二手房買賣發(fā)生糾紛時(shí)，如何確定賠償數(shù)額一直是上下家比較關(guān)心的問題。從目前的情況看，二手房買賣糾紛涉及賠償責(zé)任主要有兩種情形，對(duì)賠償數(shù)額“標(biāo)價(jià)”主要有三種方法。
涉及賠償責(zé)任的兩種情況是：（1）上下家一方或雙方違約。上家的違約行為一般有延期交房、隱瞞質(zhì)量瑕疵、遲延遷移屋內(nèi)戶口及拖欠交房前的水電煤氣費(fèi)等；下家違約一般有逾期付款，反悔不買房等。（2）合同無效。合同無效的原因可能是，合同主體不合格，如單方出售共有房屋，一方存在嚴(yán)重欺詐行為等。
“標(biāo)價(jià)”賠償數(shù)額的三種方法是：（1）以合同約定的違約金計(jì)算方法確定賠償數(shù)額。如合同約定，一方違約需承擔(dān)房屋總價(jià)百分之幾的違約金。該方法簡單易行，而且可避免上下家舉證的困難。（2）按實(shí)際發(fā)生的損失確定賠償數(shù)額，即賠償數(shù)額相當(dāng)于因違約或合同無效給任何一方造成的實(shí)際損失。以這種方法計(jì)算賠償數(shù)額，上下家任何一方都必須提供相關(guān)證據(jù)來證明自己的實(shí)際損失。（3）根據(jù)有關(guān)法規(guī)提供的參考方法確定賠償數(shù)額。
在司法實(shí)踐中，選擇何種方法遵循的原則是：“有約定，從約定；無約定，從法定”，即有合同約定時(shí)，適用合同的約定；合同沒有就賠償數(shù)額如何計(jì)算約定時(shí)，則采用實(shí)際損失的計(jì)算方法；如果前面兩種方法均無法采用時(shí)，才會(huì)考慮第三種計(jì)算方法。
50010302002461號(hào)