原告：孫某，住通州區(qū)……
委托代理人：趙律師
被告：李某，住朝陽區(qū)……
委托代理人：劉金明，北京市君茂律師事務所律師
簡要案情：
孫某于2010年4月11日從李某手購買住房一套，雙方簽訂買賣合同，孫某支付定金兩萬，孫某以銀行貸款方式付款，付清后辦理房產(chǎn)證。4月17日國務院“新國十條”規(guī)定，對個人購買第三套住房可暫停住房貸款，為此孫某找賣方李某協(xié)商要求退房，遭拒后起訴李某（被告），以自己購買的是第三套住房（孫某2010年4月購買兩套住房），不能從銀行得到貸款為由，要求解除合同返還定金。
爭議焦點：
情事變更，不可抗力，合同解除，定金返還。
原告代理人認為：
國務院房貸新政的岀臺，通常人無法預見，又不屬于商業(yè)風險，應屬于情事變更。現(xiàn)不能從銀行得到貸款，合同無法履行，依法應解除合同，返還定金。
被告代理人認為：
房地產(chǎn)價格上漲多年，房地產(chǎn)泡沫逐年累積，房地產(chǎn)市場風險越來越大，房地產(chǎn)調控勢在必行。中央對房地產(chǎn)價格的過快上漲早已引起重視，溫家寶總理多次在不同場合指出要遏制高房價，打擊投機性購房。
09年年底，政府陸續(xù)出臺房屋調控措施。
09年12月9日國務院規(guī)定，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年；
12月14日國務院四措施遏制部分城市房價過快上漲；
12月17日五部委新政打擊囤積炒地，拿地首付不低于50℅，
此后至今又陸續(xù)出臺許多遏制高房價的措施。其中2010年4月11日，“新國十條”出爐。
故而：調控新政岀臺是陸陸續(xù)續(xù)的，不是不可預見的。調控新政引起房地產(chǎn)價格的波動屬于泡沫釋放，商業(yè)風險。合同成立后岀臺調控新政不屬于情事變更、不可抗力。合同應當履行。
案件解讀：
本案表面上是法律問題，實際上是政策問題。不管是審理本案的法官，還是代理本案的律師，既要按照法律規(guī)定分析案情，又要吃透中央政策精神。本案支持合同繼續(xù)履行符合中央政策精神。
訴訟策略：
代理此案，是對代理律師政治敏感，政策水平的一次考評。從某種程度上講，此案是政策定案。代理律師應高屋建瓴，高瞻遠矚，重點從出臺的房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場的種種怪相入手，分析房價上漲的原因，結合本案具體案情，舉一反三。
代理詞：
本代理詞從法律、合同條款、政策、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀等角度進行分析，因內(nèi)容較多和節(jié)省您的時間，僅從政策、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀節(jié)錄代理詞部分內(nèi)容。
……
三、原告購買住房是投資行為，本身存在和應當承擔商業(yè)風險
原告購買的爭議住房，按原告講是第三套住房，姑且本代理人先這么說。原告購買的這套住房，是純粹的投資行為，與其購買第一套住房是不同的，第一套是鋼性需求，是為了居住，以保證最基本的生存需要，性質上屬于民生范疇。第二套屬于改善性購房。而購買第三套住房則屬于投資行為，是為了賺取利潤，具有商業(yè)性質。原告上次庭審時提到買第三套留給其父母住，本代理人認為不盡然，一是你父母有自己的住房，二是你已經(jīng)有兩套住房，還不夠包括你父母在內(nèi)的你們這個大家庭居住嗎？三是你給你父母買房你就堅持買下去，干嘛現(xiàn)在又想退掉，四是你給你父母買住房，為什么不以你父母的名義訂立買賣合同？種種跡象表明，原告顯然沒有在購房理由上實事求是。原告購買第三套性質屬于投資，是市場化運作的商業(yè)行為，是為了賺取利潤。但很遺憾，原告沒有準確把握中央和地方房地產(chǎn)新政出臺的節(jié)奏，盡管中央從2009年就開始陸續(xù)出臺調控房價的政策了。現(xiàn)在房市面臨下跌的風險，前期購房者可能面臨損失，這是房地產(chǎn)泡沫的風險在釋放，是調控新政在發(fā)揮積極作用，對此，投資者應當理性面對和接受。如果包括原告在內(nèi)的這些投資者認為自己購買的住房牢套了，價買高了，可能貶值了，就悔約、退房，房地產(chǎn)市場正常的交易的秩序何以維系？！
2009年7月9日最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見第7條規(guī)定，“妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，依法穩(wěn)定房屋交易市場。要引導當事人理性面對市場經(jīng)營風險，共同維護誠信的市場交易秩序”
1993年6月22日全國民事審判工作座談會紀要第二項、關于審理房地產(chǎn)案件的幾個問題中規(guī)定，“審理房地產(chǎn)案件遵循……有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的原則，凡是有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的民事行為，應予以保護”，“只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益、公共利益和他人利益，就應維護合同的效力”，“對于雙方當事人根據(jù)房地產(chǎn)市場價格議定的價格，應當予以保護，一方因市場價格變動而不履行或要求解除房屋買賣合同的，不予支持?！?br /> 據(jù)此，我們有理由認為，原告的投資行為應當交給市場去處理，漲跌賠賺由市場來評價，遵循市場經(jīng)濟的運行規(guī)則。原告要求解除合同不符合市場定律，
也沒有道理，更沒有法律依據(jù)。解除雙方的合同不利于維護誠信的市場交易秩序，原告請求不該得到支持，原告應誠實守信繼續(xù)履行合同。
四、原告有投資炒房的嫌疑，投機炒房與政策相悖
上次庭審原告遞交了兩套房屋所有權證，據(jù)此可判斷原告在2010年4月份購買了兩套住房，其一是其于2010年初購買4月20日領取了房屋所有權證的住房，其二是本案原、被告雙方于2010年4月11日訂立房屋買賣合同，原告從被告名下購買的住房（這是第三套），而且這兩套全是以按揭貸款方式支付房款，因此，代理人認為原告有投資炒房的嫌疑。盡管因客觀條件的限制，我們暫不能從有關政府部門獲取原告的房屋買賣交易記錄，貸款次數(shù)等相關證據(jù)，但根據(jù)當時全民炒房的實際情況，結合原告在2010年4月貸款購買兩套住房的事實，不能排除原告在此前的幾年間，多次從北京市各個地塊兒通過銀行貸款購買多處房產(chǎn)然后再高價賣出，從中賺取暴利的行為，這就是炒房。
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