二手房賣方違約賠償案例分析

　　二手房賣方違約賠償案例分析

　　案情介紹：

　　2007年4月10日，王某與金某簽訂二手房買賣協(xié)議，約定將位于江帆彼岸城的一套房屋售予金某，價(jià)格為54萬元。并約定合同簽訂當(dāng)日去房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)，辦理過戶手續(xù)同時(shí)，金某支付定金、第一批款。但當(dāng)日王某未去房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)，要求推遲到2007年4月15日。但屆期，王某再次爽約。此后，王某一直以種種借口不去辦理過戶手續(xù)。2007年4月30日，王某收定金5萬元，并承諾2007年5月辦理過戶手續(xù)。但王某再次爽約。2007年10月，金某獲悉，王某將房屋以50萬元售予他人。2007年11月前，王某將定金退還金某，另以借款形式賠償一倍定金。

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　　金某獲悉房子已經(jīng)售予他人后，向法院起訴要求賠償損失：1、房價(jià)上漲的損失6萬元;2、雙倍返還定金。

　　金某舉證的證據(jù)：

　　1、二手房買賣合同，證明王某與金某定有協(xié)議，應(yīng)當(dāng)履行;

　　2、定金收條，證明王某曾收取金某的購房定金;

　　3、取款憑證，證明金某希望支付房款的意向;

　　4、手機(jī)短信，證明被告王某明確表示此房售予他人的事實(shí);

　　5、談話錄音，證明案外人購買了此房的事實(shí);

　　6、house365網(wǎng)站下載的起訴時(shí)江帆彼岸城小區(qū)房主報(bào)價(jià)情況的網(wǎng)頁資料

　　王某未舉證。

　　一審判決：

　　根據(jù)誠實(shí)信用原則，各方應(yīng)履行各自的義務(wù)。契約簽訂后，金某為履行付款義務(wù)籌集資金，王某拖延履行契約義務(wù)，另行與他人簽訂房屋買賣契約，將訟爭房屋出售給第三方，并辦理了買賣過戶手續(xù)，致使原被告簽訂的契約無法履行。王某對因房屋價(jià)格上漲造成金某的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然王某已經(jīng)雙倍返還定金，但尚不足彌補(bǔ)金某損失，金某要求王某另行賠償6萬元未超過因房價(jià)上漲造成的損失，本院予以支持。故一審法院判決：王某雙倍返還定金(已經(jīng)實(shí)際履行);賠償房價(jià)上漲損失6萬元。

　　王某不服，向南京市中級人民法院上訴。

　　二審判決：

　　二審法院認(rèn)為，因定金具有懲罰性，定金與損害賠償?shù)男再|(zhì)不相同，定金責(zé)任的承擔(dān)不能替代損害賠償責(zé)任。如果一方違約給對方造成實(shí)際損失，對方在適用定金罰則的同時(shí)，可以請求損害賠償。另，根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。一審法院根據(jù)網(wǎng)上公布的信息，認(rèn)定與訟爭房屋同地段、同標(biāo)準(zhǔn)的二手房平均售價(jià)，并據(jù)此判斷金某的實(shí)際損失并無不當(dāng)。王某雖提出異議，但未能提供相應(yīng)反證，本院不予采納。據(jù)此，駁回上訴，維持原判。

　　評析：

　　本案有兩點(diǎn)值得二手房交易雙方注意：

　　1、賣方違約，買方如何舉證?

　　我們認(rèn)為，買方應(yīng)注意保存交易過程中的證據(jù)，如定金收條、要求支付價(jià)款的事實(shí)證據(jù)、對方爽約的證據(jù)。如果對方的房子沒有與他人辦理交易過戶手續(xù)，買方可以要求繼續(xù)履行買賣協(xié)議，如果賣方已經(jīng)將房屋過戶于第三人，買方只能要求賠償損失，那么，損失多少，如何舉證?對于房價(jià)上漲造成買房人的損失，在南京地區(qū)，house365網(wǎng)站是一家有政府背景的房產(chǎn)門戶網(wǎng)站，其發(fā)布的二手房交易信息比較多而全面，對該網(wǎng)頁進(jìn)行公證證據(jù)保全，不失為一種很好的舉證方式。本案原告也就是通過這一方式確定己方因房價(jià)上漲造成損失為6萬元。

　　2、定金罰則與實(shí)際損失是否可以同時(shí)主張?

　　這個(gè)問題，南京市中級人民法院的二審判決已經(jīng)給出了明確的答案。因定金具有懲罰性，定金與損害賠償?shù)男再|(zhì)不相同，定金責(zé)任的承擔(dān)不能替代損害賠償責(zé)任。如果一方違約給對方造成實(shí)際損失，對方在適用定金罰則的同時(shí)，可以請求損害賠償。