律師解讀如何處理二手房常見糾紛

　　案例1：“零首付”買房買出麻煩

　　2009年6月，王先生了解到大連某房屋中介公司有一套房源價(jià)格很合適，價(jià)格才18.3萬元。王先生找到中介公司，表示自己的資金都投在了股票市場，暫時(shí)不想動(dòng)用，因此問中介公司首付款能不能低一些。中介告訴王某，這套房源可以做成“零首付”，即只需交納幾千元的首付款即可，剩余房款都用貸款方式解決。不久，王先生、中介及房主吳某三方簽訂了一份居間合同，為了滿足可以“零首付”的貸款條件，表面上約定王先生的購買價(jià)格為21.3萬元，而三方一致同意實(shí)際購買價(jià)格仍為18.3萬元。合同簽訂后，王先生支付首付款3000元，并辦理了首付款資金監(jiān)管。王某支付中介費(fèi)4000元，通過了貸款審批。

　　合同簽訂后不久，房主吳某以王某沒有履行購房能力，“零首付”貸款違法為由要求解除合同。為此，王某多次和吳某及中介協(xié)商，表示就算銀行貸款辦不下來，也可以用現(xiàn)金支付，而且，王某還主動(dòng)提出愿意多支付一些房款，但吳某無論如何都要求解除合同。為此，各方一直僵持不下。

　　律師解讀

　　本案中吳某要求解除合同的兩個(gè)理由都不能成立。其第一個(gè)理由為王某沒有履約能力。根據(jù)合同法第68條規(guī)定，吳某以此為理由拒絕履行合同是在行使不安抗辯權(quán)，但吳某的理由并不能成立，因?yàn)閰悄巢荒茏C明王某存在喪失或可能喪失履約能力的情形。其主張解除合同的第二個(gè)理由是合同約定的所謂“零首付”違法。該理由同樣不能成立，依據(jù)合同法56條的規(guī)定，即使有關(guān)“零首付”的約定無效，也并不必然導(dǎo)致房屋買賣合同整體無效。因?yàn)椋荣J款再付房款僅僅是對付款方式的約定，如果王先生能以其他合法方式支付房款，并對吳某的權(quán)利沒有損害的話，房屋買賣合同在整體上仍然有效。

　　案例2：看房協(xié)議拴住了誰?

　　2011年4月，周某與大連某房屋中介公司簽訂了一份《看房協(xié)議》，約定周某委托中介買房，中介人員陪同周某看房屋，如房屋買賣不成交，中介不收服務(wù)費(fèi)，同時(shí)周某保證不與所看房屋的所有人私下成交，否則賠償雙倍中介費(fèi)。但是，由于中介公司工作人員疏忽，只記載了房屋在某小區(qū)，沒有注明門牌號。當(dāng)日，中介派人陪周某到房主孫某家看房。此后經(jīng)過一段時(shí)間，孫某和周某達(dá)成房屋買賣合同，并于當(dāng)日辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。為此，中介公司大為光火，以周某違反看房協(xié)議為由，要求賠償損失。周某以所看房屋不是《看房協(xié)議》約定的房屋為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。