二手房常見(jiàn)糾紛重點(diǎn)案例分析

　　據(jù)了解，隨著今年相關(guān)政策的出臺(tái)，二手房法律方面的矛盾焦點(diǎn)也開(kāi)始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，類(lèi)似購(gòu)房者未能申請(qǐng)到足夠貸款因而產(chǎn)生的糾紛、與期房轉(zhuǎn)讓等有關(guān)的案例開(kāi)始成為近期重點(diǎn)之一。據(jù)上海市申房律師事務(wù)所主任律師孫洪林表示，明年上述幾個(gè)焦點(diǎn)仍會(huì)是二手房糾紛的重點(diǎn)，此外新裝修二手房，或者次新房所占據(jù)的糾紛比例也逐漸增加，有可能成為糾紛的主要關(guān)注焦點(diǎn)之一。這類(lèi)糾紛一方面由于現(xiàn)有的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同示范文本中未能提供詳細(xì)的示范約定，另一方面則是眾多的購(gòu)房人也忽視了房屋裝修、配套設(shè)施等問(wèn)題而導(dǎo)致。由此所引發(fā)出關(guān)于裝修的問(wèn)題也許并不大，但如果合同未能明確約定，糾紛通常無(wú)法得到妥善滿意的解決。

　　焦點(diǎn)一：購(gòu)房者未能成功申請(qǐng)貸款

　　背景：從 2004年下半年開(kāi)始，隨著一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的政策開(kāi)始作出了一系列的調(diào)整。其中主要包括對(duì)購(gòu)買(mǎi)2套以上住房貸款的限制、單價(jià)7000元以上高價(jià)房貸款額度的調(diào)整、各大銀行收緊個(gè)人房貸的發(fā)放，以及2005年1月即將施行新的房貸利息等內(nèi)容。

　　目前，通過(guò)貸款支付主要房款是大多數(shù)購(gòu)房人的首選付款方式，可如果購(gòu)房者不能通過(guò)銀行審查，自身沒(méi)有能力支付房款，基于買(mǎi)賣(mài)合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購(gòu)房的。

　　案例： 2004年8月，洪先生通過(guò)中介公司看中一套房子，總價(jià)156萬(wàn)元，但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題，于是洪先生就與上家簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并開(kāi)始辦理貸款申請(qǐng)。

　　然而沒(méi)想到的是，多家銀行都沒(méi)有批準(zhǔn)貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個(gè)多月，他不僅向上家賠償了將近 20000元的違約金，而且所出售的房屋由于過(guò)于匆忙，也比市場(chǎng)價(jià)低了很多。但由于沒(méi)有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無(wú)法向中介公司索賠。

　　從法律關(guān)系上來(lái)看，貸款合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，除非在買(mǎi)賣(mài)合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買(mǎi)賣(mài)合同付款方式的約定，購(gòu)房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當(dāng)要求其出具書(shū)面承諾或者作為付款擔(dān)保人。