二手房買賣的八種糾紛

　　一、因定金引起的糾紛 　　買賣雙方在中介公式的居間下簽署的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，經(jīng)三方簽章確認(rèn)后生效為定金協(xié)議，適用于定金罰則。如果買方違約賣方?jīng)]收其定金，賣方違約須雙倍返還定金。在此需要告知的是：違約除了以違反居間協(xié)議的約定為憑外，還須違約方簽署書面的確認(rèn)書，具體格式參見【出售方/出租方不再繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣/租賃居間協(xié)議》之確認(rèn)書】【買受方/承租方不再繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣/租賃居間協(xié)議》之確認(rèn)書】。 　　二、因逾期支付房款引起的糾紛 　　買方逾期支付房款時(shí)，賣方除可以要求買方繼續(xù)支付房款之外，還可以要求買方支付相應(yīng)的利息或買賣合同中約定的逾期付款違約金，賣方還可以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子了，并按照買賣合同違約的比例扣除違約金。買方要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定買方用銀行貸款支付部分房款，而到時(shí)由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額放貸的話，買方如不能按時(shí)以現(xiàn)金形式補(bǔ)足，仍然要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。因?yàn)?，買賣合同上的約定只能認(rèn)為賣方允許通過(guò)銀行貸款來(lái)支付房款，而不能認(rèn)為買方可因此不需承擔(dān)逾期付款的責(zé)任，因?yàn)橘J款的問(wèn)題責(zé)任在買方而不是賣方。 　　三、因逾期辦理過(guò)戶手續(xù)引起的糾紛 　　賣方或買方都有可能想毀約而遲遲不去辦理過(guò)戶手續(xù)，但買方想毀約時(shí)主要采用不支付房款的方法，所以一般是賣方不辦過(guò)戶手續(xù)而引起糾紛，這時(shí)，買方如果對(duì)這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時(shí)為避免賣方另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，最好將房屋進(jìn)行保全;如果買方志在違約金的賠付，須將已支付給賣方的房款取回再行起訴，以防賣方因敗訴而拖欠所支付的房款及違約金。 　　四、因中介行為引起的糾紛 　　如賣方或買方在與中介公司簽訂居間協(xié)議后，跳開所委托的中介公司進(jìn)行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費(fèi)的損失，中介公司可以根據(jù)居間協(xié)議上的約定追究其責(zé)任。如中介公司在進(jìn)行居間和代理時(shí)，不規(guī)范不盡責(zé)對(duì)買賣雙方或任何一方造成損失的，也可依據(jù)居間協(xié)議上的約定追究其責(zé)任。其相互保護(hù)和相互制約的協(xié)議文書有：《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》、《房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》、《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《看房確認(rèn)書》，《傭金確認(rèn)書》。 　　五、因要求解除房屋買賣合同或確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效引起的糾紛。 　　要求解除合同或確認(rèn)合同無(wú)效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會(huì)伴隨著賠償損失的請(qǐng)求，法院在審理這類案件時(shí)會(huì)根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度的不同，來(lái)判定各方承擔(dān)的責(zé)任。值得注意的是：法院審理時(shí)需要提供相應(yīng)的證明材料，因此，在平時(shí)的交易中各種協(xié)議文書都要完整的保存，還須違約方簽署書面的不再繼續(xù)履行合同的確認(rèn)書或事先告知的電話錄音。 　　六、因房屋質(zhì)量引起的糾紛 　　由于賣方交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，遭到買方索賠或要求解除合同。根據(jù)上海高級(jí)人民法院的有關(guān)規(guī)定，如果賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，如果賣方已就房屋質(zhì)量的問(wèn)題明確告知買方的，那賣方不承擔(dān)責(zé)任。如果房屋的隱蔽瑕疵如并非賣方在裝璜、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明賣方對(duì)此是知曉的，賣方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。質(zhì)量及瑕疵問(wèn)題都要明確的寫進(jìn)買賣合同里。 　　七、 因“陰陽(yáng)合同”引起的糾紛 　　“陰陽(yáng)合同”指的是在二手房買賣過(guò)程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數(shù)份不同價(jià)格的合同。送至房產(chǎn)交易中心登記的叫“陽(yáng)合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“陰合同”，作為交易的真實(shí)成交價(jià)格。 　　簽定“陰陽(yáng)合同”大多數(shù)是為了避稅，即在房屋買賣關(guān)系中，由雙方簽訂向有關(guān)部門備案的那一份合同，雖然符合合同成立的形式要件，但是，這一份合同的是在于通過(guò)虛假降低合同標(biāo)的的方式，欺騙登記部門，從而達(dá)到少繳稅金的目的。這一做法客觀上損害了國(guó)家利益，違反了我國(guó)稅收法律法規(guī)，因而是無(wú)效的，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力?！瓣幒贤本哂泻贤男Я?，可以成為確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是這一做法卻嚴(yán)重違反了我國(guó)稅收管理規(guī)定。如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。 　　按上海市高級(jí)人民法院的規(guī)定，在因“陰陽(yáng)合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生爭(zhēng)議的情況下，原則上以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來(lái)承擔(dān)的，也就是說(shuō)，誰(shuí)認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰(shuí)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。 　　但是，這樣的規(guī)定并不全面，因?yàn)閮煞莺贤暮炗啎r(shí)間并不一定有先后，可能是同時(shí)簽訂的。如果一定要以后一份合同為準(zhǔn)的話，這時(shí)就會(huì)難以認(rèn)定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價(jià)格才符合雙方的真實(shí)意愿。 　　八、因戶口遷移引起的糾紛 　　房屋交付后，買方才發(fā)現(xiàn)房?jī)?nèi)有賣方的戶口或他人的戶口，即使合同中約定賣方應(yīng)當(dāng)保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會(huì)被受理。所以此類糾紛暫時(shí)不能通過(guò)法律途徑解決。