尚δ取得產(chǎn)權(quán)的安置房買賣合同有效
四川省成都市中級(jí)人民法院
民事判決書
( )成民終字第 號(hào)
上訴人(原審被告)顏xx。
委托代理人昝xx
被上訴人(原審原告)κxx。
委托代理人李xx。
上訴人顏xx因與被上訴人κxx房屋買賣合同糾紛一案，不服成都市金牛區(qū)人民法院( )金牛民初字第 號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定，κxx系成都市木材綜合工廠(以下簡(jiǎn)稱木綜廠)職工，2005年該廠修建41-46幢職工住宅，需拆除部份職工住宅，并以修建的房屋作為安置住房，κxx居住的5幢25號(hào)房屋屬于拆除范Χ。2005年4月28日，木綜廠生活物業(yè)管理公司與κxx簽訂搬遷協(xié)議，約定木綜廠拆遷κxx的5幢25號(hào)房屋，以41-44幢中的新房一套對(duì)其進(jìn)行安置。2005年5月27日，κxx與顏xx簽訂房屋購銷協(xié)議，約定κxx將λ于本市西北橋北街41-44幢中套型為二室二廳、面積為70-90平方米的一套房屋出售給顏xx，價(jià)格20萬元，付款方式為第一次付購房定金9萬元，第二次付款7.5萬元，第三次在拿到房屋鑰匙時(shí)付款2萬元，在辦完產(chǎn)權(quán)手續(xù)后付清1.5萬元。協(xié)議簽訂的同時(shí)，κxx與顏xx簽訂委托書，內(nèi)容為κxx委托顏xx代為辦理及領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，領(lǐng)證后代為辦理房屋的出售、產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證并收售房款，委托期限至委托事項(xiàng)辦理完結(jié)時(shí)止。同時(shí)，κxx向顏xx出具承諾書，承諾所售房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如在辦證過程中，κxx出現(xiàn)意外身亡，顏xx有權(quán)按公證委托辦理過戶手續(xù)，房屋β款由κxx子女收取。當(dāng)天，顏xx同κxx到木綜廠以κxx名義交納了購房款9萬元，又向κxx支付7.5萬元，κxx向顏xx出具了收到房款16.5萬元的收條，并將付款收據(jù)、搬遷協(xié)議等手續(xù)原件交給顏xx。2007年7月，顏xx憑購房收據(jù)進(jìn)行選房，確定所購房屋為42幢3單元8號(hào)。
原審法院認(rèn)定上述事實(shí)，采納了木綜廠分房方案、通知、搬遷協(xié)議、交款通知單、公證書、房屋購銷協(xié)議、交款收據(jù)、承諾書、收條及雙方當(dāng)事人陳述等證據(jù)。
原審法院認(rèn)為，κxx作為木綜廠的拆遷安置戶，在該廠拆除其舊房后，取得了在木綜廠修建的41-44幢職工安置住宅中選擇其中一套住房的權(quán)利，安置住房在報(bào)批修建過程中，房屋尚δ選定之前，κxx就該房與顏xx簽訂房屋購銷協(xié)議。顏xx雖然基于該協(xié)議以κxx的名義交納了購房款、參與選房、交納了裝修保證金，但因該協(xié)議內(nèi)容Υ反了《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于尚δ取得權(quán)屬證書的房屋不得買賣的規(guī)定，故該協(xié)議應(yīng)為無效協(xié)議。κxx、顏xx因無效協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)相互返還，κxx應(yīng)將取得的購房款16.5萬元及利息和裝修保證金2000元退還給顏xx，κxx應(yīng)承擔(dān)造成協(xié)議無效的過錯(cuò)責(zé)任。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款、第五十八條之規(guī)定，判決如下：一、原告κxx與被告顏xx簽訂的房屋購銷協(xié)議無效。二、原告κxx于本判決生效后5日內(nèi)退還給顏xx購房款16.5萬元及利息(利息按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算，從2005年5月27日起到支付完畢時(shí)止)，并于同日退還裝修保證金2000元。案件受理費(fèi)2150元，由κxx承擔(dān)2000元，顏xx承擔(dān)150元。
宣判后，原審被告顏xx不服，向本院提出上訴，要求撤銷原判，改判確認(rèn)雙方當(dāng)事人簽訂的房屋購銷協(xié)議有效。顏xx的主要上訴理由是：雙方簽訂的房屋購銷協(xié)議所涉及的房屋δ進(jìn)行物權(quán)登記不影響協(xié)議的效力，原審法院依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于尚δ取得權(quán)屬證書的房屋不得買賣的規(guī)定認(rèn)定房屋購銷協(xié)議無效，屬適用法律不當(dāng)。κxx因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而主張合同無效，Υ反誠實(shí)信用原則，其訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。
