房貸被拒引發(fā)的二手房買賣糾紛

　　核心內(nèi)容：下面，承業(yè)律師事務(wù)所房地產(chǎn)小編介紹一個(gè)房產(chǎn)買賣合同糾紛，就案例中出現(xiàn)的房貸沒通過而履行不能的違約責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)解讀。

　　2009年2月1日，某公司通過股東大會(huì)決議，同意將系爭房屋出售給原告，并全權(quán)委托吳某辦理此項(xiàng)事宜。同日，梁某(乙方)與甲公司(丙方)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定在甲公司的居間下，梁某以51萬元的價(jià)格購買系爭房屋。2009年2月2日，梁某向甲公司交付定金1萬元。2009年2月3日，某公司作為甲方在上述協(xié)議上蓋章并由吳某簽名，甲公司遂將梁某所交定金1萬元轉(zhuǎn)交給某公司。

　　同日，某公司(甲方)與程某、梁某(乙方)簽訂《北京市房地產(chǎn)買賣合同》，約定，甲方通過甲公司將系爭房屋出售給乙方，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為51萬元，建筑面積為58.58平方米;甲方于2009年3月20日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接;雙方確認(rèn)在2009年3月5日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。同時(shí)，甲乙雙方又簽訂《特別協(xié)議》，約定實(shí)際成交總價(jià)為51萬元，首付款36萬元，銀行貸款15萬元;乙方實(shí)際支付甲方定金1萬元;乙方于2009年2月12日之前申請銀行貸款順利審批通過，乙方應(yīng)在2009年2月15日支付大定金4萬元，2009年3月5日支付首付款31萬元，如此構(gòu)成乙方支付甲方首付款36萬元;乙方不按照約定履行協(xié)議付款，甲方有權(quán)在2009年3月8日后不予返還乙方定金1萬元，作為乙方對甲方的賠償;乙方申請銀行貸款未通過審批，致使交易無法履行，甲方收取乙方定金1萬元無償返還乙方，雙方無責(zé)解約。

　　另查明，2009年3月6日，某公司收到由甲公司轉(zhuǎn)付的定金4萬元，同時(shí)向甲公司支付傭金1萬元。2009年3月27日，梁某對某公司代辦人吳某發(fā)出《催告函》，催告其于2009年3月31日13時(shí)前前往甲公司某分公司配合辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2009年3月30日，某公司致函梁某，表示雙方所訂的特別協(xié)議未按時(shí)執(zhí)行的原因在于中介，承諾愿意以原價(jià)將系爭房屋出售，如不能達(dá)成交易，愿意賠償1萬元。同日，梁某出具《情況證明》，稱中介公司因中介公司存在諸多不規(guī)范操作行為，導(dǎo)致原告延期付款。2009年4月15日，梁某、甲公司分別向某公司發(fā)出《通知函》，通知某公司于2009年4月18日10時(shí)前到甲公司某分行與買受方前往寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心就系爭房屋辦理交易過戶手續(xù)，并收取相應(yīng)錢款及履行其他義務(wù)。2009年4月17日，某公司向梁某致函，表示梁某已違反合同約定的付款期限，某公司決定不賣系爭房屋，并保留追究違約責(zé)任的權(quán)利。

　　審理中，梁某、程某向本院提供民生銀行借記卡客戶對帳單，證明其準(zhǔn)備了首付款。某公司認(rèn)為該證據(jù)與本案無關(guān)，甲公司表示不清楚。甲公司向本院陳述事實(shí)經(jīng)過：2009年2月3日簽約時(shí)，雙方協(xié)商待下家貸款審批下來后，支付余下4萬元定金;3月3日，銀行通知甲公司貸款審批通過，甲公司遂通知梁某，梁某當(dāng)天向甲公司交付定金4萬元;甲公司遂通知某公司取定金，某公司說沒空、改天;3月6日，某公司前來取走定金4萬元，當(dāng)時(shí)甲公司要求某公司先繳稅才能辦過戶，但某公司一直未繳;3月中旬，某公司就表示不想再出售系爭房屋了;三方曾約定，由上家代下家支付傭金，故甲公司于3月6日向某公司收取傭金1萬元。梁某、程某認(rèn)可甲公司的陳述，并表示《情況說明》是應(yīng)某公司所寫。某公司表示，2009年3月5日時(shí)甲公司電話告訴說下家錢沒有準(zhǔn)備好，甲公司也沒有催其繳稅;中介費(fèi)是代下家墊付，過后要還的。