核心內(nèi)容：下面，承業(yè)律師事務所房地產(chǎn)小編介紹一個關于二手房屋買賣糾紛的訴訟案例，通過法院對這個案例的判決，為你介紹如何處理此類二手房買賣糾紛。
原告劉潤成訴被告中國長城資產(chǎn)管理公司深圳辦事處(以下簡稱長城資產(chǎn)深圳辦事處)以及第三人深圳市寶聯(lián)置業(yè)有限公司(以下簡稱寶聯(lián)公司)、張毅宏二手房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原、被告以及第三人張毅宏的委托代理人到庭參加訴訟，第三人寶聯(lián)公司未到庭。本案現(xiàn)已審理終結。
原告劉潤成訴稱：被告擁有寶安區(qū)中南花園2棟B4-901房的合法產(chǎn)權證書，自2005年5月起至今，原告前期通過深圳南方長城投資控股有限公司，后期通過第三人深圳市寶聯(lián)置業(yè)有限公司將上述房地產(chǎn)租賃給原告，原告與上述租賃方簽訂有正式的《房屋租賃協(xié)議》，并按時向租賃方及物業(yè)管理處繳納了房屋租金和物業(yè)管理費。2007年2月12日，被告方通過第三人寶聯(lián)公司告知原告，已將原告租賃之房屋出售給案外人張毅宏。2007年10月8日，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局寶安分局向原告等多位租戶發(fā)出《公告》，要求各位租戶如果認為對被告與張毅宏的商品房買賣存在優(yōu)先購買權并要求行使，則請在公告之日起向人民法院提起訴訟，并于公告之日20日內(nèi)向該局提交法院受理案件的相關文件。綜上，原告認為，原告是中南花園2棟B4-901房的合法租賃方，依法對該房屋擁有優(yōu)先購買權和優(yōu)先租賃權。被告方在未提前三個月通知原告方，且未征求原告方是否行使優(yōu)先購買權利的前提下，擅自將該房屋轉讓給案外人張毅宏，違反了我國民法通則及合同法的規(guī)定，損害了原告方的合法權益，根據(jù)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”的規(guī)定，以及《中華人民共和國合同法》第230條“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”的規(guī)定，為維護原告的合法權益，特訴至法院，請求依法判令：1.被告與張毅宏2007年2月6日簽訂的《不動產(chǎn)轉讓合同》為無效合同;2.被告在同等條件下優(yōu)先將上述房地產(chǎn)轉讓給原告;3.責令被告承擔本案全部訴訟費用。
被告長城資產(chǎn)深圳辦事處對原告提供的上述證據(jù)質(zhì)證意見為：證據(jù)1表明原告是與南方長城控股公司簽的，不能證明其有優(yōu)先購買權，與承租人寶聯(lián)公司也沒有關系;證據(jù)2顯示除了2007年1月和3月是原告支付租金外，其他都是由案外人劉潤海交納的，此存在主體是否適格問題;證據(jù)3真實性認可，但不能說明原告有優(yōu)先購買權;證據(jù)4不予質(zhì)證。
第三人張毅宏對原告提供的上述證據(jù)真實性、關聯(lián)性均不予認可。
被告長城資產(chǎn)深圳辦事處辯稱：
一、本案答辯人與原告(即被轉租人)之間并無房屋租賃合同關系，原告(即被轉租人)主張優(yōu)先購買權缺乏合同及法律依據(jù)。2006年12月17日答辯人與本案中第三人深圳市寶聯(lián)置業(yè)有限公司雙方簽訂了《不動產(chǎn)租賃合同》，建立房屋租賃合同關系。雙方約定由答辯人向寶聯(lián)公司整體出租包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)的共計115套房產(chǎn)，寶聯(lián)公司向答辯人按月交納房租，租賃期限為2006年12月17日至2007年6月17日。由于答辯人是與寶聯(lián)公司簽訂的租賃合同，因此也僅向該公司提供出租物業(yè)并有權向其收取房租，雙方間存在權利義務關系，寶聯(lián)公司是涉案房產(chǎn)的承租人。至于本案原告，答辯人在本案訴訟提起前并不認識，其突然提起訴訟，答辯人十分不解，因為雙方既無合同意義上的權利義務關系也無現(xiàn)實生活中的溝通或聯(lián)系.。
