二手房逾期交房的處理辦法

　　新房二手房的買賣都需要雙方之間共同針對主要的問題協(xié)商好，比如二手房逾期交房的問題。如果，發(fā)生了此類情況，二手房逾期交房的處理辦法又是怎么樣的呢？我相信你一定會對此產生濃厚的興趣。今天承業(yè)律師事務所的小編就帶你詳細了解有關于此的問題。下面，請看詳細介紹。

　　一、二手房逾期交房的處理辦法

　　1、事先考察二手房逾期交房甄別

　　在看房之初，就要對是否有可能發(fā)生延遲交房的情形進行甄別，以便盡早采取應對措施。一般情況下，如果家有老人同住，買家應盡量先詢問一下老人，是否愿意搬離，以及是否找好別的住處，如果得到了肯定的答復，則可放心購買，如果老人持反對意見，則可能會遭遇麻煩，所以該慎重對待。而如果沒有為老人安頓好新的住處，則建議較好不要簽訂買賣合同。

　　2、二手房逾期交房違約責任事先定

　　雖然目前執(zhí)行的格式合同版本中已涉及到逾期交房的違約責任，但這仍然需要購房者留意。一般情況下，司法機關往往會根據(jù)合同的約定來處理糾紛案件，因此事先詳細約定違約責任，產生糾紛之后處理起來也能做到有據(jù)可依。不過目前有部分人在簽訂房產買賣合同過程中忽略了這個問題，因此一旦出現(xiàn)意外往往會讓自己陷入被動境地。

　　專業(yè)人士建議，在簽訂房產買賣合同時，一定要對延遲交房的違約責任進行詳細約定，如具體的交房時間、逾期之后所要承擔的具體違約責任，以及延遲超過一定期限達到解除買賣合同條件之后賣方所要承擔的違約責任等。

　　此外，還可約定訟訴費用的承擔責任。因為很多時候延遲交房所要承擔的違約責任并不大，但一旦聘請律師打官司，其律師費用并不低，如在上海最少需要5000元，這是一筆不菲的開支，因此可以提前約定由違約方來承擔。

　　3、二手房逾期交房嘗試加大震懾力度

　　加大索賠力度，或者多留下一些尾款，并直截了當提出就是為了防止對方延遲交房，這無形中會增加震懾力度，讓賣家不敢造次。大震懾力度也是一種應對措施。這么做的好處是向賣方明確傳達出這樣的信息：我已對延遲交房有所準備，請你自覺遵守合同約定。

　　有兩種方法可以采用：其一是適當加大索賠力度，如在一般情況下，延遲交房每逾期一日，違約金為總房價的的萬分之二，律師建議將其提高到日萬分之五，甚至日千分之一；此外，還可要求多留尾款，并直接說明其用意。例如總價在100萬元之內的物業(yè)，一般保留尾款為1萬元，買家可以提出留下更多

　　4、二手房逾期交房及時留存相關證據(jù)

　　一旦碰到逾期延遲交房情形，則應該及時保留相關證據(jù)，如果進入司法訴訟程序，這將作為證據(jù)被司法機關所采用。不輕信賣方口頭承諾而及時留存有關證據(jù)，這是一種比較合理的做法。除了自己向對方發(fā)函要求履行義務之外，也可要求中介公司一同發(fā)函要求賣方予以積極配合。而對于少數(shù)態(tài)度極為惡劣的賣方，買家甚至可以向警方報警。因為從法律上來說，在已經取得房產證的前提下，房屋實際上已屬于自己，賣方拒不搬離相當于“霸占”。

　　沒有按照既定的細則進行編寫二手房違約交房的內容。希望大家在接觸此類事件時一定要提前明確交房時間，對拖延的時間的賠償、雙方的責任、相關法律費用的責任作明確的說明，避免后期產生的一些糾紛。

　　二、二手房房屋過戶流程

　　1、買賣前的產權審核，擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。首先，要仔細查看業(yè)主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字；其次，看購房時的相關憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產權歸屬。

　　2、交定金與簽合同?？春梅孔?，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5％計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。

　　如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

　　一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。

　　3、為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

　　4、贖樓，贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說，贖樓是業(yè)主方的責任。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0．8％的擔保費用，以及0．4％的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭；其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

　　三、二手房交易如何防騙

　　1、查驗房產證上的房主與賣房人是否為同一個人，并要求賣方提供合法的證明。包括產權證書、身份證件、資格證件以及其它相關證件。

　　2、查驗房產證上所標注的面積與實際面積是否一致。買家可以到房產管理的有關部門確認所購房屋的產權來源與合法性。

　　3、查驗產權的完整性，確認房屋有無債務負擔、有無房產抵押的問題，包括私下抵押、共有人等。在驗明所購房屋的產權性質后，才能安全購買。

　　4、在80年代建造的二手房普遍較多，由于這些二手房時間較長，就可能會存在管線老化或走線不合理、墻皮易裂或脫皮、天花板滲水、防水防火性能較差等情況。因此，買家在選購這類二手房時，就要注意那些因房齡較高而產生的問題。

　　逾期交房這是違反了當初合同上的內容，如果造成一定損失還需要進行相關賠償。以上就是承業(yè)律師事務所小編的資料整理。希望大家通過閱讀以后可以更加清楚了解二手房逾期交房的處理辦法是怎么樣的這個問題。如果你還有其他的法律問題，歡迎咨詢承業(yè)律師事務所，我們會有專業(yè)的律師為您提供幫助。