核心內(nèi)容：二手房交易手續(xù)繁多，而由于一些中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和售房人的失信行為，經(jīng)常引發(fā)糾紛甚至連環(huán)訴訟，買房者可謂防不勝防。下面，承業(yè)律師事務(wù)所房地產(chǎn)小編為您詳細(xì)介紹。
提醒二手房買家，簽訂房屋買賣合同前一定要調(diào)查了解房屋的產(chǎn)權(quán)來源、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀;簽合同時(shí)更要“多留幾手”，避免房價(jià)攀升賣家反悔，不僅要約定合同履行的程序、細(xì)節(jié)，還要把合同不能履行的違約責(zé)任約定清楚，并在合同中適當(dāng)提高違約金額。建議，還應(yīng)在合同中增加對不誠信違約方的懲罰性條款，如售房人又將房屋賣給第三人并辦理過戶登記手續(xù)，導(dǎo)致原房屋買賣合同無效或者被撤銷、解除的，買方可以請求返還已付的購房款及利息，并要求賠償損失，損失范圍包括房屋差價(jià)損失。 朝陽法院法官牛冬華也認(rèn)為，二手房買賣中出現(xiàn)合同糾紛，區(qū)別于房產(chǎn)一級市場，購房人主要依據(jù)與售房人所簽訂的合同進(jìn)行維權(quán)。如果在購房合同中對房產(chǎn)今后的收益沒有明確約定，那么，購房人可以主張索要房屋差價(jià)。
而在房價(jià)上漲較快的上海市，在2005年12月16日，針對二手房買賣糾紛中出現(xiàn)的“新情況、新問題”，上海市高級人民法院就已出臺《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》。關(guān)于合同簽訂后，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的情況如何處理，《解答》規(guī)定：除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除符合合同法第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失，后者即包括房屋漲跌損失。近幾年，買房者要求賠償房屋差價(jià)損失的請求不斷得到支持。盡管如此，分析人士認(rèn)為，由于二手房市場目前仍處于賣方市場，房主的自我感覺普遍好于買方，加價(jià)現(xiàn)象依然如前。不過這提醒售房者不能太樂觀：去年底，房價(jià)“拐點(diǎn)論”的出現(xiàn)加重了買房者的持幣觀望情緒，北京二手房市場交易量開始萎縮，今年1月份跌幅猛增30%。 也許，個(gè)別見利毀約的售房人確實(shí)該反思了，否則不僅自己枉費(fèi)心機(jī)，得不償失，對本已問題重重的二手房市場無疑更是雪上加霜。
上海市高級人民法院出臺的《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規(guī)定，房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;二、雙方不能協(xié)商確定的：(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;(二)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。
50010302002461號