揭秘二手房中介炒房?jī)?nèi)幕

　　房產(chǎn)中介干兩年，身家超過500萬，卻說賺中介費(fèi)發(fā)不了財(cái)

　　記者揭開房產(chǎn)中介“炒房”秘笈

　　在2010年1月1日~3月16日寧波新增房產(chǎn)中介130多家，同比去年的77戶，增加了70%。等于是寧波每天都有2家中介公司開業(yè)。

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　　為什么會(huì)新開這么多的房產(chǎn)中介?如此多中介來瓜分二手房市場(chǎng)這塊蛋糕，他們的生存狀態(tài)如何?花了幾天時(shí)間做工作，某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人陳勝(化名)終于肯對(duì)記者開口說出其中奧秘了，從他的親身經(jīng)歷中，我們不妨看看二手房中介炒房的冰山一角。

　　從事什么行業(yè)，能夠讓一個(gè)人的身家兩年從30萬飆升至500萬?博彩中大獎(jiǎng)?非也。陳勝說，他就是抓住恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，恰當(dāng)?shù)亻_了一家二手房中介，“當(dāng)然光靠吃中介費(fèi)是不成的。我們還有其他的賺錢手法”。

　　財(cái)富滾雪球

　　兩年房中介 身家500萬

　　“寧波起碼有30%以上的中小二手房中介，加入到了炒房的行列，助推了寧波的房?jī)r(jià)。去年因?yàn)槌捶抠嵉门铦M缽滿，所以嘗到甜頭的中小中介紛紛擴(kuò)張。”寧波某中介負(fù)責(zé)人陳勝向記者揭開了房產(chǎn)中介公司遍地開花的奧妙。

　　說起寧波的房?jī)r(jià)和炒房，陳勝表示自己是最有發(fā)言權(quán)的，從2008年進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的30萬到現(xiàn)在資產(chǎn)幾百萬，他最高紀(jì)錄是資金每個(gè)月都以100%以上的利潤(rùn)在增長(zhǎng)。“每月100%，也許你不相信，但是你想想炒房是交2成首付以小博大的交易。”陳勝詭秘地笑著說。

　　陳勝在2008年年底進(jìn)入了二手房中介這個(gè)市場(chǎng)，因?yàn)樗酃鉁?zhǔn)，以前有金融相關(guān)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)就感覺流動(dòng)性過剩，大家沒有好的投資渠道可能還是會(huì)去買房，所以問家里人拼湊了30萬元開了一家中型的房產(chǎn)中介公司。

　　陳勝告訴記者，兩年前他還是開著一輛五六萬元的二手車，房子也沒有，而現(xiàn)在自己都已經(jīng)換上了30萬左右的新車，自己的住宅也有400多平方米，店鋪還有兩套，除掉銀行按揭總資產(chǎn)應(yīng)該在500萬以上。而這兩年產(chǎn)生這樣質(zhì)的變化就是依靠炒房。

　　記者比較好奇地問道，為什么國(guó)家打擊炒房的政策對(duì)你這樣的人沒有用呢?“我和下面門店的人一年交稅就有近百萬，我們是納稅大戶，怎么可能是在干違法的事情呢。”陳勝笑著說。當(dāng)然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策對(duì)炒房者是有比較大的打擊力度，但是他在這行里有一些訣竅，再加上去年正是有好的行情，以及自己的獨(dú)到眼光，所以能賺的比別人多。

　　中介“炒房”的技巧

　　除了收取中介費(fèi)外，二手房中介究竟還有其他什么生財(cái)之道?

　　方法

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　　“洗腦”客戶低買高拋賺差價(jià)

　　“你以為我們房產(chǎn)中介都是在賺中介費(fèi)嗎?這些錢對(duì)我們來說小意思啦，低買高賣炒房賺利差才是我們中介賺錢的核心。”陳勝說道。

　　他告訴記者，去年他們公司通過收中介費(fèi)賺的錢還不到60萬，他開這么一家中型的房產(chǎn)公司每個(gè)月的開支就有5萬多元，去年這么好的行情下，他做中介收支才剛剛平衡，如果是在2008年，他起碼要虧40萬。他還表示，他下面有十幾個(gè)中介業(yè)務(wù)員，每天的餐費(fèi)、每個(gè)月的電話費(fèi)、店面租金、水電費(fèi)、媒體的廣告費(fèi)，一個(gè)月5萬的開支是最起碼的。而他去年自己和公司門店炒房賺的錢起碼有500萬。

