房山法院竇店法庭調(diào)研二手房買賣合同糾紛案件特點(diǎn)

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作者：馮淼 發(fā)布時(shí)間：2010-04-20 09:17:57

近日，房山法院竇店法庭對(duì)該庭今年第一季度受理的二手房屋買賣合同糾紛案件進(jìn)行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該類案件主要有以下特點(diǎn)：

一是受房屋價(jià)格持續(xù)上漲的影響，賣方違約的案件激增。賣方為了追求利益最大化，拒絕繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同，從而導(dǎo)致二手房買賣糾紛大量涌現(xiàn)。

二是原告訴訟請(qǐng)求呈現(xiàn)明顯類型化。一是第三人為原告，以房屋屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)，出賣未經(jīng)其同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。二是以買方為原告，以賣方違反約定未按期履行合同為由，請(qǐng)求解除合同并要求賣方雙倍返還定金，或者請(qǐng)求賣方繼續(xù)履行合同。

三是“黑白合同”大量存在，加大法院審理難度。買賣雙方為了規(guī)避相關(guān)法律，常常簽訂兩份合同，對(duì)房屋價(jià)款作出不一致的約定，即俗稱的“黑白合同”，其中還有很多“黑合同”是采取口頭形式，取證更為困難，進(jìn)一步加大了法院的審理難度。

四是買賣合同常與居間合同相重疊，中介機(jī)構(gòu)作為第二被告一起被訴的情況較多。由于買賣雙方多是通過中介機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)，并簽訂買賣合同，并由中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)，因此往往導(dǎo)致相關(guān)中介機(jī)構(gòu)被卷入大量二手房買賣糾紛案件中，法律關(guān)系更為復(fù)雜。

五是絕大部分涉案房屋都設(shè)有抵押權(quán)，由此引發(fā)糾紛居多。賣方在原來(lái)購(gòu)買房屋時(shí)，大多通過銀行或者擔(dān)保公司進(jìn)行貸款并在購(gòu)買的房屋上設(shè)定抵押權(quán)。因此，對(duì)該類二手房進(jìn)行買賣時(shí)，九成以上的合同中都約定了買方先行支付一部分現(xiàn)金，由賣方使用該筆款項(xiàng)向銀行辦理解押，隨后再辦理房屋過戶手續(xù)。而實(shí)踐中，在相關(guān)手續(xù)辦理過程中極易出現(xiàn)糾紛。

六是買賣雙方分歧較大，難于調(diào)解。出于利益驅(qū)動(dòng)，該類案件當(dāng)事人雙方分歧較大，一方堅(jiān)決要求交房，另一方極力主張解除合同，使得調(diào)解工作相當(dāng)困難，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議的比例較小。

針對(duì)該類案件上述特點(diǎn)，該庭提出以下審理措施：

一是增強(qiáng)大局觀念，堅(jiān)持司法為民和服務(wù)大局。摒棄只追求法律效果而不顧經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效果的做法，處理好依法辦案和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)系，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

二是加強(qiáng)學(xué)習(xí)，統(tǒng)一辦案標(biāo)準(zhǔn)，提高審判質(zhì)量。審判人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，定期開展業(yè)務(wù)研討會(huì)，就該類型案件各種情形下的程序和實(shí)體問題進(jìn)行溝通和討論，統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)審理結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，積累經(jīng)驗(yàn)。

三是加強(qiáng)法制宣傳，普及有關(guān)房屋買賣的法律知識(shí)。通過利用典型案件解析、法律問題詮釋、公布裁判文書等方式，向人民群眾宣傳相關(guān)法律知識(shí)，提高買賣雙方的法律意識(shí)，特別是契約意識(shí)。同時(shí)，大力宣揚(yáng)誠(chéng)實(shí)信用的法律原則，形成良好的社會(huì)風(fēng)氣。

四是加強(qiáng)與相關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會(huì)的協(xié)作。針對(duì)案件中涉及的避稅行為及中介機(jī)構(gòu)的違法行為，積極通過司法建議的形式，助推房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理，營(yíng)造誠(chéng)信有序、透明健康的市場(chǎng)環(huán)境和交易秩序。

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