按照《合同法》等相關法律規(guī)定及合同相對性原則，由租賃合同關系而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權基礎在于當事人雙方間存在租賃合同關系，如果連租賃合同關系都不存在，優(yōu)先購買權就成為無源之水、空中樓閣，本案中原告“優(yōu)先購買權”的主張違反了合同相對性的原則是不能成立的。而且《合同法》等已經(jīng)明確規(guī)定了“承租人”享有同等條件下的“優(yōu)先購買權”，從未規(guī)定被轉租人享有此種權利，答辯人認為法律規(guī)定不能作無限制的擴大解釋，否則轉租后又轉租、再轉租的各方當事人均主張所謂“優(yōu)先購買權”如何平衡及實現(xiàn)?由此而給產(chǎn)權人(出租方)帶來沉重的轉讓負擔，對產(chǎn)權人(出租方)而言也是極不公平的，對法律而言任意擴大解釋也是極不嚴肅的。所以，本案即使存在所謂“優(yōu)先購買權”，其權利人也應當是作為合同簽訂相對方的寶聯(lián)公司，而非與答辯人無任何關聯(lián)的原告。對此，寶聯(lián)公司也曾在《公函》中表示“小租戶與貴辦無直接法律關系，懇請貴辦對貴我雙方在履行合同期間發(fā)生的問題，直接與我司交涉，如涉及小租戶，也應當由我司協(xié)助解決”。因此，原告若認為自己權益受到損害應與寶聯(lián)公司聯(lián)系處理。答辯人認為：原告主張優(yōu)先購買權缺乏合同及法律依據(jù)，應當被依法駁回。
二、寶聯(lián)公司與答辯人訂立合同時已明確放棄優(yōu)先購買權，原告向寶聯(lián)公司轉承租涉案房產(chǎn)后更無權主張所謂“優(yōu)先購買權”。答辯人與寶聯(lián)公司2006年12月17日簽訂的《不動產(chǎn)租賃合同》第9條9.3款約定“乙方(寶聯(lián)公司)不享有在同等條件下對該租賃房的優(yōu)先購買權”，即：涉案房產(chǎn)的優(yōu)先購買權在訂立租賃合同之初已由寶聯(lián)公司承諾放棄。由于寶聯(lián)公司取得涉案承租權的同時，已主動放棄了同等條件下涉案房屋的優(yōu)先購買權，而原告有關涉案房產(chǎn)的權利又是通過轉租來源于寶聯(lián)公司，其權利范圍不應超越寶聯(lián)公司享有的權利范圍。因此，即使存在原告所謂“優(yōu)先購買權”，也因寶聯(lián)公司承諾放棄而歸于消滅。作為承租方的寶聯(lián)公司在決定轉租涉案房產(chǎn)給原告時，原告應當審查過轉租房產(chǎn)即本涉案房屋的權屬問題，即應當?shù)弥浩湟殉兄Z放棄了涉案房屋的優(yōu)先購買權。因此，答辯人認為原告由此可能發(fā)生的損失應向其租賃合同的相對方寶聯(lián)公司主張，而不是向與其毫無關系的答辯人主張。三、退一步說，即按照原告的說法存在其所謂的“優(yōu)先購買權”，也由于答辯人已就涉案房產(chǎn)出讓事宜多次告知，原告未在合同期限內(nèi)行使該權利，而視為其放棄了優(yōu)先購買權。
本案涉案房產(chǎn)系屬答辯人待出讓資產(chǎn)包中寶安新城第38區(qū)“中南花園”%套住宅之一，早在2006年9月26日答辯人已通過《深圳商報》公告通知各方主張權益。答辯人出讓涉案房產(chǎn)時間為2007年2月6日，從通知到出讓四個多月的合理期限內(nèi)，原告并未以任何形式主張過所謂“優(yōu)先購買權”，其怠于行使而視為放棄。四、原告第三項訴訟請求涉及優(yōu)先購買權的行使，答辯人認為即使存在所謂“優(yōu)先購買權”，該權利行使的前提還在于“同等條件”的具備，但本案原告沒有具備“同等條件”。首先，涉案房產(chǎn)轉讓系“整體轉讓”中的個別房產(chǎn)，答辯人轉讓包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)的%套房屋是整體一次性轉讓給一個買受人，其“整體一次性轉讓”是轉讓房產(chǎn)的一個重要交易條件，正因為是整體轉讓，所以轉讓均價低于單套住房轉讓價格，單套住房由于其朝向、面積、位置等存在差異，其價格必然也不同。涉案房產(chǎn)本身朝向、位置比較好，其同等條件下單獨轉讓的價格必然也更高。為了高效快速最優(yōu)化回收資產(chǎn)，此次采取整體轉讓而非分戶轉讓，答辯人已讓利給一次性整體買受人。如果以原告主張的價款來購買單套涉案房產(chǎn)，答辯人的出價必然遠遠高于整體轉讓96套房產(chǎn)的均價，因為對于單套房產(chǎn)而言此價格過低，不符合市場經(jīng)濟規(guī)律。因為，本案原告主張優(yōu)先購買涉案單個房產(chǎn)不符合“同等條件下”之規(guī)定，其主張應當被駁回。
