在二手房買賣交易中，在買方簽署了定金協(xié)議，交付了定金的情形下，如賣方以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》，買方應(yīng)如何維護(hù)自身合法權(quán)益?
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【案情】房價(jià)上漲了，賣家不賣了
買賣雙方簽訂了《定金協(xié)議》，約定賣方將其名下120平米的物業(yè)，以68萬元的價(jià)格出售給買方。雙方約定定金為5萬元，預(yù)付房款35萬元(含定金)，余款待買方完成過戶，取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。如買方反悔則沒收定金;若賣方反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，賣方就向買方交房，買方也將35萬元支付給賣方。
三個(gè)月后，賣方發(fā)函通知中介公司，要求中介公司轉(zhuǎn)告買方，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商。5天后，買方起訴到法院，訴稱賣方因房價(jià)上漲而不愿再繼續(xù)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住。請(qǐng)求法院判決雙方的二手房買賣合同繼續(xù)履行，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。
【本案爭議焦點(diǎn)】定金協(xié)議是否有買賣合同效力
買方認(rèn)為雙方簽訂的合同雖名為《定金協(xié)議》，但內(nèi)容包括了物業(yè)地址、面積等物業(yè)基本狀況、成交價(jià)格、付款時(shí)間及付款方式、交房方式、產(chǎn)權(quán)過戶等房屋買賣合同所應(yīng)當(dāng)具備的條款，其實(shí)質(zhì)就是一份買賣合同。雙方履行了合同大部分義務(wù)，自己也支付了51%的房款，房屋也在自己的實(shí)際使用中。
賣方則辯稱，雙方所簽署的是《定金協(xié)議》，在上述協(xié)議中約定待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再簽訂買賣合同。但雙方意見有分歧，至今未簽訂買賣合同，在雙方簽訂《定金協(xié)議》時(shí)賣方尚未取得房產(chǎn)證，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的法定條件。
【法院判決】定金協(xié)議有效，賣方必須交房
法院審理后認(rèn)為，該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了房屋買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效，于是一審判決賣方繼續(xù)交房給買方。
點(diǎn)評(píng)：合同性質(zhì)不僅僅是由合同名稱決定的
在實(shí)際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。從本案中可以看出，名稱是定金協(xié)議，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了交房、房款支付日期及方式、房產(chǎn)過戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動(dòng)要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠實(shí)信用原則來履行合同。
房地產(chǎn)法整理
50010302002461號(hào)