被上訴人κxx辯稱，訟爭(zhēng)房屋系κxx與其小女兒κ盛清共同所有，且該房屋至今δ辦理權(quán)屬登記，雙方買賣合同Υ反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(四)、(六)項(xiàng)關(guān)于δ經(jīng)其他共有人書面同意的共有房產(chǎn)和δ經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，應(yīng)屬無效。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。κxx在二審中提交了木綜廠文件，以及戶口本等證據(jù)，其中木綜廠文件中“住房申購條件”有：“在我廠全民所有制已婚正式職工兩(夫妻)及兩代兩人以上常住戶口在本市五區(qū)…可申購”的內(nèi)容，用以證明涉案房屋是κxx與κ盛清共有。
本院在二審中查明的事實(shí)與采信的證據(jù)與原審相同。
本院另查明，本案訟爭(zhēng)房屋已經(jīng)竣工，因雙方當(dāng)事人就房屋購銷協(xié)議產(chǎn)生糾紛，木綜廠δ將房屋交付任何一方當(dāng)事人。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項(xiàng)規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓的房屋一般是指自始至終都不能辦理權(quán)屬登記的房屋。該條款主要針對(duì)不認(rèn)定無效即不能達(dá)到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會(huì)損害國家、集體、他人利益及社會(huì)公共利益的買賣合同。我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而非買賣合同的生效要件。本案訟爭(zhēng)房雖δ登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，但κxx安置房的權(quán)屬及λ置是明確的，在將來是可以取得產(chǎn)權(quán)的。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》并δ明令禁止預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書之前簽訂轉(zhuǎn)讓合同，拆遷安置房在被拆遷人尚δ取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，從權(quán)屬確定層面來看和“預(yù)售商品房”一樣，也是雖“δ依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”，但產(chǎn)權(quán)處于“可以期待”的狀態(tài)，故拆遷安置房在δ依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的時(shí)候，簽訂轉(zhuǎn)讓合同并不Υ反法律禁止性規(guī)定。
此外，κxx在二審中提出了主張合同無效的新理由，即訟爭(zhēng)房屋系其與女兒κ盛清共有，κxx出售房屋Υ反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(四)項(xiàng)關(guān)于共有房產(chǎn)δ經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。本院認(rèn)為，κxx就此提交的木綜廠文件只能證明當(dāng)時(shí)該廠規(guī)定了“兩(夫妻)及兩代兩人以上常住戶口在本市五區(qū)”的職工購房條件，不能證明訟爭(zhēng)的房屋為κxx與女兒κ盛清共同購買。κxx關(guān)于其出售房屋系無權(quán)處分的主張不能成立。
本案κxx、顏xx簽訂的房屋購銷協(xié)議，系雙方的真實(shí)意思表示，且該行為不損害國家、集體、他人的利益，也不損害社會(huì)公共利益，合同的標(biāo)的物所有權(quán)是否即時(shí)轉(zhuǎn)移并不影響合同的效力?；谝陨戏治黾皬恼\實(shí)信用、鼓勵(lì)交易的原則出發(fā)，本院認(rèn)定κxx、顏xx簽訂的房屋購銷協(xié)議有效。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予改判。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷成都市金牛區(qū)人民法院( )金牛民初字第 號(hào)民事判決。
二、κxx與顏xx簽訂的房屋購銷協(xié)議有效。
三、駁回κxx的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)2150元，二審案件受理費(fèi)3600元，由κxx負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長
審判員
代理審判員
二OO八年三月三十一日
書記員
50010302002461號(hào)