二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程復(fù)雜，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣。交易過(guò)程哪些環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)糾紛?買(mǎi)賣(mài)雙方該如何防范?記者請(qǐng)行家支招，希望對(duì)您的置業(yè)有幫助
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合同環(huán)節(jié)：買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?
去年底，南寧市民袁女士經(jīng)人介紹購(gòu)買(mǎi)南寧望州路某單位宿舍一房產(chǎn)，成交價(jià)為45萬(wàn)元。賣(mài)方是姐妹兩人，簽訂合同后，袁女士支付定金1萬(wàn)元，對(duì)方答應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)過(guò)戶。但是沒(méi)過(guò)幾天，對(duì)方就表示說(shuō)，房子賣(mài)不了，要取消合同，理由是房屋產(chǎn)權(quán)人是父親所有，無(wú)法過(guò)戶。糾紛從去年拖延至今還未解決，賣(mài)方答應(yīng)退還袁女士1萬(wàn)元定金，而拒絕了袁女士的違約賠償要求。
點(diǎn)評(píng)：因合同引起糾紛的常見(jiàn)情況有：房屋未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)共有人同意私自出賣(mài)房屋;職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售;房屋已被列入改造范圍，產(chǎn)權(quán)人卻私自出售等。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者終止的，并不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款效力。所以，袁女士可以根據(jù)合同約定，要求對(duì)方支付違約金。
定金環(huán)節(jié)：定金糾紛如何處理?
今年初，南寧市民張小姐在振寧現(xiàn)代魯班看中一套房產(chǎn)，業(yè)主剛交房就放盤(pán)出讓了，售價(jià)是6000元/平方米。張小姐和賣(mài)方蔣先生簽訂了定金協(xié)議，雙方約定定金為6萬(wàn)元，總價(jià)60萬(wàn)元，辦理過(guò)戶時(shí)先支付首付款，余款待買(mǎi)方張小姐辦理過(guò)戶，并取得房產(chǎn)證后辦理銀行按揭，由銀行直接劃入蔣先生的賬戶。過(guò)后，張小姐支付了三成房款。但是，蔣先生看到房?jī)r(jià)上漲，后悔了，不想賣(mài)房子。他覺(jué)得，雙方尚未簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂協(xié)議時(shí)房子尚未取得房產(chǎn)證，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的法定條件。
張小姐卻認(rèn)為，賣(mài)方因房?jī)r(jià)上漲而不愿再繼續(xù)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)是違約行為。當(dāng)初雙方簽訂的協(xié)議，內(nèi)容包括了物業(yè)地址、面積等物業(yè)基本狀況、以及成交價(jià)格、付款時(shí)間及方式等，與房屋買(mǎi)賣(mài)合同所應(yīng)當(dāng)具備的條款相當(dāng)。與合同同樣具備法律效力。
點(diǎn)評(píng)：當(dāng)初雙方簽訂的協(xié)議，是買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)意圖，只是賣(mài)方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以協(xié)議之名。買(mǎi)方除了支付定金外，還支付了部分購(gòu)房款，賣(mài)方單方中斷交易，是違約行為。買(mǎi)方可以通過(guò)法律訴訟，要求賣(mài)方按照協(xié)議的賠償條款約定，支付違約款。
解押環(huán)節(jié)：墊資服務(wù)費(fèi)由誰(shuí)出?
今年2月份，羅先生欲將香榭里花園一套房子出售。由于該房子還處于按揭中，為了出售房產(chǎn)，羅先生與南寧市一家擔(dān)保公司簽訂了協(xié)議，由擔(dān)保公司先出資幫他墊資解押房產(chǎn)，等房子出售后，他再還清擔(dān)保公司的墊資款。但是，羅先生事先得支付解押服務(wù)費(fèi)用給擔(dān)保公司。
之后，羅先生和買(mǎi)家簽定了購(gòu)房合同。由于政策調(diào)整，買(mǎi)家的購(gòu)房貸款未能獲批，因此想解除購(gòu)房合同。羅先生認(rèn)為，自己已經(jīng)支付了解押服務(wù)費(fèi)，如果買(mǎi)家解除合同，自己就白白損失墊資服務(wù)費(fèi)了，因此不同意解除購(gòu)房合同。倘若解除合同，墊資服務(wù)費(fèi)買(mǎi)家要承擔(dān)一部分。
點(diǎn)評(píng)：由于房地產(chǎn)新政調(diào)整造成合同無(wú)法履行的，合同可以解除，買(mǎi)家無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。此外，由于是羅先生和擔(dān)保公司簽訂的協(xié)議，服務(wù)費(fèi)他是要支付的。 賣(mài)房者在與擔(dān)保公司簽訂協(xié)議時(shí)，可協(xié)商附加相關(guān)免責(zé)或延期履行條款，以降低風(fēng)險(xiǎn)。
過(guò)戶環(huán)節(jié)：買(mǎi)方原因遲遲不能過(guò)戶
今年2月份，方先生將自己位于南寧市望園路一套房產(chǎn)出售給莫小姐，買(mǎi)賣(mài)雙方約定，交易手續(xù)交給中介代辦。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，方先生已經(jīng)收到莫小姐定金兩萬(wàn)元整，首付款30萬(wàn)元在辦理過(guò)戶時(shí)支付，其余經(jīng)銀行按揭辦理。但是，交易后方先生遲遲未收到款。原來(lái)，買(mǎi)方征信記錄有污點(diǎn)，房貸政策嚴(yán)緊后，貸款不容易辦理了。結(jié)果，中介跑了多家銀行，貸款審批都沒(méi)有辦理下來(lái)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)貸款審批，過(guò)戶手續(xù)擱淺。方先生說(shuō)，他是為小孩出國(guó)留學(xué)籌錢(qián)才賣(mài)房的，買(mǎi)家未能通過(guò)貸款審批，給他造成影響，應(yīng)當(dāng)算違約行為。
點(diǎn)評(píng)：因買(mǎi)方征信記錄緣故，導(dǎo)致交易擱淺，這并非不抗拒因素，因此買(mǎi)方客觀上存在違約的事實(shí)，構(gòu)成違約。房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，屬于有效合同。方先生可以按照合同條款的約定，要求買(mǎi)家支付違約金。
中介環(huán)節(jié)：交易中斷傭金誰(shuí)承擔(dān)?
