作者：承業(yè)律師事務(wù)所 來(lái)源：www.myhouse64.com
最近承辦了一起罕見的案件，案情是這樣的：
劉先生在2006年在靜安區(qū)買了套200多萬(wàn)的房子，住了二年多，最近房子被限制交易了。他到交易中心去了解，才知道原來(lái)是當(dāng)初買房時(shí)出了問(wèn)題。當(dāng)時(shí)的產(chǎn)權(quán)人是一位姓吳的女士，但經(jīng)辦人卻不是吳女士本人，而是她的代理人張先生，張先生出示的是某公證處的委托公證書，因此辦理過(guò)戶手續(xù)和收取房款的都是這位張先生。但現(xiàn)在吳女士卻稱她根本沒有委托過(guò)這樣張先生出售她的房子，而只是委托她看管，那個(gè)委托公證書是假的，目前這個(gè)案件正在法院進(jìn)行審理之中。當(dāng)然，如果真象吳女士說(shuō)的那樣，那張先生無(wú)疑構(gòu)成刑事犯罪，不過(guò)，張先生的犯罪行為造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)當(dāng)由吳女士來(lái)承擔(dān)還是由劉先生來(lái)承擔(dān)，這在法律上還是有一些爭(zhēng)議的。作為買方的劉先生來(lái)說(shuō)，如果由他來(lái)承擔(dān)的話，那么200多萬(wàn)的購(gòu)房款無(wú)疑是打了水漂，即使法院判決張先生坐個(gè)十年八年牢，恐怕劉先生的經(jīng)濟(jì)損失也難以挽回。
冒用他人的名義將他人的房產(chǎn)出售給別人，騙得房款后逃之夭夭，即使這種情況在房產(chǎn)交易中出現(xiàn)的機(jī)率非常少，但一旦碰到，將給自己造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。這個(gè)案件進(jìn)一步提示購(gòu)房人：在二手房交易中一定要睜大眼睛，認(rèn)真識(shí)別交易對(duì)象的真實(shí)身份。
一般來(lái)說(shuō)，冒名頂替出售他人的房產(chǎn)有以下幾種情況：
一、 將承租房出售，
先將房屋從產(chǎn)權(quán)人手上租賃下來(lái)，然后偽造房東的身份證以及房產(chǎn)證，再到中介處掛牌將房屋出售。
二、與房東有特定關(guān)系，冒用房東的名義出售
由于與房東有一定的關(guān)系，比如親戚關(guān)系或朋友關(guān)系，將房東的身份證和房產(chǎn)證騙到手，再冒用房東的名義將房子賣掉。
三、利用委托公證，以房東代理人的名義出售
先找一個(gè)與房東外貌相似的人，再持房東的身份證到公證處辦理委托公證，以房東名義委托自己將房子賣掉。
當(dāng)然，不管哪種方式都會(huì)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)交易中心的審核，但是，交易中心工作人員對(duì)交易資料的審核一般很難進(jìn)行實(shí)質(zhì)審核而只能進(jìn)行形式審核。比如，交易中心很難去判斷賣方身份證以及公證委托書的真假，而只能判斷材料是否齊備、材料表面是否有明顯漏洞。因此，買方對(duì)賣方真實(shí)身份的審查不能寄希望于交易中心。
買方應(yīng)通過(guò)以下幾個(gè)途徑對(duì)賣方身份進(jìn)行審查：
一、對(duì)產(chǎn)權(quán)人的戶籍情況進(jìn)行調(diào)查
對(duì)賣方親自簽訂合同并辦理過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)?shù)焦矙C(jī)關(guān)調(diào)查產(chǎn)權(quán)人的戶籍情況。公安機(jī)關(guān)的戶籍基本信息上都會(huì)有相應(yīng)的照片，這個(gè)照片與身份證上的照片是一致的，因此應(yīng)當(dāng)查清楚以便與賣方進(jìn)行比對(duì)。
二、對(duì)委托公證書進(jìn)行調(diào)查
如果涉及到委托公證書的，應(yīng)當(dāng)?shù)焦C機(jī)關(guān)調(diào)查公證書的真實(shí)性，以防止公證書被偽造。
三、對(duì)代理人的戶籍情況進(jìn)行調(diào)查
代理人持委托公證書辦理交易手續(xù)的，除了調(diào)查公證書的真實(shí)性，還要確保委托公證書上指定的代理人與辦理交易手續(xù)的是同一個(gè)人。因此還應(yīng)當(dāng)核實(shí)代理人的身份。
除此之外，還應(yīng)當(dāng)注意，房款應(yīng)當(dāng)盡量從自己的銀行卡號(hào)匯入產(chǎn)權(quán)人的銀行賬號(hào)，而盡量不要以現(xiàn)金交付，或者匯入代理人的銀行卡號(hào)。
50010302002461號(hào)