二手房質(zhì)量糾紛不斷。如何才能保障廣大業(yè)主的利益?日前，有專家提出，借鑒西方發(fā)達國家模式，由專業(yè)驗房師出具驗房報告后，二手房才能進行交易。這一提議雖叫好，但卻遇到賣方市場現(xiàn)狀的限制。購房者苦惱：在火熱行情下，根本沒有跟上家談判的可能性。
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先驗后賣已有先例
“這房子就是個‘藥罐頭’，我吃藥已經(jīng)三年半了!”家住武寧路的姬先生指著自己滲水發(fā)黑的墻面告訴記者。自從2003年他買進這套小兩房以后，與樓上住戶的糾紛就沒有斷過，但由于房屋本身的質(zhì)量問題較多，幾次維修都難以從根本上解決問題。“早知道如此，我是絕不會買這套房子的!現(xiàn)在準備粉一粉，到中介去掛牌出售。”姬先生無奈地說。
類似姬先生這樣遭遇的業(yè)主在本市還有很多!在整個二手房購買過程中,購房者與上家信息大都是不對稱的：在中介的陪同下看房，經(jīng)常與上家見不了面，僅僅看了房子的外貌(有時在晚上還只能看個大概)，就繳了錢委托中介去辦交易手續(xù)，然后拿房。
由于大多數(shù)業(yè)主對房產(chǎn)質(zhì)量是外行，無法檢驗自己所購房產(chǎn)是不是存在質(zhì)量問題，所以在收房之后，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，如滲漏、開裂、傾斜等，找上家肯定無用(不可能退房);找開發(fā)商也是沒門,因為許多房子已經(jīng)是十年以上房齡，開發(fā)商不知去向。即使找到,有些房子也已經(jīng)過了“保質(zhì)期”;找中介更是徒勞,因為中介只管收交易費。這樣,購房者只能自認倒霉。肇嘉浜路、大木橋路口一位業(yè)主季小姐就是因為買進一套劣質(zhì)二手房，光官司就打了五年，將滿頭青絲打成了一頭白發(fā)。
記者了解到，在美國、法國、澳洲等一些發(fā)達國家和地區(qū)，二手房屋買賣時，必須由驗房師對所出售房屋進行質(zhì)量檢驗并出具報告后，才可以進入市場交易。如在法國，驗房師被稱為“房屋公證員”。要對房屋的水電、管道、保溫層、結(jié)構(gòu)等進行檢測，房屋檢驗報告出來后，方可進入房屋買賣程序。驗房報告是房屋銷售的前提，這樣才能體現(xiàn)消費者的知情權(quán)和交易的公平性，出售房屋的現(xiàn)狀由權(quán)威機構(gòu)認定，驗房師理所當然地承擔起這個角色。
在上述發(fā)達國家和地區(qū)，建筑及房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)很規(guī)范，法制很完善，與驗房師這一重要職業(yè)關(guān)系密切。驗房行業(yè)在歐美興起于上世紀70年代，至今早已被社會廣泛接受，成為房地產(chǎn)交易過程中的重要環(huán)節(jié)。許多有經(jīng)驗的地產(chǎn)從業(yè)人員都意識到其必要性和重要性：一方面為保護顧客利益，另一方面也減輕了自己將來可能承擔的責任。在我國建筑及房地產(chǎn)行業(yè)尚待規(guī)范的情況下，市場上的驗房需求更大，驗房師更有生存空間。但我們的現(xiàn)狀卻是：權(quán)威的驗房師不驗房，民間的驗房師偷偷摸摸檢驗而不權(quán)威，二手房驗房完全是個空白區(qū)!
發(fā)達國家經(jīng)驗可以借鑒。增加二手房交易前的驗房環(huán)節(jié)，提高二手房質(zhì)量的透明度，維護消費者的合法權(quán)益，是大量減少房屋買賣糾紛、建立和諧社會的基礎(chǔ)，也是規(guī)范房地產(chǎn)市場必不可少的一種手段。
買方哪有談判權(quán)
二手房先驗房后交易雖是大勢所趨，但在當下賣方市場下，購房者卻很難有操作實施空間。
湯先生日前致電本報反映，上周日，他看中赤峰路附近的一套小兩房，68平方米掛牌價77萬元。當房東看到兩組客戶都有購買意向時，當即提價到78.6萬元?？紤]到上浮價格尚能接受，湯先生咬咬牙決定購買。約好當天下午五點鐘在中介門店簽約，但當湯先生帶著定金趕到約定地點時，對方卻告之，對不起，這套房子我們現(xiàn)在不賣了。“這是我一周內(nèi)第二次被房東‘忽悠’了。第一次房東開價50萬元。簽約時，直接漲到了52萬元，我稍一猶豫，就被另一個購房者買去了。這一次更干脆，不賣了。”湯先生不滿地說。
類似湯先生的遭遇，在近期游走于二手房市場的購房者當中屢見不鮮。在賣方市場下，購房者很難有“議價權(quán)”可言!湯先生感慨：現(xiàn)在不提價就算好房東了!要有驗房報告才交易，愿望雖美好，但現(xiàn)實很殘酷，至少目前缺少實現(xiàn)的環(huán)境!
中介人員將目前房東心態(tài)概括為四個字：提價、惜售。不少房東看到有三組以上的客戶看房，態(tài)度馬上變化，立即提價。除此之外，房東惜售也早已不是新鮮事。信義不動產(chǎn)研究人員表示，由于房價一路往上走，很多房東基于對后市的預期，原本掛牌的房源現(xiàn)在決定不賣了。據(jù)悉，上海目前正對一手房捂盤、內(nèi)部銷售等行為進行整治。業(yè)內(nèi)指出，二手房惜售根本就不可能管，因為業(yè)主有賣與不賣的自由，只能希望市場本身來解決。
50010302002461號