“如果你想少交稅，我們可幫你把價(jià)格做成普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。”中國(guó)證券報(bào)記者在陪同朋友看房過(guò)程中，上海市嘉定區(qū)一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員表示。
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位工作人員向中國(guó)證券報(bào)記者介紹了陰陽(yáng)合同的概念。所謂“陰陽(yáng)合同”，就是二手房買賣雙方簽訂兩份成交價(jià)不同的合同。一份合同是反映真實(shí)成交價(jià)的“陰合同”，用于向銀行貸款。另一份合同所反映的成交價(jià)比真實(shí)成交價(jià)低，被稱為“陽(yáng)合同”，該合同提供給房管部門和稅務(wù)部門用于過(guò)戶和繳納稅費(fèi)等。
據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，雖然屢次被叫停，但一些中介機(jī)構(gòu)為促進(jìn)二手房交易，仍然大量使用陰陽(yáng)合同的做法。
做低成交價(jià)避稅
根據(jù)“國(guó)八條”規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，由按照銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收5.65%的營(yíng)業(yè)稅改為按銷售收入全額征稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。在個(gè)人所得稅方面，普通住宅只是按合同價(jià)的1%征收，非普通住宅按合同價(jià)的2%征收。
因?yàn)槎愂照哒{(diào)整對(duì)不滿五年的二手房交易產(chǎn)生較大影響，于是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開始大量推薦滿五年的二手房。中國(guó)證券報(bào)記者在搜房網(wǎng)上海頻道看到，很多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將滿五年作為二手房房源的一大賣點(diǎn)。為少交納營(yíng)業(yè)稅，一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還幫業(yè)主將合同成交價(jià)做成普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。
按照上海市有關(guān)規(guī)定，單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)單套總價(jià)245萬(wàn)元、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間單套140萬(wàn)元、外環(huán)線以外單套98萬(wàn)元以下的住房屬“普通住房”。隨著2010年房?jī)r(jià)上漲，市場(chǎng)上很少能找到符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房源，利用陰陽(yáng)合同做低成交價(jià)，成了許多二手房交易者的選擇。
一位在深圳某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作多年的負(fù)責(zé)人表示，自從2006年房?jī)r(jià)上漲以來(lái)，陰陽(yáng)合同幾乎成了行業(yè)潛規(guī)則。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)紊亂
陰陽(yáng)合同大量存在，與各地最低過(guò)戶價(jià)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低有關(guān)，經(jīng)過(guò)近年房?jī)r(jià)大幅飆升，最低過(guò)戶價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離市場(chǎng)價(jià)格，通常相差二至三倍。按最低過(guò)戶價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)操作的陰陽(yáng)合同，直接導(dǎo)致房管部門根據(jù)二手房合同價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的二手房均價(jià)難以反映市場(chǎng)成交價(jià)格的真實(shí)情況。
以北京為例，2010年北京二手房成交共19.65萬(wàn)套，按通過(guò)陰陽(yáng)合同做法所完成的交易額占比為70%估算，約有13.76萬(wàn)套二手房交易通過(guò)陰陽(yáng)合同完成。北京每套房的實(shí)際平均價(jià)超過(guò)200萬(wàn)元，平均稅率在5%以上，這部分成交房源的稅收應(yīng)超過(guò)130億元。去年北京每套房實(shí)際上平均網(wǎng)簽價(jià)為60萬(wàn)元，造成相關(guān)稅收大幅縮水。
今年以來(lái)，由于信貸緊縮，貸款難度加大及加息后貸款成本大增，全款購(gòu)房者比例上升。全款買房增多更助推陰陽(yáng)合同泛濫。在貸款買房時(shí)，有些銀行往往會(huì)對(duì)陰陽(yáng)合同進(jìn)行審查。在全款買房時(shí)，作為監(jiān)督者，銀行在二手房買賣雙方直接過(guò)戶的情況下又處于缺位狀態(tài)。
就在陰陽(yáng)合同泛濫之時(shí)，4月1日起開始實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》將調(diào)控重點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)二手房交易中的陰陽(yáng)合同現(xiàn)象，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得協(xié)助買賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同，以實(shí)現(xiàn)騙貸和避稅，否則視情節(jié)輕重程度，處以沒(méi)收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。
北京京華律師事務(wù)所律師劉宏輝表示，除加大買賣風(fēng)險(xiǎn)，陰陽(yáng)合同會(huì)造成有關(guān)部門難以判斷二手房交易的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致官方數(shù)據(jù)無(wú)法顯示二手房交易市場(chǎng)的實(shí)際情況。二手房交易中較低的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)為陰陽(yáng)合同生存提供空間。如果過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)提高到和市場(chǎng)實(shí)際情況接近的水平，才能根除陰陽(yáng)合同現(xiàn)象。
50010302002461號(hào)