二手房買賣糾紛 北京法官解讀

　

（北京法律咨詢： 騰房糾紛 離婚房產(chǎn) 小產(chǎn)權(quán)房 商品房買賣 ，)

北京法院法官房產(chǎn)報告解讀 摘錄,供參考學(xué)習(xí):

一、受案情況的分析(案件數(shù)量)

　　根據(jù)案由買賣不分一手房和二手房，通過對主體的界定還是能夠區(qū)分的，期房都是預(yù)售合同糾紛，二手房一般都是雙方當(dāng)事人之間的，在甄別上還是有區(qū)分的。單位告中介的案由叫居間合同，我們國家合同法424條，有單獨案由，居間案由數(shù)量也不少，幾大中介公司都榜上有名，居間服務(wù)肯定是專業(yè)化服務(wù)的問題。這張圖表是勝訴、敗訴率的分析。

　　二、涉及的相關(guān)法律問題

　　在我們這個體制下，我們叫二手房，其實不是法律概念，尤其是在現(xiàn)有體制下，房源很復(fù)雜，我的第一個問題就講房源，就是房屋的來源，或者房屋權(quán)屬的定性和定位，應(yīng)該是二分法，受制于我們國家現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元體制，因為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房子就是建委系統(tǒng)管理的，可以通過權(quán)屬登記進(jìn)行管理，農(nóng)村集體土地上的房屋，是我們對農(nóng)民的一種基本保障制度，通過相關(guān)的法規(guī)和國務(wù)院政策，不允許交易，農(nóng)村房屋中有農(nóng)村宅基地上的自建房屋，第二集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在媒體上報道叫小產(chǎn)權(quán)房，從法律概念上界定產(chǎn)權(quán)沒有大小之分，只不過沒有交納土地出納金，沒有成本，我們俗稱小產(chǎn)權(quán)房。今天主要探討城市國有土地上房屋交易，分商品房、保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房，商品房也就是通過房地產(chǎn)開發(fā)公司買售完之后進(jìn)行第二次交易的商品房，還有保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用房，這里面有個臨界點，就是以2008年4月8日為限，在政策上要銜接。還有按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理的，還有房改房，通過國務(wù)院文件，為了推動房產(chǎn)市場的改革，五年上市交易一般來說松動了一些，再有單位央產(chǎn)房。

　　第二涉及的相關(guān)法律問題，首先要講合同效力及不動產(chǎn)權(quán)屬登記債權(quán)合同是基礎(chǔ)，物權(quán)是履行，新的《物權(quán)法》也借鑒了大陸法系債權(quán)、物權(quán)的區(qū)分原則，合同效力的判定依據(jù)，從制定法的時間順序上講有民法通則58、59條，中華人民共和國合同法第52、54條，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第38條，還有《物權(quán)法》第106條，以及國務(wù)院、建設(shè)部和各地市頒布的規(guī)章，具有不同的效力等級。房地產(chǎn)相關(guān)法律是很龐雜的?！睹穹ㄍ▌t》和《合同法》有遞進(jìn)關(guān)系，在司法掌握上，在禁止性規(guī)定上還會進(jìn)一步區(qū)分，分效力性規(guī)范和管理性規(guī)范?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》就是第三十八條中的第六條，未依法登記而領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

　　第三居間合同與買賣合同的關(guān)系，我看了幾大中介公司的版本，居間合同、代理合同、委托合同很多權(quán)利義務(wù)混在一起，名稱上也稱謂不一，相對性卡的不是很嚴(yán)，合同一定要強(qiáng)調(diào)相對性問題，從大方面講非主從關(guān)系，某種程度上是手段與目的的關(guān)系，424條合同一般來講是為主買賣合同服務(wù)的。

　　第四居間業(yè)務(wù)完成的認(rèn)定，也就是報酬請求權(quán)的界定問題，這里面有如實報告的業(yè)務(wù)，對交易相關(guān)的事項注意義務(wù)、報告訂約機(jī)會或為媒介服務(wù)，促進(jìn)交易合同的有效成立，與代為辦理貸款、過戶的區(qū)別。

　　案例一：居間報酬請求權(quán)的成立。案情：2004年11月，劉某與甲中介公司就某套房屋簽訂了看房確認(rèn)書，看房費10元/套，若成交，給付房款8%的中介費，若私下交易，支付成交額5%的違約金，該套房屋在多個中介均有登記，劉某后經(jīng)乙中介公司居間訂立買賣合同，甲中介公司要求劉某給付中介費及違約金均被駁回。評析：帶領(lǐng)看房與促成改易非同一。媒介型居間中約定不得私下交易無效。