其次，涉案房產(chǎn)涉及國有資產(chǎn)處理方面的一些歷史遺留因素及相關債權債務的影響，尤其是稅費承擔和債務承擔問題。由于是整體轉讓且過戶時買賣雙方應支付的稅費、房產(chǎn)本身的債務實際上均由整體房產(chǎn)受讓方全額承擔，所以轉讓均價相應也已降低。因此，原告以其訴請中的價格來主張優(yōu)先購買權，不符合買受人在房產(chǎn)過戶時需全額承擔稅費及承擔全部債務這一重要前提。再次，前述“同等條件”中價款支付時間也是重要條件。整體轉讓時，答辯人本著使國有資產(chǎn)最快速最優(yōu)質(zhì)的實現(xiàn)，要求買受人在成交三日之內(nèi)付清全款，買受人也實際這樣履行了。因此，“同等條件”的認定包括三日之內(nèi)付清全款這一條件。另外，答辯人作為國家資產(chǎn)管理公司專門處理國有不良資產(chǎn)，根據(jù)《最高人民法院<解答關于處理房戶行使優(yōu)先購買權案件發(fā)生疑義問題的函>》第二款“城市房屋，即使是私人的資金所建筑，也屬于社會財產(chǎn)的一部分。允許房戶有優(yōu)先承租、承典、承買的權利，就是說房主行使產(chǎn)權，也須服從社會利益，如房屋不宜分割出售，承買人雖不是房戶之一，但買下全幢房屋確有利于工商業(yè)的發(fā)展，同時又能適當照顧原房戶的居住或遷讓等困難問題，這樣處理是適當?shù)?。否則，僅著眼于房戶行使優(yōu)先購買權而忽視了社會的利益，就違背了城市房屋管理暫行條例的基本精神。”及長城資產(chǎn)總公司的相關規(guī)定，本次處置系整體轉讓包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)的全部%套房產(chǎn)，買受人須一次性全部買人以確保答辯人在處置不良資產(chǎn)時國有資產(chǎn)能最快速、最大化、最優(yōu)化地得到兌現(xiàn)。整體轉讓方式最有利于相應社會利益的實現(xiàn)，而原告卻單獨主張購買個別房產(chǎn)有違答辯人處理資產(chǎn)的相關規(guī)定，由于原告只是本次轉讓整體標的個別房屋的被轉租人，因此不符合答辯人本次依照國家相關規(guī)定整體處置國有資產(chǎn)的要求。
最后，答辯人需要說明的是：中南花園曾居住了其他眾多被轉租人，均想購置此小區(qū)房產(chǎn)，但因為“中南花園”系整體轉讓，被轉租人最終無法購買。如果本案中原告以其訴請價格為依據(jù)主張所謂單房“優(yōu)先購買權”能成立，那么對其他被轉租人是不公平的，其他人的所謂“優(yōu)先購買權”如何實現(xiàn)?“同等條件下”這一前提又如何實現(xiàn)?如果第三方買受人愿以更高價競買又如何處理?五、原告要求的轉讓價格并無任何證據(jù)支持，請法庭依法駁回原告的相應訴訟請求。綜上所述，答辯人認為：作為與答辯人并無合同關系的原告，其主張權益所依據(jù)的合同基礎、法律依據(jù)都不存在，其請求自然不應得到法律的支持。答辯人作為國家金融資產(chǎn)管理公司之一，對國有資產(chǎn)履行著嚴格的監(jiān)管義務和職責，為保護國有資產(chǎn)不被原告非法侵吞，懇請法院依法駁回原告的訴訟請求。另外，答辯人將保留向原告追索自租賃合同到期日起至實際返還涉案房產(chǎn)之日的房屋租金損失及同期人民銀行貸款利率的權利。
第三人寶聯(lián)公司，未到庭，亦未答辯。
第三人張毅宏辯稱：我方認為本案原告不是涉案房產(chǎn)的承租人，承租人實際上是寶聯(lián)公司，我方已經(jīng)發(fā)出了公告盡了告知義務，而且在這期間原告方并沒有向任何一方提出優(yōu)先購買權的意思表示，所以請求法庭支持我方的買賣關系。
第三人張毅宏未提交證據(jù)。
經(jīng)審理查明：位于深圳市寶安區(qū)新安辦38區(qū)的中南花園之產(chǎn)權人為本案被告長城資產(chǎn)深圳辦事處。該花園系被告于2002年11月21日向深圳市屹海達實業(yè)有限公司購買所得。涉案房產(chǎn)中南花園2棟B4座901包含其中。2006年12月17日，被告(出租方)與第三人寶聯(lián)公司(承租方)簽訂《不動產(chǎn)租賃合同》，合同約定，出租方將包括深圳市寶安區(qū)中南花園91套商品房在內(nèi)的115套房產(chǎn)租給承租方使用，合同租賃期限為半年，自2006年12月17日起至2007年6月17日止。租期屆滿三個月前，承租方如需續(xù)租，應向出租方提出書面申請。同時，承租方主動放棄優(yōu)先購買權。出租方欲轉讓該不動產(chǎn)的，應事先告知承租方。承租方不享有在同等條件下對該租賃房產(chǎn)的優(yōu)先購買權。承租方可以將承租的不動產(chǎn)全部或部分做經(jīng)營性租賃項目出租，所發(fā)生的費用由承租方承擔。
