警惕二手房買賣的雷區(qū)(

警惕二手房買賣的雷區(qū)

隨著今春樓市回暖，房價短期內(nèi)節(jié)節(jié)攀升，北京二手房成交量及成交價格再創(chuàng)歷史新高，甚至出現(xiàn)恐慌性購房的情形，一不小心將引發(fā)糾紛甚至法律訴訟。法官提示購房人，二手房買賣有雷區(qū)，購買房屋需理性：

地雷一：房價高？通過逃稅降低購房支出！

王先生購買張女士位于海淀區(qū)的一套三居室住房，售價為300萬元，約定由買方王先生支付該房屋全部稅款。鑒于房價較高，買賣雙方便協(xié)商通過避稅的方式為王先生減少購房支出，具體作法是網(wǎng)簽合同時將房價報低至120萬元。不料網(wǎng)簽之前張女士“反悔”，堅持要求按照購房款全額納稅，導致王先生“損失”稅款共計17萬元，一怒之下將王女士訴至法院。

法官排雷：根據(jù)我國合同法的規(guī)定，惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的合同屬無效。王先生與張女士妄圖通過低報房屋實際成交價格而逃避繳納稅款的義務，即屬于惡意串通、損害國家利益，該行為依法屬無效行為。即使張女士事后反悔，王先生也無法要求張女士履行原來的承諾，其因此“多交的”稅款只能自行負擔。因此，作為買房人在與賣方磋商房價時應當努力將房屋價格談到自己可以接受的價位，而不是寄希望于避稅！

地雷二：居間合同約定的權(quán)利義務不對等

林小姐因購買位于海淀區(qū)某小區(qū)內(nèi)一套二手房與某中介公司簽訂了居間合同，約定公司提供的居間服務包括：提供房屋出售信息，提供相關的法律法規(guī)、政策、市場行情咨詢，對房屋進行實地查驗，撮合房屋買賣合同的簽訂。為此林小姐支付的中介費為房屋購買價格的2.5%。另外，在房屋買賣合同簽訂后，該中介公司為林小姐辦理房屋貸款及過戶手續(xù)并單獨收取貸款服務費和過戶服務費各2000元。后買賣雙方協(xié)議解除了房屋買賣合同，中介公司拒絕退還中介費。

法官排雷：上述居間合同看起來十分合理，權(quán)利義務約定明確。然而一旦出現(xiàn)房屋買賣合同因解除等情形導致不再履行時，問題便顯現(xiàn)了。中介公司將以其促成了雙方簽訂買賣合同、故而完成了居間服務的義務為由拒絕退還數(shù)萬元的中介費。實際上，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（即中介公司）在房屋買賣過程中的職責不僅包括提供交易機會、帶領看房、促成合同的訂立等，在房屋買賣合同簽訂后其仍大有可為，即代辦房屋貸款及過戶手續(xù)。且后面的行為更復雜、更專業(yè)。因此作為購房人在簽訂居間合同時最好將這些行為一并列入中介方的服務內(nèi)容中并統(tǒng)一支付中介服務費。以避免辦理貸款和過戶的費用約定過低而看房、提供交易機會的服務收費約定過高，導致一旦房屋買賣合同無法履行，中介公司也可宣稱其有權(quán)收取全額服務費，僅退還少量的過戶費。

地雷三：對特殊要求僅作口頭承諾

徐女士系外地人，大學畢業(yè)后留京并將戶口落在單位的集體戶口?，F(xiàn)在徐女士面臨結(jié)婚生子的問題，而單位的集體戶口無法給孩子落戶，故其購買房屋的一個重要目的就是能將自己的戶口遷入。通過中介公司的居間介紹，徐女士與出賣方簽了房屋買賣合同。后徐女士得知其購買的房屋因沒有在公安局戶籍科備案，故無法遷入戶口，無奈之下與出賣方解除了房屋買賣合同，不僅錯過了購房時機，還多支出一筆中介費。徐女士稱其買房前向中介公司口頭表達過落戶的要求，中介公司也口頭答復說房屋可以落戶。但對徐女士的該說法沒有任何證據(jù)。

法官排雷：購買二手房除了對房屋的產(chǎn)權(quán)、年代、戶型、朝向、價格等因素有一般要求外，買房人還會對房屋有一些特殊的要求，比如要求房屋屬于學區(qū)房、要求房屋可落戶等等。買房人在看房時可能會對房屋出賣方和房產(chǎn)中介方提出過這些特殊要求，但如果在書面合同中沒有體現(xiàn)，一旦目的落空，產(chǎn)生糾紛，事后取證將困難重重。為降低交易風險，建議購房人將對房屋的特殊要求寫入書面居間合同和房屋買賣合同，并明確約定違約責任，以便事后“有章可循”，減少損失。

地雷四：夫妻賣房僅一方簽字

宋先生與陳女士是夫妻關系，陳女士名下有一套房屋屬夫妻共同財產(chǎn)。阮先生經(jīng)中介公司居間介紹，與陳女士簽訂了購買該套房屋的買賣合同。簽訂合同時宋先生也在場，但其未在買賣合同上簽字。后宋先生將其妻陳女士連同阮先生一起訴至法院，以房屋買賣合同未經(jīng)其書面同意為由，要求確認合同無效。審理中，中介公司職員出庭作證，證實宋先生對房屋買賣過程是知情的，在簽訂買賣合同其在場并未表示異議。法官根據(jù)簽訂合同時的真實狀況及證人證言依法駁回了宋先生的訴訟請求。

法官排雷：根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活對共同財產(chǎn)做重要處理決定時，應當平等協(xié)商，取得一致意見。因此，夫或妻在出賣共同共有的房屋之前應當征得對方的同意，否則其處分權(quán)就是存在瑕疵的。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，無權(quán)處分的合同經(jīng)權(quán)利人追認或者無權(quán)處分人訂立合同后取得處分權(quán)的，才屬有效。本案中阮先生十分幸運，其提供了有效的證人證言可以證實宋先生對其妻子賣房一事知情并同意。幸運的事情不是經(jīng)常發(fā)生，為避免賣房人受房價利益的驅(qū)動，為自己惡意違約找借口，法官建議購房人：你所購的房屋如果屬于出賣人的夫妻共同財產(chǎn)，一定要在簽訂房屋買賣合同前確認夫妻雙方均同意賣房，即使作為出賣人在合同上簽字的是夫或妻一方，也應當要求提供其配偶授權(quán)賣房的授權(quán)委托書。