核心內(nèi)容：合同解除對房屋產(chǎn)權(quán)的處理有什么影響？下面，承業(yè)律師事務(wù)所房地產(chǎn)小編通過對一個真實案例的介紹及專家律師對案例的分析，為您大家詳細(xì)介紹相關(guān)的內(nèi)容。
案情
張某通過某房產(chǎn)中介公司向黃某購買了一套二手次新房，總價70萬元。但他做夢也沒想到，買一套房卻打了兩場官司，首付20萬元差點打了水漂。
簽訂買賣合同時，張某查看了房產(chǎn)證原件、預(yù)售合同，并到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行電腦查詢，結(jié)果一切正常。在支付了4萬元定金后，又簽訂了正式的買賣合同，并支付了首付款。但在張某隨后準(zhǔn)備交易時，該套房屋卻被原開發(fā)商查封了，交易中心向張某簽發(fā)了“不予登記通知書”。查封的原因是，黃某向開發(fā)商購買該房時，不但拖欠尾款近10萬元未支付，而且從放貸第一個月起，就開始拖欠銀行貸款。銀行在貸款逾期三個月未還之后，直接從開發(fā)商的擔(dān)保金帳戶劃走了貸款本金和罰金部分。此時該房屋產(chǎn)權(quán)已登記在黃某名下，黃某不知去向。開發(fā)商無奈，將黃某告上法庭，訴請解除預(yù)售合同。最后法院以缺席判決，解除黃某和開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同。沒想到的是，由于黃某已取得房產(chǎn)證和房屋鑰匙，這讓他有了可乘之機，將該房轉(zhuǎn)賣給了張某。
房屋被查封導(dǎo)致交易受阻后，張某認(rèn)為，盡管黃某拖欠尾款并逾期還貸導(dǎo)致了開發(fā)商的損失，但是，該房屋的產(chǎn)權(quán)仍然歸黃某所有，雙方簽訂的合同合法有效。因此，張某向法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同。黃某因涉嫌詐騙，不知去向。法院依法追加了開發(fā)商作為第三人參加了訴訟。
一審法院認(rèn)為，在預(yù)售合同被判令解除之后，該房屋的產(chǎn)權(quán)已歸開發(fā)商所有。黃某對該房已喪失處置權(quán)，該買賣合同無效。張某應(yīng)當(dāng)向黃某另行主張債權(quán)，駁回了張某的請求。張某不服，上訴到上海市第一中級人民法院，堅持原審訴訟請求。
二審法院最后認(rèn)為，盡管預(yù)售合同已判令解除，但黃某已獲得產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不能因為預(yù)售合同的解除而歸于消滅，雙方簽訂的買賣合同應(yīng)屬有效。遂撤銷了一審判決，判令合同繼續(xù)履行，支持了張某的原審訴訟請求。
律師分析
本案的啟示有三個方面。首先，黃某在向開發(fā)商購房時，為何在沒有支付清尾款的情況下就拿到了房屋鑰匙，并取得了產(chǎn)權(quán)證?這是開發(fā)商在房屋銷售過程中應(yīng)當(dāng)反思的，款清交房是最基本的銷售原則。
其次，在黃某逾期不還貸款導(dǎo)致開發(fā)商遭受擔(dān)保金損失后，開發(fā)商訴請解除預(yù)售合同能否保護(hù)自己的合法權(quán)益?在辦出產(chǎn)權(quán)證并簽訂房屋交接書之后，就意味著預(yù)售合同已經(jīng)履行完畢，購房人已取得了系爭房屋的物權(quán)。開發(fā)商企圖通過解除預(yù)售合同來保護(hù)自己的債權(quán)，顯然出現(xiàn)了失誤。因為預(yù)售合同的解除并不能導(dǎo)致物權(quán)的逆轉(zhuǎn)。如果開發(fā)商向黃某主張債權(quán)，并通過拍賣系爭房屋來受償，顯然就不會出現(xiàn)這樣的情況。
最后，二審法院最終撤銷了一審判決，進(jìn)行了改判，讓張某備感欣慰。在法律適用上，到底是否采納物權(quán)變動理論，一、二審法官出現(xiàn)了分歧。二審法院積極采納了代理人的關(guān)于物權(quán)變動的學(xué)理解釋和代理觀點，撤銷了一審判決，體現(xiàn)了司法審判的公正和進(jìn)步。
50010302002461號