二手房買賣交易中如何防范和應對賣家毀約？

　　在二手房交易過程中，有一類糾紛比較常見，那就是房屋買賣合同簽定后，由于市場房價大幅上漲，就會造成賣方惡意毀約，作為守約方，應當如何應對這種惡意的毀約行為呢? 　　首先，委托或者聘請專業(yè)房產(chǎn)律師審查房屋買賣合同條款以備糾紛的發(fā)生。 　　第二，盡可能多的支付定金，防止賣家拒絕簽定正式買賣合同。同時，應當盡可能在定金協(xié)議中約定清楚有關房屋買賣協(xié)議的細節(jié)。一般來說具備房屋買賣主要條款的定金協(xié)議或者居間協(xié)議可以認定為買賣合同。當然，這對雙方來說都是有利有弊的。 　　第三，在正式的房屋買賣合同中加入嚴密的違約條款，比如說賣方不按約收取購房款，不按約交付房屋，無故解除合同的，應當向買方支付違約金。如買方因此還有其他損失的，賣方還應進行賠償。同時，違約金的數(shù)額不宜約定的過低，因為違約金數(shù)額過低的話，意味著違約成本過低，繼續(xù)履行合同的成本比惡意違約的成本還高的話，賣方肯定會選擇違約。所以，違約金數(shù)額應當約定的高一些，以顯示其約束力度。 　　第四，對于賣家違約后，買方還存在的其他損失，賣方還是要進行賠償?shù)?。但是買方是要舉證證明自己確定存在的損失。具體到房屋漲跌損失的確定，可以按以下方式進行： 　　一、與賣方協(xié)商確定損失，以和解方式了結，可簡單快速; 　　二、雙方不能協(xié)商確定的：可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;如果沒有最相類似房屋比照的，可委托專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。 　　當然，作為買房一方，合同目的是為了購得房產(chǎn)，賠償損失倒在其次。所以，買方首先應要求違約方繼續(xù)履行合同，交付房屋，同時，主張違約金的給付和其他損失的賠償。