二手房逾期過戶可能會導(dǎo)致一房多賣的風(fēng)險。二手房的過戶一般要在條件達(dá)成時盡快的過戶。除了一房多賣的情況還有可能會存在原房主否認(rèn)過戶，導(dǎo)致定金及其他不能夠退還，最好在過戶前進(jìn)行相關(guān)的房屋預(yù)告登記或異議登記。那么二手房逾期過戶的風(fēng)險有哪些呢？接下來就有承業(yè)律師事務(wù)所的小編為大家來解答。
一、二手房逾期過戶的風(fēng)險有哪些？
(一)一房二賣的風(fēng)險。如果逾期辦理過戶，由于房屋產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此賣方完全可以將房屋再賣一次，從而影響到購房者的合法權(quán)益。
(二)房屋權(quán)利受到限制。比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權(quán)利就不能全面行使。如果購房者購買了這樣的房子，將承擔(dān)很大風(fēng)險，房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。即便與賣房者進(jìn)行了房屋交易公證，也屬于無效。
(三)房屋共有人不同意賣房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購房者在買房時要房主與共有人都同意才行。
在二手房的交易中，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，就是買賣雙發(fā)在簽訂了房屋買賣合同后并不急于辦理房屋過戶手續(xù)，而是等待一段很長的時間之后，再到房屋主管部門辦理房屋的過戶手續(xù)。
究其原因，很多都是為了避稅。因為根據(jù)法律的規(guī)定：“個人購買商品住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅。”由于很多的二手房交易進(jìn)行時，出賣人取得該房屋的所有權(quán)還不足五年，要全額征收營業(yè)稅，因此買賣的雙方為了避稅，才在房屋買賣合同中作了如此的約定。為了保險起見，有的買賣雙方為此還對房屋買賣合同進(jìn)行了公證。
但這并不保險，由于交易時間過于延長，增加了交易過程中出現(xiàn)意外及一方違約的可能，即便將合同進(jìn)行公證，也不能排除出賣人將房屋再次轉(zhuǎn)讓的可能，即一房二賣的可能。
我國的相關(guān)法律對房屋等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，在出現(xiàn)一房二賣的情況時，并不是誰的合同簽訂在先房屋就歸誰所有，而是誰先登記過戶房屋就歸誰所有，因此即便房屋買賣合同經(jīng)過了公證，但出賣人又將房屋轉(zhuǎn)買他人，并辦理了房屋登記過戶手續(xù)，則該房屋就只能為他人所有，而先前簽訂合同的買受人就只能是依據(jù)房屋買賣合同要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任了。由此可見這種為了避稅而延遲辦理房屋登記過戶的二手房買賣合同，實際上增加了交易雙方的風(fēng)險，因此，希望二手房交易的當(dāng)事人在簽訂合同時對此進(jìn)行理性的思考，作出合理的選擇。
二、二手房逾期過戶的案例：
原告(反訴被告)高某雪與被告(反訴原告)王某清房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員宋培海獨任審判，并于訴訟中依高某雪申請追加北京安信瑞德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下稱安信公司)作為本案的第三人，公開開庭進(jìn)行了審理。高某雪及其委托代理人、王某清及其委托代理人、安信公司的委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
高某雪訴稱：2013年4月21日，原被告簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：高某雪將其名下的北京市朝陽區(qū)4205號樓房(以下稱訴爭房屋)出賣給王某清;房屋成交價為人民幣825萬元(下文中貨幣均為人民幣);王某清逾期付款的，應(yīng)于實際支付應(yīng)付款之日起3日內(nèi)按逾期應(yīng)付款額日萬分之5的標(biāo)準(zhǔn)支付高某雪違約金;本合同簽訂之日起90日內(nèi)，原被告共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù);本合同項下發(fā)生的爭議，由房屋所在地法院管轄。合同簽訂當(dāng)日，原被告又簽訂了《補充協(xié)議》，約定：王某清于2013年4月21日向高某雪支付購房定金25萬元，4月25日向高某雪支付購房款300萬元，于辦理過戶當(dāng)天向高某雪支付剩余房款500萬元;自本合同簽訂之日起100日內(nèi)，原被告共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理該房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。合同、協(xié)議生效后，王某清依約支付給高某雪購房款325萬元。