中華人民共和國(guó)上海市浦東新區(qū)人民法院民事判決書(2003)浦民一(民)初字第12158號(hào)
原告甲，女，1971年10月18日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)×××路410弄6號(hào)501室。委托代理人***，***律師事務(wù)所上海分所律師。
被告乙，女，1969年1月4日出生，漢族，現(xiàn)在日本國(guó)。委托代理人吳×，上海市××律師事務(wù)所律師。
第三人丙，女，1963年12月1日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)×××路410弄33號(hào)202室。
第三人戊，女，1966年1月27日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)×××路410弄7號(hào)301室。
上述兩第三人委托代理人王×，上海市××律師事務(wù)所律師。原告甲與被告乙買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法追加丙、戊為第三人，并組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告甲及委托代理人丁曙光、被告的委托代理人吳×、第三人丙、戊及委托代理人王×到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告甲訴稱，2001年10月25日，原、被告就原告向被告購(gòu)買位于浦東新區(qū)×××路410弄6號(hào)501室的房屋簽訂買賣合同。同日，原告支付了合同約定的房款人民幣177,000元。同年11月10日，原告人住該房。由于簽合同時(shí)整個(gè)小區(qū)大產(chǎn)證尚未辦妥，雙方又在合同中約定，被告在小區(qū)大產(chǎn)證辦妥后，必須幫助原告辦理小產(chǎn)證。
現(xiàn)小區(qū)大產(chǎn)證已經(jīng)辦妥，原告要求被告履行義務(wù)遭推諉，故提起訴訟要求被告依約辦理浦東新區(qū)×××路410弄6號(hào)501室的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，然后將其辦出的小產(chǎn)證過(guò)戶至原告名下。原告當(dāng)庭提交如下證據(jù)材料：1、原、被告于2001年10月25日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，證明原、被告間的買賣合同關(guān)系;2、被告于2001年10月25日出具的收據(jù)一張，證明原告已支付了全部房款;3、調(diào)配單位為上海××實(shí)業(yè)總公司、房屋受配人為乙的住房調(diào)配單一份，由該證據(jù)中家庭主要成員是己、調(diào)配原因欄中“保留私房產(chǎn)權(quán)”的內(nèi)容證明被告有資格出售系爭(zhēng)房屋;4、《房屋拆遷保留私房產(chǎn)權(quán)安置協(xié)議》一份，證明系爭(zhēng)房屋是被告動(dòng)遷而得;5、被告與案外人上海××物業(yè)公司××分公司于1997年4月19日簽訂的《××新村個(gè)產(chǎn)房屋委托管理合同》一份，證明被告是以系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人的名義與他人簽訂合同的;6、被告與案外人上海××物業(yè)公司××分公司于1997年4月19日簽訂的《裝修協(xié)議書》一份，被告在產(chǎn)權(quán)人一欄中簽字;7、上海市公安局浦東分局××警察署出具的調(diào)查記錄一份，證明被告與兩第三人的戶口登記在同一戶籍內(nèi);8、上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)資料登記冊(cè)，證明上海市浦東新區(qū)××集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于2002年10月9日取得包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的房產(chǎn)的大產(chǎn)證;9、調(diào)配單位為上海××實(shí)業(yè)總公司、房屋受配人為丙的住房調(diào)配單一份，證明該調(diào)配單中的房屋即上述第4份證據(jù)中的二套被安置房屋之一;10、第三人丙與案外人上海××物業(yè)公司××分公司于1997年