二手房產(chǎn)權(quán)糾紛雷區(qū)很多

　　二手房交易的流程(買受方)

　　確定房源，落實房產(chǎn)權(quán)屬和真實情況，確定房價和交易細(xì)節(jié)

　　達成一致后簽署協(xié)議，繳納定金(可選)，繳納首款，確定貸款銀行(公積金機構(gòu))，評估，提供貸款承諾書(可選)；解抵押(可選)；尾款監(jiān)管(可選)；

　　過戶申請，房地產(chǎn)管理部門審核；繳納稅費，辦理新房產(chǎn)證

　　房產(chǎn)、物業(yè)交割

　　放款，設(shè)置抵押(可選)

　　購買二手房三看

　　房子屬于共有→必須共有人都同意，房子才能上市交易；

　　房子處于權(quán)屬糾紛當(dāng)中→會被處于暫時的封存狀態(tài)，不能交易；

　　房子已經(jīng)被抵押→房子房東沒有獨立處分權(quán)，即使簽了購房合同也沒有任何意義，不受法律支持。

　　買二手房需要繳納哪些稅費？

　　出賣人承擔(dān)稅費：個人所得稅(房產(chǎn)差價的20%或者房屋成交價格1%)、營業(yè)稅、教育費附加、城建稅(房屋成交價格5.5%)、土地增值稅(房屋成交價格1%)、印花稅(房屋成交價格萬分之5)、綜合地價款(成交價的10%或者差價的70%)

　　買受人承擔(dān)稅費：契稅(普通住宅1.5%)、印花稅(房屋成交價格萬分之5)

　　買前必須查明房屋是否在產(chǎn)權(quán)上有瑕疵

　　商品房

　　1、有產(chǎn)權(quán)證且沒在抵押期間；

　　2、有產(chǎn)權(quán)證但在按揭期銀行同意轉(zhuǎn)按揭的。

　　已購公房

　　1、有產(chǎn)權(quán)證且沒在抵押期間

　　2、不拖欠物業(yè)費、供暖費等相關(guān)費用

　　3、原產(chǎn)權(quán)單位在原購房協(xié)議中未對職工購房后上市出售有特殊限制(如果原購房協(xié)議中有特殊限制,需征原產(chǎn)權(quán)單位同意,方可上市出售)

　　4、符合各區(qū)縣房地局的其它規(guī)定

　　5、以低于房改政策的價格購買,按規(guī)定補足成本價(優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價出售的住宅)可上市交易

　　經(jīng)濟適用房

　　若選擇購買的是經(jīng)濟適用房，首先要弄清楚的是這套房子從房東購買之日起有沒有滿5年，因為經(jīng)濟適用房購買未滿5年是不允許上市交易的，低于5年出售，只有政府有權(quán)回購，且只能以低于原價格出售。

　　做足功課五步繞行購房雷區(qū)

　　“一套房屋從立項申請到最終投入使用，一共要經(jīng)歷8個階段、辦理167種手續(xù)、繳納103項各種稅費?！鼻迦A源律師事務(wù)所的律師lakey幾乎可以用一天的時間來列出這些繁復(fù)的手續(xù)和稅費。

正是如此，多數(shù)買房者在買房的現(xiàn)場，面對一條龍似的合同，都會被弄得暈頭轉(zhuǎn)向，絲毫沒有細(xì)細(xì)研究合同內(nèi)容的余地，面對強勢的賣方，買房者大多只有匆忙地在一沓文件合同上留名的份兒，但不知這里面蘊藏著多大的購房風(fēng)險，從簽訂合同到收房驗收，其中所涉及的貓膩大多會讓你一不留神就掉進了開發(fā)商的陷阱而陷入被動。

簽訂購房合同先看

　　《房屋預(yù)售許可證》

　　一套商品房要上市交易，必須要有“五證二書”，這是住宅合法地位的基本要求和取得房產(chǎn)證的基本保證。

　　而在五證二書當(dāng)中，尤以《房屋預(yù)售許可證》最為關(guān)鍵。“沒有之前的四證二書，就不可能拿得到《房屋預(yù)售許可證》，有了這個證件，才算是真正能上市交易的商品房?！睆V信律師事務(wù)所羅建新律師說。

　　五證二書

　　開發(fā)商從立項到銷售房屋，必不可少地要從取得土地使用權(quán)，到獲得預(yù)售許可證，其中歷經(jīng)多個審批過程，必須取得五證二書才能上市交易，所以在買房之前，一定要了解對方是否具備這些獲批文件。這些文件包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》以及《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》)

　　采用《示范文本》簽訂合同防范“霸王條款”，盡量避開“認(rèn)購書”陷阱

　　“簽訂商品房買賣合同時，最好使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。”律師羅建新認(rèn)為，最省事的方法是使用《示范文本》，但即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，也只是在購房其中一個環(huán)節(jié)的安全而已。

　　羅律師分析，目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。

　　開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書

　　〈情況一〉內(nèi)部認(rèn)購。

　　開發(fā)商所銷售房屋尚未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購。

　　這種購房的方式風(fēng)險系數(shù)最大，因為這種合同通常都是無效合同，是沒有任何法律意義的。即使發(fā)生糾紛引起訴訟，主動權(quán)也在開發(fā)商手中，因為開發(fā)商只要在訴訟前取得了預(yù)售許可證，則之前簽訂的認(rèn)購書就與購買現(xiàn)房無異了。

　　<情況二>開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房。
　　警惕

　　多數(shù)購房者都習(xí)以為常的律師公證費和房屋保險合同，實際上都是賣方和銀行的霸王條款。

律師公證實質(zhì)上是賣方委托律師對購房者的身份以及經(jīng)濟問題進行的調(diào)查，而房屋保險中受益方是銀行，但這兩項費用最終都落到了購房者的身上。目前，律師公證費已經(jīng)開始取消，而給房屋保險合同埋單的仍然是買房人

售樓廣告也是房屋買賣合同內(nèi)容的一部分

　　“我和太太1999年買了套住房，當(dāng)時開發(fā)商在廣告中寫著小區(qū)住戶可以免費坐班車，但與開發(fā)商簽訂的購房合同中未寫明坐班車的具體事宜。從2003年8月開始，物業(yè)突然宣布：每家只限一人享受免費班車服務(wù)。物業(yè)稱，免費班車服務(wù)是開發(fā)商的承諾，其有權(quán)不履行開發(fā)商的承諾?！痹诜績r最高點買房的黃韜一直就憋著一肚子氣，加之最近又因班車的問題，黃韜再也無法忍受，打算通過訴訟來維權(quán)。

　　開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。廣告是否與合同具備同等效力，關(guān)鍵看是否對購房產(chǎn)生重大影響?！懊赓M坐班車雖然沒有寫進合同，但對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，因此，對開發(fā)商具有法律約束力?！?

　　律師支招

　　支招律師：羅建新

　　目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。入住后發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。未作說明致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同。