核心內(nèi)容：沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房能否買賣?買賣沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房會(huì)遇到什么風(fēng)險(xiǎn)?下面，承業(yè)律師事務(wù)所房地產(chǎn)小編為您詳細(xì)介紹有關(guān)買賣無產(chǎn)權(quán)證二手房的內(nèi)容。
廈門房價(jià)節(jié)節(jié)攀高，一些無產(chǎn)權(quán)證的房屋因其價(jià)格稍低于市場價(jià)而受到部分人的青睞，沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房的買賣大量存在。
購房者本欲購買一有使用權(quán)而沒有所有權(quán)的房產(chǎn)，簽訂房產(chǎn)買賣合同后又變卦，以“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”為由要求退還定金，房東不允，購房者告上法院。近日廈門中院對(duì)這一特殊房產(chǎn)買賣糾紛作出判決，雙方簽訂的商品房買賣合同有效。
這起糾紛，法官采用了理論界的觀點(diǎn)，認(rèn)為違反強(qiáng)制性規(guī)定的行為并不真正導(dǎo)致合同無效。
沒有產(chǎn)權(quán)證的房子包括開發(fā)商未交土地出讓金無法取得產(chǎn)權(quán)證、房子被開發(fā)商抵押沒拿到產(chǎn)權(quán)證、軍地共建房、違章搭建等類型。
真實(shí)案例
引起糾紛的是一棟軍地合建的住宅，規(guī)劃、建設(shè)、審批手續(xù)合法，只是地方管理部門不能辦理部隊(duì)生活用地的房屋產(chǎn)權(quán)。2003年4月，楊先生(化名)通過拍賣方式購得該房屋的使用權(quán)，成交價(jià)為47萬余元。
2005年1月15日，劉先生(化名)與楊先生簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》一份，楊先生將該房屋以66萬元的價(jià)格賣給劉先生，同日，劉先生支付了3萬元定金。
過兩天，楊先生通知?jiǎng)⑾壬脚馁u公司辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)并繳交所約定的房款，但劉先生沒有來。原來劉先生見房子沒有產(chǎn)權(quán)證，又改變主意不想買了。2005年1月19日，他向楊先生發(fā)函要求解除房屋買賣合同，并要求退回已付的定金。楊先生見狀也不答應(yīng)，雙方協(xié)商不成，劉先生便向廈門市思明區(qū)法院提起訴訟，要求返還定金3萬元并支付逾期付款違約金。
一審法院認(rèn)為，買賣合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容合法，為有效合同，因而駁回了劉先生的訴訟請(qǐng)求。宣判后劉先生不服并提起上訴。
劉先生認(rèn)為，楊先生出賣的房產(chǎn)至今未能領(lǐng)取權(quán)屬證書，買賣合同違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。
近日，廈門中院作出駁回上訴，維持原審的判決。
法官釋法
使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有效
現(xiàn)實(shí)生活中，沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房買賣大量存在，因此本案的處理原則具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。
本案主審法官鄭承茂說，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，這是強(qiáng)制性規(guī)范。但從立法目的看，該條款目的在于限制權(quán)利人不明的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，以維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，而不在于禁止交易或限制合同自由。從該條款規(guī)范的行為對(duì)象看，是禁止直接引起所有權(quán)變動(dòng)的登記過戶行為，并未規(guī)定除了所有權(quán)以外的其他轉(zhuǎn)讓行為無效，如使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，該條款不屬于效力性規(guī)范。本案訟爭房產(chǎn)系被上訴人經(jīng)公開拍賣取得使用權(quán)，權(quán)屬明晰，被上訴人作為拍賣競買人轉(zhuǎn)讓競買取得的權(quán)利，其對(duì)訟爭房地產(chǎn)享有相應(yīng)的處分權(quán)，可以進(jìn)入市場進(jìn)行交易。因此，雙方簽訂的《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)認(rèn)定有效。”
律師提醒
購無產(chǎn)權(quán)證房應(yīng)慎重
這種沒有完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，以雙方合同約定房款金額、付款時(shí)間等相關(guān)內(nèi)容，并按合同約定內(nèi)容進(jìn)行的房屋交易就是俗稱的“合同房”交易。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)變更登記;再根據(jù)第三十七條的規(guī)定，“合同房”交易是不合法交易。
福建金海灣(查看地圖)律師事務(wù)所律師鄧德貴告訴記者，“合同房”交易在法律上不合法，但在現(xiàn)實(shí)生活中，還是時(shí)有發(fā)生，首先，這類房子因沒有產(chǎn)權(quán)，買房人無法辦理過戶，也就無法享有對(duì)房屋的處分權(quán)。而更大的風(fēng)險(xiǎn)在于，如果之后房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)，房屋價(jià)格上漲后賣房人反悔，單方面提價(jià)，可能不配合過戶。更有甚者賣房人可能以不正當(dāng)手段，將房屋以更高價(jià)格轉(zhuǎn)賣給第三人，造成兩個(gè)買家之間房屋權(quán)屬的爭議。
鄧律師提醒，購“合同房”應(yīng)慎重行事，因?yàn)槠湟坏┏霈F(xiàn)糾紛，是得不到法律的充分保護(hù)的。
50010302002461號(hào)