4月19日簽訂的《××新村個(gè)產(chǎn)房屋委托管理合同》一份，證明第三人丙是以坐落于×××路410弄33號(hào)202室房屋產(chǎn)權(quán)人的名義與他人簽訂管理合同的;11、丙與案外人上海××物業(yè)公司××分公司簽訂的《裝修協(xié)議書》一份，證明第三人丙是以坐落于×××路410弄33號(hào)202室房屋產(chǎn)權(quán)人的名義與他人簽訂協(xié)議的;12、證人庚的證詞，證明兩第三人對(duì)被告出售房屋是明知的，且沒(méi)有提出任何異議;13、證人辛的證詞，證明被告和第三人對(duì)房屋已經(jīng)析產(chǎn);14、律師函一份，證明原告曾催促被告辦理產(chǎn)權(quán)證;15、煤氣費(fèi)、電費(fèi)帳單，證明原告購(gòu)房后一直在該系爭(zhēng)房屋內(nèi)居住;16、保險(xiǎn)公司寄給被告的信函信封，證明被告的信件一直由原告通過(guò)第三人丙轉(zhuǎn)交。被告乙辯稱，原告確曾與被告簽訂系爭(zhēng)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及收取全部房款，但由于被告常年在日本，對(duì)國(guó)內(nèi)的情況不熟悉，不知道系爭(zhēng)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證不能買賣，且系爭(zhēng)房屋是共有產(chǎn)，原、被告欺騙了原告母親，使其認(rèn)為房屋出租而簽字。故原、被告簽訂的合同無(wú)效，請(qǐng)求駁回原告的訴請(qǐng)。被告未提交任何證據(jù)材料。
第三人丙、戊述稱，原、被告簽訂合同時(shí)，系爭(zhēng)房屋是尚未取得產(chǎn)證的動(dòng)遷房，不能轉(zhuǎn)讓;且系爭(zhēng)房屋又是共有產(chǎn);未經(jīng)所有共有人的同意也不能轉(zhuǎn)讓，故原、被告簽訂的買賣合同違反法律規(guī)定，是無(wú)效合同。第三人丙當(dāng)庭提交如下證據(jù)材料：1、上海市農(nóng)村宅基地使用證，證明動(dòng)遷老房是被告、兩第三人及父母共有;2、戶籍資料四份，證明老房動(dòng)遷時(shí)該戶內(nèi)有父母、被告及第三人丙四人戶籍，其中父親壬于1997年3月19日死亡，故產(chǎn)生遺產(chǎn)繼承的法律關(guān)系。第三人戊當(dāng)庭提交如下證據(jù)材料：1、上海市公安局戶籍證明一份，證明第三人戊系壬、己之二女兒;2、××警署戶籍摘錄一份，證明第三人戊與父母分戶的事實(shí);3、上海市農(nóng)村宅基地使用證，證明第三人戊另外造房的事買。經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，被告對(duì)原告提供的第1、3、7份證據(jù)無(wú)異議，對(duì)第2、4、5、6、8、9、10、11、14、15份證據(jù)的真實(shí)性未提異議;但表示第3、5、6、11份證據(jù)不能證明產(chǎn)權(quán)人是被告，產(chǎn)權(quán)人必須登記有效;對(duì)第12份證據(jù)的真實(shí)性表示異議;對(duì)第13份證據(jù)表示析產(chǎn)應(yīng)有共有人書面協(xié)議，故該證詞無(wú)法證明其真實(shí)性;第15份證據(jù)，表明原、被告是租賃關(guān)系，原告確實(shí)住在系爭(zhēng)房屋內(nèi);對(duì)第16份證據(jù)表示不知道;兩第三人對(duì)原告提供的第l份證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議;對(duì)第2、7份證據(jù)無(wú)異議;對(duì)第3份證據(jù)表示調(diào)配單不是產(chǎn)權(quán)證明;對(duì)第4份證據(jù)表示系爭(zhēng)房屋的來(lái)源是私房動(dòng)遷，可證明該房是共同共有;對(duì)第5份證據(jù)表示不是乙本人簽字，不能證明產(chǎn)權(quán)人是被告;對(duì)第6份證據(jù)表示產(chǎn)權(quán)人一欄中被告名字由丙代簽;對(duì)第8份證據(jù)無(wú)異議，但表示與本案無(wú)關(guān);對(duì)第9份證據(jù)無(wú)異議，但表示進(jìn)一步證明房屋是共有產(chǎn);對(duì)證據(jù)10、11表示是臨時(shí)協(xié)議;對(duì)第12、13份證據(jù)，表示兩證人是就不同事實(shí)進(jìn)行作證，所以是孤證，沒(méi)有效力，對(duì)兩證人陳述內(nèi)容的真實(shí)性亦表異議;對(duì)第14份證據(jù)表示已收到，但是原告單方行為;對(duì)第15份證據(jù)無(wú)異議，但表示原告是租賃而非買賣;對(duì)第16份證據(jù)表示與本案無(wú)關(guān)。