　　“房?jī)r(jià)不斷上漲是我們中介炒房的基礎(chǔ)，只要有低于市場(chǎng)價(jià)一定比例的房子掛牌，我們就買下來，轉(zhuǎn)手以市場(chǎng)價(jià)賣出。”陳勝說，中介一直是二手房交易最主要的渠道，擁有獨(dú)一無二的信息優(yōu)勢(shì)，這是中介獲得差價(jià)的基礎(chǔ)。

　　他把一疊資料給記者看，這套繁裕三村的房子是他們上個(gè)月以1萬1一平方(市場(chǎng)價(jià)1萬3一平方)的價(jià)格收過來的，打算這個(gè)月掛1萬4出掉。記者比較奇怪他為什么能買到低于市場(chǎng)價(jià)的房子?陳勝告訴記者，炒房在行內(nèi)稱“接房”，把房子接到手再轉(zhuǎn)手賣出去。對(duì)于普通老百姓來說，一輩子也難得買賣兩三次房子，而對(duì)于他來說，這個(gè)就是他的職業(yè)，他每天要和房子、價(jià)格打交道，每天有許多的信息源，而普通人沒有買房、賣房經(jīng)驗(yàn)，正是這種信息的不對(duì)稱，讓他們這些中介鉆了空子。

　　“做中介要先去學(xué)心理學(xué)。”陳勝笑著說，他還是舉這套繁裕三村房子的例子，當(dāng)時(shí)房東急需用錢，打算用1萬2一平方稍微便宜一點(diǎn)賣掉去，陳勝就找了5個(gè)人分別約房東出來談價(jià)格，每個(gè)人都不看好此房，比如說什么樓層不好、采光不好，戶型不好等，大家都和房東說你這房子最多也就值1萬一平方，等幾次這么洗腦以后，房東碰到了一個(gè)1萬1一平方的買主，當(dāng)然是馬上就急于成交了。

　　陳勝給記者算了他這套房子的利潤(rùn)有多少，1萬1一平方，總價(jià)104萬左右。他按揭7成，自己只要花30萬左右的資金，2個(gè)月以后一些手續(xù)辦好就可以賣到132萬左右，除掉稅后，他能夠賺20萬左右，39萬的資金賺20萬，利潤(rùn)就有60%多了。

　　2

　　“零首付”空手套白狼

　　方法

　　對(duì)于兩個(gè)月60%這樣的盈利水平，他只是笑笑，“現(xiàn)在利潤(rùn)是越來越少了，以前月賺100%的房子經(jīng)常碰到，甚至空手套白狼的事情也做到過。因?yàn)橐话阗I賣二手房，買賣雙方在簽約之前是見不到面的，只有中介了解雙方的心理價(jià)位，就可以一邊向賣方壓價(jià)，一邊抬高買方的預(yù)算。”

　　然后，中介以一次性現(xiàn)金付款的方式買下該套房源，但不進(jìn)行任何買賣手續(xù)，而是讓賣家出具一個(gè)委托出售的委托書，直接在加價(jià)后把房源賣給下家，“賺個(gè)十幾萬差價(jià)的事情我都碰到過。”陳勝笑著說。不過現(xiàn)在買賣雙方都特別精，這樣的委托書越來越難開，他們現(xiàn)在基本是要先把房子買下來，這樣加上稅，利潤(rùn)就低了很多。

　　陳勝表示，雖然二套房貸收緊政策自執(zhí)行之日起就開始實(shí)行了，但是自己包括客戶真的想買的話，他還是有辦法做到兩成甚至更低的首付。“方法很簡(jiǎn)單，中介通過評(píng)估公司，將房屋的估值做高，例如，原本價(jià)值為100萬的房屋，中介讓買賣雙方多簽一份價(jià)格為150萬的合同上交審核，按首付3成計(jì)，投資者可以獲得105萬元的貸款，銀行還要多找你5萬元。不過他也表示，這個(gè)不是什么人都能這樣干的，這個(gè)要看你的關(guān)系硬不硬了。”

　　他在去年下半年以8000元一平方的價(jià)格買下了王隘新村的一套房子，總價(jià)60多萬，他找到銀行，評(píng)估給他做到了70多萬，他當(dāng)時(shí)首付加稅全部只付了10萬元不到，月房產(chǎn)證做下來，以1萬1一平方賣了90多萬，凈賺30萬，以10萬的低首付賺30萬，月利潤(rùn)超過了150%。

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　　方法

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