二手房買賣毀約應(yīng)對策略(站 摘錄

　　在二手房買賣糾紛中，有一類糾紛非常具有代表性，那就是，雙方簽訂了房屋買賣合同，但隨后因為市場房價的波動，大幅上漲或大幅下跌，就會造成一方當(dāng)事人惡意毀約，作為守約方，應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對這種惡意的毀約行為呢?

　　以買房方為例，律師為您講解防范風(fēng)險的應(yīng)對策略。

　　首先，買房方應(yīng)當(dāng)對這一情形有一個預(yù)見，在雙方簽訂買房協(xié)議時就要設(shè)計相關(guān)條款以備糾紛的發(fā)生。如果自身沒有專業(yè)能力進(jìn)行相關(guān)合同條款的設(shè)計，可委托進(jìn)行操作或就此問題專項咨詢，這叫花小錢辦大事。

　　其次，對這種惡意的毀約行為約定違約金條款，違約金的約定是有技巧的，比如說賣方不按約收取購房款，不按約交付房屋，無故解除合同的，應(yīng)當(dāng)向買方支付違約金。如買方因此還有其他損失的，賣方還應(yīng)進(jìn)行賠償。

　　第三，違約金的數(shù)額不宜約定的過低，因為違約金數(shù)額過低的話，意味著違約成本過低，繼續(xù)履行合同的成本比惡意違約的成本還高的話，賣方肯定會選擇違約。所以，違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)約定的高一些，以顯示其約束力度。

　　第四，對于賣家違約后，買方還存在的其他損失，賣方還是要進(jìn)行賠償?shù)?。但是買方是要舉證證明自己確定存在的損失。具體到房屋漲跌損失的確定，可以按以下方式進(jìn)行：

　　一、與賣方協(xié)商確定損失，以和解方式了結(jié)，可簡單快速;

　　二、雙方不能協(xié)商確定的：可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;如果沒有最相類似房屋比照的，可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。

　　當(dāng)然，作為買房一方，合同目的是為了購得房產(chǎn)，賠償損失倒在其次。所以，買方首先應(yīng)要求違約方繼續(xù)履行合同，交付房屋，同時，主張違約金的給付和其他損失的賠償。

　　房產(chǎn)的買賣無論對誰來說，都是一件大事，應(yīng)當(dāng)慎重對待，必要時委托幫您化解、規(guī)避其中潛在的風(fēng)險，不要簡單的認(rèn)為買房只要簽訂一份市房地局提供的一份標(biāo)準(zhǔn)購房合同范本就可以萬事大吉了，律師告訴您，真正能夠個性化保護(hù)您權(quán)益的條款都是在自我設(shè)計的附加條款里面。而這些，示范文本都是沒有的。

　　律師提示：具體案情不同，需要個案分析，及早委托介入，可使您權(quán)益保護(hù)更加完整。