原、被告及第三人戊對(duì)第三人丙提供的證據(jù)均無(wú)異議。原、被告及第三人丙對(duì)第三人戊提供的證據(jù)亦均無(wú)異議。經(jīng)審查，原告提供的第1—l1、14、15份證據(jù)，被告及第三人對(duì)其真實(shí)性未提異議，本院予以確認(rèn);證人庚、辛的證言，被告及第三人雖表示異議，但未提供任何能證明兩證人之述不是事實(shí)或兩證人無(wú)證明資格的證據(jù)，且兩證人均出庭作證，故其證言是可信的，本院對(duì)原告提供的第12、13份證據(jù)予以確認(rèn);第16份證據(jù);因被告及第三人均未認(rèn)可，故該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)，本院不予確認(rèn)。對(duì)第三人丙、戊提供的證據(jù)，因質(zhì)證各方均無(wú)異議，故本院對(duì)其證據(jù)均予以確認(rèn)。
基于上述證據(jù)及當(dāng)事人的庭審陳述，本院確認(rèn)如下事實(shí)，原坐落于上海市浦東新區(qū)××鄉(xiāng)××村××隊(duì)33號(hào)的私房分立二戶，其中一戶內(nèi)有戶籍四人——即己、壬、第三人丙、被告乙，另一戶內(nèi)有戶籍二人——即第三人戊及女兒癸。己、壬系夫妻關(guān)系，丙、乙、戊系己、壬之女兒。1996年10月31日，己代被拆遷人壬與甲方——××路工程建設(shè)指揮部簽訂《房屋拆遷保留私房產(chǎn)權(quán)安置協(xié)議》一份，約定壬以上述××鄉(xiāng)××村××隊(duì)33號(hào)房屋換得甲方的坐落于上海市浦東新區(qū)×××路410弄6號(hào)501室及同弄33號(hào)202室產(chǎn)權(quán)房二套。1997年3月19日，壬死亡。在辦理上述安置房手續(xù)過(guò)程中。己與乙、丙曾一起至上海××實(shí)業(yè)總公司，要求將上述兩套安置房出具兩張調(diào)配單，分別寫明乙、丙的名字。
1997年4月19日，上海××實(shí)業(yè)總公司就坐落于×××路410弄33號(hào)202室房屋出具房屋受配人為丙的住房調(diào)配單一份，明確該房調(diào)配原因?yàn)?ldquo;××路市政工程建設(shè)，保留私房產(chǎn)權(quán)”。1997年8月21日，上海××實(shí)業(yè)總公司就坐落于×××路410弄6號(hào)501室房屋出具房屋受配人為乙、家庭主要成員有己的住房調(diào)配單一份，明確該房調(diào)配原因?yàn)?ldquo;××路市政工程動(dòng)拆遷，保留私房產(chǎn)權(quán)”。上述兩份住房調(diào)配單經(jīng)辦人均為辛。2001年上半年，己向居住于×××路410弄33號(hào)101室的庚表示，其女兒乙有套房屋欲出售。經(jīng)庚介紹，丙、己曾與案外人就房屋買賣事宜進(jìn)行過(guò)協(xié)商，其時(shí)戊也到過(guò)場(chǎng)，后因果未成。嗣后，庚又將原告甲介紹給己。2001年10月25日，原告甲與被告乙簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定被告將自有的坐落于上海市浦東新區(qū)×××路410弄6號(hào)501室房屋轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣177,000元;合同第十二條規(guī)定“本合同自甲方(被告)取得房地產(chǎn)權(quán)證之日起生效”;補(bǔ)充條款中規(guī)定“一、甲方在能夠辦理產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證下來(lái)后)，必須積極配合乙方(原告)辦理。甲方取得該房房地產(chǎn)權(quán)證后，必須將房地產(chǎn)權(quán)證賣給乙方。如賣給他人，視為違約。除退回乙方房款人民幣壹拾柒萬(wàn)柒千元整外，另向乙方支付違約金人民幣壹拾萬(wàn)元整……”。
