二手房買賣質(zhì)量糾紛應(yīng)如何處理

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)法的法律規(guī)定已經(jīng)相當(dāng)完善，在涉及二手房買賣方面更是有所研究。那么，二手房買賣質(zhì)量糾紛應(yīng)如何處理？相信大家對(duì)這樣一個(gè)問題十分感興趣，接下來就讓承業(yè)律師事務(wù)所小編來為你一一解答這樣一個(gè)問題，希望能夠?qū)δ阌兴鶐椭?/p>

　　　一、二手房買賣質(zhì)量糾紛應(yīng)如何處理

　?。ㄒ唬┌l(fā)生二手房糾紛的時(shí)候可以與賣家協(xié)商解決

　　二手房糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因?yàn)閰f(xié)商不需要走太過正式的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間短，雖然也存在著難以達(dá)成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當(dāng)二手房糾紛發(fā)生，購(gòu)房者開始還是應(yīng)該選擇與賣家面對(duì)面協(xié)商，擺出有關(guān)的事實(shí)依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會(huì)是圓滿的解決辦法。

　　（二）發(fā)生二手房糾紛的時(shí)候可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴

　　發(fā)生二手房糾紛如果協(xié)商不成，并且二手房糾紛買賣的爭(zhēng)議或者分歧比較大，購(gòu)房者可以向發(fā)生二手房糾紛的二手房所在地的消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，并提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。雖說消費(fèi)者協(xié)會(huì)的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會(huì)因此受到調(diào)查，產(chǎn)生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會(huì)選擇和平解決了。

　?。ㄈ┌l(fā)生二手房糾紛的時(shí)候可以　向有關(guān)行政部門投訴

　　在二手房糾紛中，如果你購(gòu)房的時(shí)候涉及到了中介費(fèi)、合同約定外的其他收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，那你就可以向有關(guān)的物價(jià)行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門投訴。在二手房糾紛中，如果遇見各類建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級(jí)建設(shè)行政主管部門投訴。

　　（四）發(fā)生二手房糾紛的時(shí)候可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁

　　在二手房糾紛中，合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當(dāng)事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議，否則仲裁機(jī)構(gòu)無權(quán)受理。交由仲裁機(jī)構(gòu)處理不僅方便快捷，而且仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當(dāng)事人雙方自行選定的，也有利于減少二手房糾紛雙方的對(duì)立情緒。

　　（五）發(fā)生二手房糾紛的時(shí)候可以向有關(guān)人民法院起訴

　　發(fā)生二手房糾紛時(shí)，向有關(guān)人民法院起訴是最后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取二手房糾紛訴訟的方式，即使二手房糾紛訴訟相對(duì)來說比較復(fù)雜并且耗時(shí)耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住二手房糾紛訴訟講求證據(jù)，所以購(gòu)房者一定要注意收集證據(jù)，比如房屋買賣合同等。

　　二、二手房買賣質(zhì)量糾紛情形

　　在二手房買賣過程中，出賣人是否承擔(dān)出賣房屋的質(zhì)量保證責(zé)任依據(jù)實(shí)際情況的不同而各不相同，主要分為三種情況：

　?。ㄒ唬┤绻鲑u人故意隱瞞房屋質(zhì)量問題而將房屋出賣給買受人的，出賣人應(yīng)該對(duì)此質(zhì)量問題承擔(dān)保證責(zé)任，買受人有權(quán)向出賣人請(qǐng)求賠償；

　　（二）如果出賣人已經(jīng)將房屋的質(zhì)量問題明確告知買受人或者買受人明知房屋的質(zhì)量問題而購(gòu)買房屋的，則出賣人對(duì)此質(zhì)量問題不再承擔(dān)保證責(zé)任，買受人也無權(quán)向出賣人請(qǐng)求賠償；

　?。ㄈ┤绻鍪鄯课荽嬖陔[蔽的質(zhì)量問題，并且該質(zhì)量問題是房屋本身所固有而非出賣人在裝潢、使用房屋過程中所產(chǎn)生的，那么只要沒有證據(jù)證明出賣人明知有此質(zhì)量問題，出賣人對(duì)此質(zhì)量問題就不承擔(dān)保證責(zé)任。但與此同時(shí)，買受人卻仍可以房屋所有人的身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

　　三、二手房房屋質(zhì)量出現(xiàn)糾紛時(shí)的注意事項(xiàng)

　　第一，分清責(zé)任主體，房屋質(zhì)量糾紛經(jīng)常涉及三個(gè)主體：開發(fā)商、物業(yè)公司、建筑施工單位。簡(jiǎn)單地說，開發(fā)商對(duì)房屋承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任；物業(yè)公司通常對(duì)小區(qū)內(nèi)公共部位承擔(dān)一般的維修、管理義務(wù)；而建筑施工單位基于施工合同向開發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。只有開發(fā)商基于商品房買賣合同向購(gòu)房人承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。所以說，如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題應(yīng)向開發(fā)商提出。

　　第二，慎重要求退房，《商品房買賣合同解釋》規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”第１３條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和要求賠償損失的，應(yīng)予支持。”也就是說無論在竣工驗(yàn)收階段還是在房屋交付使用后，只要出現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人均可要求退房及要求賠償損失。但在實(shí)踐中，主體結(jié)構(gòu)不合格不能通過驗(yàn)收的情況并不多見。作為購(gòu)房人在入住后欲證明房屋主體不合格，往往須通過鑒定，但高額的鑒定費(fèi)也往往會(huì)令購(gòu)房人望而止步。且何為“嚴(yán)重影響正常居住使用”亦無明確法律規(guī)定。因此，法院因房屋存在質(zhì)量問題判決退房的亦不多見。但購(gòu)房人針對(duì)房屋存在的質(zhì)量問題依追究開發(fā)商的一般質(zhì)量保證責(zé)任，并要求其對(duì)造成的損失依法賠償，只要事實(shí)清楚、證據(jù)充分，一般會(huì)得到法院的支持。

　　第三，注意收集證據(jù)，爭(zhēng)取糾紛處理中的主動(dòng)。如何收集證據(jù)是購(gòu)房人最頭疼的問題，可采取諸如拍照、攝像、書面記錄等方法，必要時(shí)可請(qǐng)公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證等方式收集證據(jù)。另外，向開發(fā)商提出的關(guān)于房屋質(zhì)量問題及解決意見盡量以書面形式。這樣，一方面可以證明該房屋當(dāng)時(shí)存在何種質(zhì)量問題及質(zhì)量問題的狀況；另一方面還可以證明購(gòu)房人在訴訟時(shí)效期間內(nèi)向開發(fā)商提出了質(zhì)量問題及解決請(qǐng)求。據(jù)此，可避免因超過訴訟時(shí)效而得不到法院的保護(hù)，為協(xié)商不成情況下的訴訟解決爭(zhēng)議做出必要的準(zhǔn)備?！?/p>

　　以上就是承業(yè)律師事務(wù)所小編為你一一整理的關(guān)于二手房買賣質(zhì)量糾紛應(yīng)如何處理的問題相關(guān)的內(nèi)容。在二手房買賣過程中，出賣人是否承擔(dān)出賣房屋的質(zhì)量保證責(zé)任依據(jù)實(shí)際情況的不同而各不相同，如果協(xié)商不成，還可以借助法律手段解決糾紛。