二手房交易如何防范風(fēng)險

　　二手房由于其房價低于新商品房，因此二手房的交易市場是較為火熱的，但是由于二手房的房產(chǎn)特性區(qū)別與商品房，所以在進(jìn)行二手房交易的時候就需要格外注意，那么今天就跟承業(yè)律師事務(wù)所小編一起來看看二手房交易如何防范風(fēng)險以及相關(guān)問題的解答是怎樣的吧！

　　一、二手房交易如何防范風(fēng)險

　　(一)確認(rèn)房主：核實(shí)真實(shí)身份。簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險。

　　(二)確定房屋是否有歷史遺留問題。如欠費(fèi)或相應(yīng)協(xié)議，這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費(fèi)用，時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。

　　(三)明確付款方式。購買二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買賣雙方的規(guī)避風(fēng)險意識形成了“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，在實(shí)際操作中，買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。

　　(四)約定支付違約金的時間。這是買賣雙方比較關(guān)心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時間。

　　二、哪些二手房不能買賣

　　(一)只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；

　　(二)未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；

　　(三)在農(nóng)村集體土地上興建的房屋或者已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；

　　(四)所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

　　(五)已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋；

　　(六)以標(biāo)準(zhǔn)價購買，尚未按成本價補(bǔ)足剩余價款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋；

　　(七)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；

　　(八)房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的；

　　(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　三、二手房交易中介費(fèi)的計算方法是什么

　　依據(jù)物價局相關(guān)文件規(guī)定，房產(chǎn)交易額在1000萬元金額（含1000萬元）以下的，按3%收??；超過1000萬元金額以上的按0.5%收取，中介收取服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按每宗交易額計算，而不應(yīng)該按照買賣雙方分別計算。

　　比如，一套房產(chǎn)的成交額為100萬元，那中介費(fèi)的計算方法為：

　　中介費(fèi)=100萬元×3%=3萬元

　　即買賣雙方合計需要支付給房產(chǎn)中介的中介傭金為3萬元整。

　　再比如，一套房產(chǎn)的成交額為1100萬元，那中介費(fèi)的計算方法為：

　　中介費(fèi)=1100×0.5%=5.5萬元

　　即買賣雙方合計需要支付給房產(chǎn)中介的中介傭金為5.5萬元整。

　　看到這里，承業(yè)律師事務(wù)所小編相信你也了解了相關(guān)的知識內(nèi)容了，二手房的買賣合同簽訂之后，是需要前往房產(chǎn)管理部門進(jìn)行過戶的，因此只有過戶手續(xù)完成才算交易完成，好了以上就是二手房交易如何防范風(fēng)險的相關(guān)內(nèi)容，如果你還有疑問，可以咨詢我們的律師。