2005年4月30日，深圳南方長城投資控股有限公司(甲方)與原告(乙方)簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，協(xié)議約定，甲方同意將位于深圳市寶安區(qū)中南花園2棟B4座901住房租賃給乙方使用。租賃期限自2005年5月4日起至2005年11月4日止。租期為半年。甲方保證對該出租房屋擁有合法的出租權利，確保乙方在協(xié)議期內(nèi)正常使用。另查，涉案房屋租金從2005年12月起至2007年3月均是向第三人寶聯(lián)公司交納。交款人為本案原告及其弟弟劉潤海。
2006年9月26日，被告在深圳商報上刊登《中國長城資產(chǎn)管理公司深圳辦事處資產(chǎn)處置公告》，包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)的寶安中南花園96套商品房在擬打包處置物權表內(nèi)。后中國長城資產(chǎn)管理公司同意被告處置中南花園96套商品房。2007年2月6日，被告長城資產(chǎn)深圳辦事處與第三人張毅宏簽訂《不動產(chǎn)轉讓合同》，由第三人張毅宏整體購買中南花園96套商品房。2007年10月8日，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局寶安分局發(fā)出《公告》：“因中國長城資產(chǎn)管理公司深圳辦事處與張毅宏共同申請了中南花園96套商品房的轉移登記申請，如中南花園%套房之租戶認為存在優(yōu)先購買權并要求行使，則在公告之日起向人民法院提起訴訟。逾期將依法辦理轉移登記手續(xù)。”2007年10月26日，原告就涉案房產(chǎn)之優(yōu)先購買權起訴至本院。
本院認為：首先，優(yōu)先購買權是指房屋租賃關系中，承租人按照法律規(guī)定所享有的，在出租人出賣租賃房屋給第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權利。該制度設立的立法目的在于減少糾紛，降低交易成本，同時便于房屋的占有、管理和使用，以發(fā)揮其最大效用。本案原告雖未與第三人寶聯(lián)公司簽訂書面的租賃合同，但根據(jù)原告提供的寶聯(lián)公司開具的租金收據(jù)可以認定原告與寶聯(lián)公司之間存在事實的租賃關系。在被告同意第三人寶聯(lián)公司轉租的情況下，本案原告作為次承租人，在法律上具有同等條件下優(yōu)先購買涉案房產(chǎn)的權利。但是，在被告與第三人寶聯(lián)公司簽署的《不動產(chǎn)租賃合同》中，寶聯(lián)公司已明確表示放棄涉案房產(chǎn)之優(yōu)先購買權，作為次承租人其次承租的權利亦不能超過承租人于法律規(guī)定或當事人約定之權利。且原告作為次承租人應對涉案房產(chǎn)之承租權利限制有所了解，如因第三人寶聯(lián)公司未向原告披露關于其放棄優(yōu)先購買權的意思表示，造成原告因被告出售涉案房產(chǎn)發(fā)生損失的，原告可向第三人寶聯(lián)公司追償。其次，優(yōu)先購買權之履行實質(zhì)條件是“同等條件”。法律規(guī)定同等條件是為了保證出賣人的利益不致因優(yōu)先購買權的行使而受到損害，從而使出賣物能以合理的價格成交。
本案涉案房產(chǎn)系包含在整個中南花園%套房產(chǎn)整體處置方案中，被告作為國有資產(chǎn)管理公司在保證國有資產(chǎn)快速、高效處置條件下，在衡量整體房產(chǎn)交易價格、支付方式和時間后，將包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)%套房產(chǎn)一并賣予第三人張毅宏，該整體轉讓有利于社會效益和國有資產(chǎn)的處置。故在公平原則下，即使原告具有優(yōu)先購買權，作為單個的承租人，該權利亦不可及于整體轉讓。綜上所述，原告起訴被告及第三人至本院，要求確認被告與第三人張毅宏于2007年2月6日簽訂的《不動產(chǎn)轉讓合同》無效，被告在同等條件下優(yōu)先將涉案房地產(chǎn)轉讓給原告的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，應予駁回。依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第二百三十條、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百三十條的規(guī)定，判決如下：
駁回原告劉潤成的訴訟請求。
本案受理費人民幣11001元，由原告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于深圳市中級人民法院。
50010302002461號