　　三、審理中的幾個實務(wù)問題

　　第一夫妻公有房屋是否擅自處分的界定及合同效力問題。他的裁判關(guān)注到社會的和諧問題，我們高度重視民生案件的審理，由于我們國家發(fā)展的歷程有很多很復(fù)雜的東西，比如房源的問題，如果把復(fù)雜的房源和復(fù)雜的婚姻中的財產(chǎn)體制進(jìn)行幾何化對應(yīng)的話會更復(fù)雜，比如夫妻公有的認(rèn)定，現(xiàn)在有一個新的司法理念，《物權(quán)法》出臺以后，我們嚴(yán)格遵照《物權(quán)法》定，從對內(nèi)、對外兩個層次考慮問題，在對內(nèi)婚姻家庭內(nèi)部，不能登記成張三的，就是你丈夫的房子，登記成李四的房子就界定你妻子的房子，再往深了講更復(fù)雜，比如甲男是鉆石王老五，花一百萬在婚前買一套商品房，產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放是在結(jié)婚正之后，如果嚴(yán)格從法律邏輯出發(fā)，婚姻關(guān)系期間所得的財產(chǎn)如果沒有特別約定就是家庭公有財產(chǎn)，我們以權(quán)屬證書發(fā)放時間為最終的完結(jié)時間，產(chǎn)權(quán)證的時間晚于結(jié)婚登記證書情況的話，正常情況下判定是共同財產(chǎn)沒有任何疑問，但是有時候法律不能太邏輯，還要考慮社會上的復(fù)雜因素，上海、廣東很多法院都是理性的判斷，這是一種一百萬元幣的財產(chǎn)形態(tài)，轉(zhuǎn)化為兩居室、三居室一套房子，還有他的單獨所有權(quán)，在這方面不能太絕對，包括在婚姻期間，折算男方或女方工齡取得的房改房的判斷，首先要區(qū)分動態(tài)的交易和靜態(tài)的歸屬，如果不涉及第三人，在有第三人情況下有《物權(quán)法》第106條進(jìn)行保障，如果婚姻關(guān)系內(nèi)部的話，我們就不能夠為登記論判斷，在動態(tài)和靜態(tài)把握上有一個斟酌的問題。第二處分的問題，當(dāng)時立法時候應(yīng)該參照了德國民法典的相關(guān)條文，在德國區(qū)分負(fù)擔(dān)行為和處分行為，立法時候我也看國國內(nèi)大牌學(xué)者對這方面的論述，觀點不太一致，在處分上和106條聯(lián)合起來判斷，不涉及第三人交易情況下，我們是一個判斷方法，如果涉及到106條應(yīng)用的話，我們著重優(yōu)先采用106條維護(hù)動態(tài)的交易，因為我們國家權(quán)屬登記制度中大部分登的是戶主一人，尤其房改房，登所在單位職工，這種情況下要求審查婚姻狀況，審查完婚姻狀況再審查婚姻財產(chǎn)制度，然后再審查簽名真實性，極端例子就是張南為了賣房子可以找李女做一套假的離婚手續(xù)，然后把房子處理掉，后來發(fā)現(xiàn)婚姻關(guān)系是假的，導(dǎo)致在建委系統(tǒng)中有一個撤證的行政訴訟登記，在民事中就有合同無效訴訟問題。

　　案例二：善意第三人的保護(hù)。黃某與孫某原系夫妻，雙方以成本價購買住房一套，2003年4月將產(chǎn)權(quán)登記于孫某名下，2004年2月雙方協(xié)議離婚，并約定黃某的一半贈與給孩子，2006年2月孫某未經(jīng)黃某同意，私自與張某簽訂了房屋買賣合同，并將產(chǎn)權(quán)過戶，后黃某要求確認(rèn)上述買賣合同無效，張某主張自己善意取得。

　　案例三：善意第三人的判斷，劉某與王某為夫妻，趙某與劉某系母子，劉某于王某在1994年12月購買了一套房屋，產(chǎn)權(quán)登記在劉某名下，2006年3月，王某向劉某出具了同意售房的證明，2006年5月，劉某以賣房為名，將產(chǎn)權(quán)過戶到趙某名下，劉某未要求趙某支付房款。后雙方鬧離婚，王某要求確認(rèn)劉某處分房屋的行為無效。評析：受贈人不應(yīng)成為善意第三人的范疇。