置業(yè)顧問(wèn)涂小姐告訴記者，限購(gòu)令出臺(tái)后，她售出南寧市金桂花園一套房產(chǎn)，并與買(mǎi)方、賣(mài)方簽訂了三方合同。房子成交價(jià)58萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)雙方中介服務(wù)費(fèi)各為5800元，買(mǎi)方購(gòu)房定金3萬(wàn)元由涂小姐所在公司代收。由于房產(chǎn)新政出臺(tái)市場(chǎng)低迷，買(mǎi)方周先生認(rèn)定自己買(mǎi)的房子貴了，不想要了，賣(mài)方也同意解除購(gòu)房合同。因此，周先生將這個(gè)情況告知涂小姐，但公司方面表示，既然簽訂了購(gòu)房合同，說(shuō)明中介公司為周先生付出了勞動(dòng)，雙方交易未完成是周先生的責(zé)任，即便買(mǎi)賣(mài)雙方同意解除合同，還是應(yīng)該支付中介費(fèi)，不同意返還購(gòu)房定金。
點(diǎn)評(píng)：新域美林園湖分行經(jīng)理黃聰說(shuō)， 二手房交易中有兩個(gè)合同，一是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，二是居間服務(wù)合同。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的購(gòu)房合同可由雙方協(xié)商解除，中介方無(wú)權(quán)干預(yù)。居間合同因合同已經(jīng)成立，是否解除應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方與中介方協(xié)商，若中介方不同意，則不能解除，買(mǎi)賣(mài)雙方只能要中介方返還除居間服務(wù)費(fèi)以外的費(fèi)用。涂小姐所在公司可向買(mǎi)賣(mài)雙方收取一定的服務(wù)費(fèi)用，但必須退還買(mǎi)方的購(gòu)房定金。
房貸環(huán)節(jié)：利率調(diào)整易出現(xiàn)違約
6月份，市民陳女士看中了嶺南家園一套三房?jī)蓮d，很快與賣(mài)方簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并交1萬(wàn)元的定金。但是，在辦理銀行房貸款過(guò)程中，首套房貸款利率出現(xiàn)變化，銀行不同意打折，要在基準(zhǔn)利率上浮1.1倍。由于難以承受高利息，陳女士想解除合同，但是賣(mài)方拒絕退還定金。
點(diǎn)評(píng)：近年來(lái)房貸政策一直都在調(diào)整變化，首付、利率等調(diào)整都屬于可遇見(jiàn)的，因此不能以“不可抗力”為由要求解除合同并免責(zé)。但同時(shí)，此項(xiàng)違約并非出于買(mǎi)方的惡意不履行，而是由于不能如約采用原定的銀行貸款支付，而不得已違約。因此，陳女士在提出解除購(gòu)房合同的時(shí)候，賣(mài)方要退還定金，但陳女士也要根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同沒(méi)有約定相關(guān)條約，則買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商，適當(dāng)減輕買(mǎi)方違約責(zé)任，支付造成賣(mài)方直接損失的賠償金。
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二手房交易流程
第一步 簽三方合同
賣(mài)方所需資料：身份證、結(jié)婚證、戶口本、房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、契稅及不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、產(chǎn)權(quán)人和共有人親自到場(chǎng)或代理人拿正式公證書(shū)到場(chǎng)。
買(mǎi)方所需資料：身份證、結(jié)婚證、戶口本。
第二步 評(píng)估
評(píng)估公司：出評(píng)估報(bào)告。
賣(mài)方：開(kāi)新銀行賬號(hào)。
買(mǎi)方：遞交申請(qǐng)資料：身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明。
資料齊全3到5個(gè)工作日通過(guò)審批。
第三步 解押
賣(mài)方向銀行提出還款申請(qǐng)，一般需要15個(gè)工作日。
賣(mài)方償還欠款并從銀行領(lǐng)取結(jié)清證明等資料，一般需要15個(gè)工作日。
第四步 注銷(xiāo)抵押登記
憑結(jié)清證明等資料到房產(chǎn)局注銷(xiāo)抵押登記，一般需要7個(gè)工作日。
第五步 查檔繳稅免稅
到房產(chǎn)局查檔，然后到稅務(wù)部門(mén)繳納契稅。
第六步 交易鑒證
買(mǎi)賣(mài)雙方到房產(chǎn)局辦理查檔、曬戶型圖后，申請(qǐng)過(guò)戶，一般需要15個(gè)工作日。同時(shí)，買(mǎi)方支付首付款。
第七步 領(lǐng)取新證
前往房產(chǎn)部門(mén)領(lǐng)取新證?；蚩蛻魧?xiě)好委托書(shū)，中介機(jī)構(gòu)客服人員去領(lǐng)。
第八步 抵押登記
買(mǎi)方需要申請(qǐng)貸款的，要在房產(chǎn)局辦理抵押登記;抵押完成后，銀行支付購(gòu)房貸款。一般需要10個(gè)工作日。(記者 張娟)
50010302002461號(hào)