案外人己在該合同附件五上簽名同意出售上述房屋。同日，原告付清全部房款。同年11月5日，原告入住該房至今。2002年10月9日，上海浦東新區(qū)××集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司取得包括上述房屋在內(nèi)的房產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。因被告至今未辦理系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)，原告遂提起訴訟。另，戊、癸戶經(jīng)動(dòng)遷安置得坐落于上海市浦東新區(qū)×××路410弄7號(hào)301室房屋一套。本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，被告雖在合同簽訂時(shí)尚未取得系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，但雙方已在合同中約定被告取得房地產(chǎn)權(quán)證為本合同生效條件，現(xiàn)被告取得房地產(chǎn)權(quán)證的條件已成就，其至今未取得房地產(chǎn)權(quán)證是由其不辦理造成，責(zé)任在被告;案外人己作為系爭(zhēng)房屋的同住人，在上述合同上簽名同意出售房屋的事實(shí)客觀存在，故根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，原、被告簽訂的買賣合同應(yīng)受法律保護(hù)。
原告根據(jù)上海××實(shí)業(yè)總公司開(kāi)具的系爭(zhēng)房屋調(diào)配單之內(nèi)容，有理由相信其購(gòu)買的系爭(zhēng)房屋在辦理房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)條件成就時(shí)，該房屋的權(quán)利人是被告及案外人己。系爭(zhēng)房屋是由私房動(dòng)遷安置的產(chǎn)權(quán)房，期間因一共有權(quán)利人死亡引起繼承，如兩第三人及被告、案外人己等對(duì)該房屋尚未進(jìn)行析產(chǎn)、繼承，則兩第三人均系該房屋的共有權(quán)利人。但根據(jù)證人庚的證言，兩第三人及案外人己對(duì)被告出售系爭(zhēng)房屋均是知情的;又因原告早于2001年11月入住該房，兩第三人與原告居住于同一小區(qū)，對(duì)原告購(gòu)房之事應(yīng)是明知的，而在原告人住該房屋長(zhǎng)達(dá)近二年的時(shí)間內(nèi)未提出異議，由此可確認(rèn)兩第三人對(duì)被告該出售行為的認(rèn)可。故兩第三人以“被告出售房屋未經(jīng)共有人同意”為由，要求確認(rèn)原、被告間簽訂的買賣合同無(wú)效的請(qǐng)求，有違誠(chéng)實(shí)信用，本院不予支持。綜上，原告要求被告辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，本院應(yīng)予支持。鑒于系爭(zhēng)房屋在原、被告簽訂合同時(shí)尚未被核準(zhǔn)出房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，現(xiàn)原告要取得該房權(quán)證，須被告先辦理出該房房產(chǎn)證，故本院可酌情延長(zhǎng)雙方辦理權(quán)證時(shí)間。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第四十五條、第六十條之規(guī)定，判決如下：一、被告乙自本判決生效之日起六個(gè)月內(nèi)，配合原告甲將坐落于上海市浦東新區(qū)×××路410弄6號(hào)501室的房地產(chǎn)權(quán)證辦理至原告甲名下;二、第三人丙、戊要求確認(rèn)原告甲與被告乙簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效的請(qǐng)求，本院不予支持。本案起訴受理費(fèi)人民幣50元，由被告乙負(fù)擔(dān);第三人請(qǐng)求受理費(fèi)人民幣50元，由第三人丙、戊負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起，原告及兩第三人在十五日內(nèi)，被告在三十日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。審判長(zhǎng) 孫黎代理審判員 倪紅霞代理審判員 史一峰二OO四年十二月七號(hào)書記員 朱俊
50010302002461號(hào)