在協(xié)議約定的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移最后期限(2013年7月29日)屆滿前，高某雪曾多次向中介公司安信公司業(yè)務(wù)員邢芳峰詢問：王某清何時可以支付最后一筆房款?邢回答：王某清去了香港，手機(jī)號也變了，聯(lián)系不到王某清。2013年10月23日，高某雪接到王某清丈夫李勵的電話，稱現(xiàn)在無法支付高某雪第三筆購房款，愿意按院里房屋賣價補償高某雪。10月26日，高某雪夫妻二人與王某清夫妻二人在西苑飯店咖啡廳商談買房款如何支付，高某雪告知王某清逾期付款已屬違約，要求予以補償;王某清承諾補償高某雪。2013年10月30日，中介公司邢芳峰電話告知高某雪：王某清最后一筆購房款500萬已經(jīng)準(zhǔn)備好，明天可以付，然后去辦理過戶。2013年10月31日，王某清向高某雪銀行卡里匯入?yún)f(xié)議約定的最后一筆購房款500萬元。11月1日，原被告及中介公司的業(yè)務(wù)員邢芳峰共同到房地部門辦理了所售房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。王某清違反雙方協(xié)議條款的約定，逾期95天支付高某雪房款500萬元，依照合同條款約定應(yīng)承擔(dān)違約金237500元。故此起訴請求：判令王某清向高某雪支付違約金237500元。
王某清辯稱并反訴稱：王某清沒有違約。雙方辦理過戶是在2013年11月1日，王某清支付余款是在2013年10月31日，是在過戶前一天。按照買賣合同和補充協(xié)議中有關(guān)“辦理過戶當(dāng)天向賣方支付500萬元余款”的約定，王某清沒有延期付款。由于高某雪一直沒有同王某清到稅務(wù)部門交納稅款，導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)不能及時網(wǎng)上申請權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，所以才導(dǎo)致過戶時間延長，也導(dǎo)致了付款期限延長。合同約定的是逾期付款的違約責(zé)任，而不是逾期向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的違約責(zé)任，高某雪以申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的時間作為其主張違約金的依據(jù)是錯誤的。合同約定的違約金過分高于實際損失，請求法院予以酌減。買賣合同約定賣方應(yīng)在2013年10月20日將房屋交付給買方，否則按日計算向買方支付已付房款萬分之五的違約金。截至2013年10月20日王某清已付購房款325萬元，高某雪直到2013年11月3日才將房屋交付給王某清，違約14天，應(yīng)支付違約金。故此向法院提起反訴請求：判令高某雪向王某清支付違約金22750元。
高某雪針對王某清的反訴辯稱：不同意王某清的反訴請求。逾期交房完全是由于王某清逾期付款造成的。王某清在付清最后一筆房款之前從來沒有、也不敢提出來讓高某雪按合同約定日期給她交房，因為她理虧，她知道沒錢付給高某雪。即使王某清要求高某雪交房，高某雪也可以依據(jù)法律規(guī)定拒絕，因為王某清有應(yīng)該先履行的合同義務(wù)尚未履行。買賣合同約定簽約之日起100日內(nèi)(也就是2013年7月29日前)辦理過戶，過戶當(dāng)天支付最后一筆房款，房屋于2013年10月20日交付。按照合同約定的流程，辦完過戶高某雪收到最后一筆房款距離交房高某雪最少有82天(2013年7月29日至10月19日)的準(zhǔn)備時間。由于王某清無力按約定時間支付最后一筆房款，所以遲遲不去和高某雪辦理過戶。王某清支付最后一筆房款的時間已經(jīng)超過合同約定的交房日期。高某雪收到房款的第二天就和王某清辦理了過戶，過完戶的第3天就交了房，已經(jīng)非常快了。合同約定的違約金過分高于實際損失，請求法院予以酌減。
安信公司述稱：買賣雙方補充協(xié)議中約定簽約后100日內(nèi)辦理過戶，過戶時支付尾款500萬元。但王某清沒有按補充協(xié)議第一條第5款的約定在100天內(nèi)，也就是2013年7月底前湊齊最后一筆房款500萬元。補充協(xié)議第一條第5款的約定到期時賣方催促買方及時付款辦理過戶，買方因為當(dāng)時湊不齊尾款曾經(jīng)說過想不買了賠償賣方。但之后到2013年10月底買方把錢湊齊，并且告訴了我公司經(jīng)紀(jì)人，我公司及時和賣方溝通辦理過戶事宜。2013年10月31日王某清把尾款500萬元轉(zhuǎn)賬支付給高某雪，11月1日雙方去辦理了過戶。
經(jīng)審理查明，2013年4月21日，原被告簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：高某雪將訴爭房屋出賣給王某清，成交價為825萬元;買方逾期付款的，應(yīng)于實際支付應(yīng)付款之日起3日內(nèi)按逾期應(yīng)付款額日萬分之5的標(biāo)準(zhǔn)支付賣方違約金;本合同簽訂之日起90日內(nèi)，原被告共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。