上海市浦東新區(qū)人民法院民事判決書(shū)(2004)
浦民一(民)初字第14144號(hào)
原告甲，男，1934年10月2日生，漢族，住本市浦東新區(qū)×××路419弄1號(hào)101室。
原告乙，女，1945年11月26日生，漢族，住本市浦東新區(qū)×××路419弄1號(hào)101室。
二原告共同委托代理人丙，上海市××律師事務(wù)所律師。
被告戊，男，1968年9月2日生，漢族，住本市南匯區(qū)××鎮(zhèn)××街68號(hào)601室。
被告己，男，1957年1月28日生，漢族，住本市×××路419弄12號(hào)602室。
委托代理人庚(系被告己之子)，男，1981年12月14日生，漢族，住本市×××路419弄12號(hào)602室。
委托代理人***，上海市***律師事務(wù)所律師。原
告甲、乙訴被告戊、己買賣合同糾紛一案。本院于2004年11月16日立案受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。兩原告的委托代理人丙，被告戊、被告己的委托代理人庚、丁曙光到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告甲、乙共同訴稱，兩原告為夫妻關(guān)系，被告戊系其子。本市×××路419弄12號(hào)602室(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房)系兩原告、被告戊、戊妻子和孩子共五人于2002年4月動(dòng)遷時(shí)以互換產(chǎn)權(quán)的方式得到的安置房屋。近期，原告獲悉被告戊擅自將系爭(zhēng)房出售給了被告己。
兩被告的行為嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，故起訴，要求1、確認(rèn)兩被告就系爭(zhēng)房簽訂的房屋買賣合同無(wú)效;2、被告己自該房遷出，遷至其戶籍所在地青浦××鄉(xiāng)××村一隊(duì)。
訴訟費(fèi)由兩被告承擔(dān)。原告就其主張?zhí)峁┤缦伦C據(jù)：1、兩被告于2003年12月12日簽訂的《私房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，證明戊未征得產(chǎn)權(quán)共有人的許可，擅自出售系爭(zhēng)房，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效;2、原告于2002年4月8日與動(dòng)遷部門簽訂的《房屋拆遷保留私房產(chǎn)權(quán)安置協(xié)議》，證明系爭(zhēng)房屋所有權(quán)人的情況;3、被告戊與妻子辛離婚協(xié)議證書(shū)及離婚證，辛也是系爭(zhēng)房的被安置人員之一，其與戊離婚時(shí)對(duì)系爭(zhēng)房產(chǎn)權(quán)尚未進(jìn)行過(guò)分割。被告戊辯稱，其出售系爭(zhēng)房確未征得父母同意，故對(duì)原告的訴請(qǐng)表示接受。被告戊未提供證據(jù)。被告己辯稱，兩原告動(dòng)遷時(shí)就對(duì)系爭(zhēng)房不夠滿意，有出售之意，而平時(shí)家庭事務(wù)原告亦是讓戊負(fù)責(zé)辦理的。兩被告買賣系爭(zhēng)房之事原告事先知曉，己也已經(jīng)支付給戊房款35萬(wàn)元，且已實(shí)際居住系爭(zhēng)房近一年。兩被告簽訂的《私房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》為有效協(xié)議，不同意原告的訴請(qǐng)。
被告己就其辯稱提供如下證據(jù)：1、2004年11月中介公司出具的書(shū)面說(shuō)明，證明原告事先知曉被告對(duì)系爭(zhēng)房買賣的事宜;2、2004年10月24日原告與被告己及中介公司工作人員的電話記錄(節(jié)選)，證明原告全權(quán)委托被告戊處理系爭(zhēng)房買賣事宜。經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，被告戊對(duì)原告提供的證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議。被告己對(duì)原告提供的證據(jù)1、2的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)離婚證無(wú)異議，對(duì)離婚協(xié)議書(shū)有異議，認(rèn)為沒(méi)有民政部門的蓋章。原告對(duì)被告己提供的證據(jù)1表示尚需提供中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;證據(jù)2是被告自行整理的錄音資料，無(wú)法表明原告有同意賣房以及委托被告戊賣房的意思表示。被告戊對(duì)被告己提供的證據(jù)不予確認(rèn)。
本院對(duì)雙方無(wú)異議的證據(jù)予以確認(rèn)。被告己提供的錄音文字摘錄中不能反映兩原告知曉被告戊將出售系爭(zhēng)房屋有委托被告戊出售系爭(zhēng)房的意思表示，對(duì)該份證據(jù)本院不予確認(rèn)。基于上述質(zhì)證意見(jiàn)及庭審調(diào)查，本院確認(rèn)如下事實(shí)，兩原告為夫妻關(guān)系，被告戊系兩原告之子。2002年4月，本市××××180號(hào)房屋動(dòng)遷，原告與動(dòng)遷部門簽訂了《房屋拆遷保留私房產(chǎn)權(quán)安置協(xié)議》，獲得包括系爭(zhēng)房在內(nèi)的安置房屋兩套，被安置人員為兩原告、被告戊及戊的前妻辛、孩子癸，計(jì)五人。兩套房屋均未辦理產(chǎn)權(quán)登記。系爭(zhēng)房由戊出租他人使用;兩原告未實(shí)際居住。2003年12月，兩被告經(jīng)中介公司中介，就系爭(zhēng)房簽訂了《私房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣53萬(wàn)元，總首付款35萬(wàn)元;戊領(lǐng)取系爭(zhēng)房產(chǎn)權(quán)證之日起一個(gè)月內(nèi)，協(xié)助己辦妥銀行****手續(xù)。在銀行放貸之日起七日內(nèi)，己將剩余18萬(wàn)元房款一次性支付給戊。協(xié)議簽訂后，己支付給戊35萬(wàn)元房款，戊則于2004年4月將系爭(zhēng)房交付給己使用。
同年11月，原告以被告戊未經(jīng)原告同意，擅自出售系爭(zhēng)房為由向本院提起訴訟，要求確認(rèn)兩被告簽訂的《私房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，被告己遷出系爭(zhēng)房。審理中，因原告與被告己堅(jiān)持己見(jiàn)，致調(diào)解不成。本院認(rèn)為，個(gè)人所有的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。系爭(zhēng)房是兩原告與被告及其家人以私房產(chǎn)權(quán)互換形式共同安置分得的房屋，兩原告又為被拆遷房屋的權(quán)利人，故即使系爭(zhēng)房尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，兩原告至少也是系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人共有人。被告己對(duì)自己有意購(gòu)買的房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記情況的核對(duì)，被告戊在尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況下，不征求共有人的同意，擅自與被告己就系爭(zhēng)房簽訂《私房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，兩被告的行為顯然侵犯了原告的合法權(quán)益，而且兩被告約定的剩余18萬(wàn)元房款需在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)支付，而系爭(zhēng)房原始的產(chǎn)權(quán)尚未辦理過(guò)登記，兩被告之間的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶顯然更難予操作。
據(jù)此，原告要求確認(rèn)兩被告簽訂的《私房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告戊應(yīng)退還已收的房款35萬(wàn)元，被告己亦應(yīng)遷出系爭(zhēng)房。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六條、第七十一條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：一、被告戊與被告己于2003年12月12日簽訂的《私房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效;二、被告己應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)遷出本市×××路419弄12號(hào)602室;三、被告戊應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)退還被告己人民幣35萬(wàn)元。案件受理費(fèi)人民幣10，310元，由被告戊、己各負(fù)擔(dān)5，155元。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判長(zhǎng) 谷xx
代理審判員 田x
代理審判員 謝xx
二OO五年三月二十四日
書(shū)記員 張x
50010302002461號(hào)