二手房交易過(guò)程中，面對(duì)扶搖直上的房?jī)r(jià)，雖已收取定金甚至全部購(gòu)房款，但利益驅(qū)使，售房人往往反悔毀約引起糾紛，近年來(lái)法院受理的這類案件呈大幅攀升之勢(shì)。有的售房人發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅迅猛，甚至已超過(guò)支付違約金的數(shù)額，寧愿賠償違約金，或按合同約定雙倍返還定金，也不肯將房屋過(guò)戶，而是高價(jià)另賣。
常見(jiàn)的賣房人解除合同的方式包括：
第一， 共有人稱房屋買賣合同未經(jīng)其同意，主張房屋買賣合同無(wú)效。
第二， 承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。
第三， 售房人以房屋存在抵押，房屋買賣未告知抵押權(quán)人為由主張房屋買賣合同無(wú)效。
第四， 第三人主張房屋的所有權(quán)歸其所有，售房人僅是以其名義購(gòu)房，導(dǎo)致售房人根本無(wú)法交付房屋，房屋買賣合同只能被迫解除。
第五， 售房人以各種理由稱對(duì)方違約，要求解除合同。
第六， 所售房屋是央產(chǎn)權(quán)，政策規(guī)定不允許出售;以賣房時(shí)為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認(rèn)定買賣合同無(wú)效等等。
買房人應(yīng)對(duì)策略：
第一， 簽訂房屋買賣合同前一定要調(diào)查了解房屋的產(chǎn)權(quán)來(lái)源、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀;
第二， 不僅要約定合同履行的程序、細(xì)節(jié)，還要把合同不能履行的違約責(zé)任約定清楚，并在合同中適當(dāng)提高違約金額。
第三， 在合同中增加對(duì)不誠(chéng)信違約方的懲罰性條款，如售房人又將房屋賣給第三人并辦理過(guò)戶登記手續(xù)，導(dǎo)致原房屋買賣合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買方可以請(qǐng)求返還已付的購(gòu)房款及利息，并要求賠償損失，損失范圍包括房屋差價(jià)損失。
法律規(guī)定：
上海市高級(jí)人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答》規(guī)定，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除符合合同法第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
對(duì)于合同確實(shí)不能繼續(xù)履行的，房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;
二、雙方不能協(xié)商確定的：
(一)原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;
(二)無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。
認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。
50010302002461號(hào)