合同簽訂當(dāng)日，原被告又簽訂了《補充協(xié)議》，約定：買方于2013年4月21日向賣方支付購房定金25萬元，4月25日向賣方支付購房款300萬元，于辦理過戶當(dāng)天向賣方支付剩余房款500萬元;自本合同簽訂之日起100日內(nèi)，買賣雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理該房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù);買賣雙方應(yīng)在2013年10月20日前辦理物業(yè)交割手續(xù);買賣雙方任何一方逾期履行本補充協(xié)議約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。合同簽訂后，王某清依約向高某雪支付了定金和房款共計325萬元。2013年10月31日，王某清向高某雪支付最后一筆購房款500萬元。2013年11月1日，原被告辦理了訴爭房屋過戶手續(xù)。高某雪于2013年11月3日將訴爭房屋交付給王某清。
高某雪提交其與王某清的丈夫和公公的電話錄音，高某雪夫婦與王某清夫婦的談話錄音，證明王某清承認(rèn)因為資金短缺沒能在補充協(xié)議約定的過戶最后期限(2013年7月29日)前支付500萬元購房款。王某清對上述錄音證據(jù)的真實性認(rèn)可，但認(rèn)為上述證據(jù)證明了高某雪只要求王某清付款，沒說要求過戶。
高某雪提交其與安信公司業(yè)務(wù)員邢芳峰的電話錄音和手機(jī)短信記錄，證明因王某清沒有按合同約定期限支付尾款，高某雪多次與安信公司交涉催促辦理過戶手續(xù)，邢芳峰知道王某清直到2013年10月23日仍沒有錢支付尾款。王某清和安信公司對上述證據(jù)的真實性認(rèn)可。
王某清提交其代理律師對邢芳峰做的調(diào)查筆錄，證明高某雪曾表達(dá)過房屋價格便宜的想法，高某雪沒有催促過辦理過戶，申請過戶的前提是先交納稅款。
王某清提交契稅憑證，證明原被告是2013年10月21日共同到稅務(wù)部門繳納的稅款。
上述事實，有雙方當(dāng)事人提交的相關(guān)證據(jù)、當(dāng)事人陳述意見及庭審筆錄等在案佐證。
本院認(rèn)為，原被告簽訂的房屋買賣合同及《補充協(xié)議》是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，王某清依約向高某雪支付了定金和首期房款325萬元，合同約定剩余房款500萬元在過戶當(dāng)天支付，同時約定買賣雙方于簽約之日起100日內(nèi)(也就是2013年7月29日前)辦理過戶手續(xù)。故合同約定的過戶日期即為買方付清剩余房款的日期，該約定對于買賣雙方均具有約束力。高某雪提交的相關(guān)證據(jù)能夠相互印證，形成優(yōu)勢證據(jù)，證明雙方未能在2013年7月29日前辦理過戶手續(xù)系由于王某清未能湊齊剩余房款所導(dǎo)致。王某清辯稱高某雪只要求其付款，未要求過戶，根據(jù)生活常識和交易習(xí)慣，在買方未準(zhǔn)備好剩余房款之前，賣方當(dāng)然不可能要求將房屋過戶給買方，王某清的該抗辯意見明顯違背生活常識，本院不予采信。王某清辯稱未交稅之前無法辦理過戶，但王某清未能舉證證明高某雪存在拒絕配合辦理交稅手續(xù)的行為，故王某清的該項抗辯意見本院亦不予采信。王某清未能及時湊齊剩余房款導(dǎo)致買賣雙方未能在約定日期前辦理過戶手續(xù)，已構(gòu)成違約，高某雪依據(jù)合同約定要求王某清支付違約金的訴訟請求有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。王某清認(rèn)為合同約定違約金過高請求法院酌減的抗辯意見本院予以采信，本院綜合案件情況，依據(jù)公平原則，對違約金數(shù)額依法酌減為16萬元。依據(jù)公平原則，本院酌減高某雪訴訟請求部分的訴訟費仍應(yīng)由王某清負(fù)擔(dān)。
對于王某清要求高某雪支付遲延交房違約金的反訴請求，高某雪辯稱其有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)。雙方合同約定的付款交房日期(2013年10月19日)比過戶日期(2013年7月29日)晚八十余天，按交易習(xí)慣亦多是在辦理過戶手續(xù)付清剩余房款后再辦理房屋交接，故本案中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王某清付清剩余房款的合同義務(wù)應(yīng)先于高某雪的交房義務(wù)得到履行，在王某清未履行其義務(wù)前，高某雪有權(quán)拒絕履行交房義務(wù)，高某雪關(guān)于行使先履行抗辯權(quán)的抗辯意見成立。在王某清付清剩余房款后，高某雪在3日內(nèi)將訴爭房屋交付給了王某清，不存在明顯遲延，王某清要求高某雪支付遲延交房違約金的反訴請求沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
被告(反訴原告)王某清于本判決生效后三日內(nèi)向原告(反訴被告)高某雪支付違約金十六萬元。
以上就是關(guān)于二手房逾期過戶的風(fēng)險有哪些的相關(guān)規(guī)定，二手房逾期過戶的風(fēng)險其實還是挺大的，而且二手房過戶要根據(jù)房屋的到期情況，而且可以先向有關(guān)機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。希望這些資料和步驟足夠的清晰，假如您對此仍有疑問的話還是建議您咨詢承業(yè)律師事務(wù)所專職律師，希望對您有幫助，感謝您的閱讀。
50010302002461號