二手房交易常見(jiàn)三種糾紛的處理方法

　　核心內(nèi)容：二手房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)的糾紛主要哪些?針對(duì)不同的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛需要注意些什么內(nèi)容?下面，承業(yè)律師事務(wù)所房地產(chǎn)小編為您詳細(xì)介紹有關(guān)二手房常見(jiàn)的三種糾紛的處理辦法。

　　【內(nèi)容提要】

　　一、共有房屋糾紛

　　二、期房轉(zhuǎn)讓糾紛

　　三、定金糾紛

　　正文：

　　買(mǎi)二手房最怕留下后遺癥。絕大多數(shù)的二手房糾紛，都是合同簽得不規(guī)范或是忽略部分條款而引發(fā)的。避免二手房后遺癥的最好辦法就是細(xì)簽購(gòu)房合同。二手房買(mǎi)賣(mài)的糾紛主要有定金糾紛、共有房屋糾紛和期房轉(zhuǎn)讓糾紛。

　　共有房屋糾紛

　　從法律上講，房屋屬于共有財(cái)產(chǎn)的，出售時(shí)必須征得其他共有人的書(shū)面同意;如果未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，應(yīng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。司法實(shí)踐中，如果房屋已經(jīng)交付使用較長(zhǎng)一段時(shí)間或者已經(jīng)辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，法院一般不會(huì)判令該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。但如果房屋還未交付使用，也沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，一旦房屋共有人在知道該轉(zhuǎn)讓情況后提出反對(duì)，法院就有可能判定該交易無(wú)效。

　　共有房屋在出售前，全體共有人必須以簽字或者書(shū)面委托的形式表示同意。在交易過(guò)程中，下家一定要詳細(xì)查看房屋是否屬于共有房屋，特別是把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)。即便該套房屋產(chǎn)權(quán)證上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易過(guò)程中，下家也應(yīng)當(dāng)要求上家出具夫妻雙方就出售該房屋的同意證明，確保房屋的交易安全。

　　期房轉(zhuǎn)讓糾紛

　　取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓分為兩種。一種叫預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓。這是典型的炒樓花行為，此種轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)訂合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)婪☉?yīng)征得開(kāi)發(fā)商同意。在開(kāi)發(fā)商因某種原因不同意該種預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，購(gòu)房者仍然應(yīng)按約在預(yù)定期限內(nèi)簽訂正式預(yù)售合同，否則可視為私自取消預(yù)訂。

　　另一種叫期權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)搭A(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓。已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商同意;沒(méi)有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意。但是，何謂“已付清房款”，法律并無(wú)相應(yīng)解釋。在一次性付款方式下，“已付清房款”并無(wú)爭(zhēng)議，該種期房轉(zhuǎn)讓就不需要征得開(kāi)發(fā)商的同意，只需通知即可。若以按揭貸款方式，開(kāi)發(fā)商收到首付款和銀行貸款后應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房者“已經(jīng)付清房款”。但由于開(kāi)發(fā)商在按揭貸款支付方式中對(duì)銀行要承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，實(shí)務(wù)操作中按揭貸款支付方式被認(rèn)定未付清房款。所以，按揭貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓必須征得開(kāi)發(fā)商的書(shū)面同意。