二手房交易常見(jiàn)糾紛處置賣(mài)方篇

　　編者按：房?jī)r(jià)漲落實(shí)屬市場(chǎng)的一種常態(tài)，但在二手房交易市場(chǎng)上，卻出現(xiàn)不少買(mǎi)賣(mài)糾紛。究其原因，緣于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于房?jī)r(jià)的“鎦銖必較”而置法律和誠(chéng)信予不顧。法律界人士根據(jù)辦案實(shí)際，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行法律和最高院司法解釋以及市高院司法文件，提出具體分析意見(jiàn)，供上下家進(jìn)行二手房交易時(shí)參考。

　　二手房買(mǎi)賣(mài)已成為房產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的一種交易類型。筆者根據(jù)辦案實(shí)際，對(duì)二手房交易中買(mǎi)賣(mài)雙方反悔的情況進(jìn)行匯總，并提供法律對(duì)策，以提倡和諧購(gòu)房。

　　二手房交易中賣(mài)方反悔的原因主要有以下五種：

　　一、賣(mài)方以出售房屋時(shí)未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的房屋是共有財(cái)產(chǎn)，賣(mài)方在出賣(mài)時(shí)需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意;否則，就可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。司法實(shí)踐中，常有共有人以出售房屋時(shí)沒(méi)有征得己方同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但是，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí)，買(mǎi)方在買(mǎi)房時(shí)很難判斷其所購(gòu)房屋是一人所有或是共同共有。

　　律師觀點(diǎn)

　　《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 ”

　　最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第17條第(二)項(xiàng)和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條也有類似的規(guī)定?？梢?jiàn)，我國(guó)法律已經(jīng)確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買(mǎi)方受讓房屋時(shí)出于善意，并支付了合理對(duì)價(jià)并進(jìn)行了登記，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易安全的目的出發(fā)，認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，允許買(mǎi)方取得房屋的所有權(quán)。

　　在審判實(shí)踐中，按照上海市高級(jí)人民法院的司法文件，區(qū)別不同的情形分別處理：一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為賣(mài)方一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)方有理由相信賣(mài)方系房屋的完全權(quán)利人，其與賣(mài)方之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買(mǎi)方存有過(guò)錯(cuò)，與賣(mài)方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。