房?jī)r(jià)變動(dòng)引起的房屋交易糾紛問題

　　核心內(nèi)容：引房?jī)r(jià)變動(dòng)而引起的賣房反悔交易糾紛應(yīng)該如何處理？有什么措施可以避免這類的情況發(fā)生？下面，承業(yè)律師事務(wù)所房地產(chǎn)小編為您詳細(xì)介紹相關(guān)的內(nèi)容。

　　——政策變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)

　　就筆者去年接觸到的二手房屋買賣合同的糾紛來說，咨詢者多為賣方。原因很簡(jiǎn)單，賣方在簽訂合同之后，房?jī)r(jià)不斷上漲，每天的上升幅度都很大，以致賣方寧愿毀約，寧可賠償買方雙倍的定金或者支付違約金并且賠償中介費(fèi)，也不愿繼續(xù)履行合同和辦理過戶手續(xù)。然而，自今年4月下旬以來，向筆者咨詢的當(dāng)事人多為二手房買賣合同的買方，由于國(guó)家抑制房?jī)r(jià)政策的不斷出臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)無法避免。在這種情況，很多投機(jī)性較強(qiáng)的買方寧可喪失已經(jīng)支付的定金、中介費(fèi)用甚至是違約金，也不愿繼續(xù)支付房款履行合同。此外，二手房買賣合同中還經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)，買賣雙方在中介的居間下，往往為了少交過戶稅費(fèi)而故意做“陰陽(yáng)合同”，陽(yáng)合同提交給有關(guān)政府部門，在上面故意做低價(jià)格，陰合同由雙方自行簽訂，具體房款支付等按照陰合同執(zhí)行。

　　那么，國(guó)家政策變動(dòng)是否屬于不可抗力而使違約方免于違約責(zé)任?如果非屬不可抗力，那么買方違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么違約責(zé)任?陰陽(yáng)合同到底哪個(gè)有效?陰陽(yáng)合同是否影響違約責(zé)任的承擔(dān)?鑒于上述種種問題，筆者結(jié)合最近接到的一個(gè)咨詢案例，擬回答上述問題。

　　宏觀背景介紹：

　　今年年初，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)【2010】4號(hào))，提出要加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度，具體是指要求各大銀行通過嚴(yán)格設(shè)定執(zhí)行二套房貸款門款政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，從而抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　2010年4月17日，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲以及投機(jī)性購(gòu)房者頻現(xiàn)，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國(guó)發(fā)【2010】10號(hào))，要求各大銀行實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。要點(diǎn)如下：對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定，而且對(duì)于個(gè)別地區(qū)，甚至有權(quán)暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。同樣，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民也要暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。此外，文件還要求住建部要會(huì)同央行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。