一、案情簡介 申請人（反請求被申請人）：賴某某、陳某某 被申請人（反請求申請人）：易某某、孫某 2007年8月14日，申請人、被申請人通過中介方廣州市某房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司簽訂一份《二手房買賣合同（居間）》及《二手房買賣合同（居間）》（附件：“付款方式”），約定由申請人購買被申請人的涉案物業(yè)。合同第2條第1款約定：該物業(yè)之成交價(jià)為人民幣675,000元，此成交價(jià)已含該物業(yè)所有樓款及現(xiàn)有已繳之全部雜費(fèi)。該物業(yè)有關(guān)付款方式詳見《附件》，買賣雙方均同意按照《附件》所約定的條款交付樓款。買方須按該付款方式按時(shí)付清樓款，賣方應(yīng)提供合法有效的收費(fèi)憑證給買方。第3條第5款約定：買賣雙方同意在簽訂本合同后，賣方將該物業(yè)之權(quán)屬證明原件交由經(jīng)紀(jì)方或銀行指定按揭機(jī)構(gòu)等其他機(jī)構(gòu)保管至該物業(yè)交易遞件當(dāng)日。第5條第5款約定：買賣雙方同意授權(quán)委托經(jīng)紀(jì)方協(xié)助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)的該物業(yè)交易事宜，包括代為收取、保管、轉(zhuǎn)交該物業(yè)之樓款。第7條第1款約定：本合同簽訂后，若賣方有下列情形之一的，即視為違約。屆時(shí)，賣方除須退還買方已付款項(xiàng)外，還應(yīng)賠償與定金同等數(shù)目之金額給買方以彌補(bǔ)買方之損失，另買方有權(quán)解除本合約：……（4）賣方在買方、或有關(guān)政府部門、或銀行等其他機(jī)構(gòu)、或經(jīng)紀(jì)方發(fā)出關(guān)于辦理本次交易的有關(guān)手續(xù)的通知后五天，仍不履行本合約之條款時(shí)；（5）賣方包括但不限于無故終止本合約、拒絕出售該物業(yè)、或不履行本合約之約定、或履行的約定不符合本合約之要求等情形的，從而導(dǎo)致本合約無法履行。該合同附件“付款方式”約定：買賣雙方均同意經(jīng)紀(jì)方按下列E種方式收付樓款：E涂銷抵押后按揭付款：（1）［定金］〔部分定金〕人民幣1萬元整，買方應(yīng)在簽署本合約同時(shí)交付給經(jīng)紀(jì)方，由經(jīng)紀(jì)方無息轉(zhuǎn)給賣方并自動(dòng)轉(zhuǎn)為部分樓款。（2）定金余款：人民幣2萬元整，買方須在2007年8月16日前交付給經(jīng)紀(jì)方，由經(jīng)紀(jì)方無息轉(zhuǎn)給賣方并自動(dòng)轉(zhuǎn)為部分樓款。（3）首期樓款（不含定金）：人民幣175,000元整，買方應(yīng)在2007年10月1日前交付給經(jīng)紀(jì)方。 合同簽訂后，雙方又簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：房地產(chǎn)買賣（居間）合同NO：0000183合同附件：付款方式E種方式付樓款中第3條買方首期款交付時(shí)間現(xiàn)經(jīng)買賣雙方同意辦理完涂銷抵押／歸完檔產(chǎn)權(quán)清晰之日起15日內(nèi)買方在遞件當(dāng)天支付。此份協(xié)議一式三份與合同具有同等法律效力，以上條款若與合同條款有沖突之處，則以此份補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。2007年8月16日，申請人向被申請人交付定金3萬元。2007年8月28日，申請人向被申請人交付3萬元。 申請人的仲裁請求為：（1）被申請人向申請人支付人民幣12萬元整；（2）被申請人向申請人支付律師費(fèi)人民幣4000元整；（3）請求解除申請人與被申請人簽訂的《二手房買賣合同（居間）》；（4）本案的財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1140元由被申請人承擔(dān)；（5）仲裁費(fèi)用由被申請人承擔(dān)。 被申請人的仲裁反請求為：（1）請求裁令申請人因其違約行為給被申請人賠償損失人民幣200,000元；（2）請求裁令申請人向被申請人支付律師費(fèi)及查詢費(fèi)用人民幣13,620元；（3）請求裁令由申請人承擔(dān)本案的仲裁費(fèi)用。
二、爭議焦點(diǎn) 本案的爭議焦點(diǎn)在于誰違約，申請人稱被申請人在收了申請人的定金后，拒絕遞件辦理二手房過戶手續(xù)，構(gòu)成違約。而被申請人則稱根據(jù)合同約定，申請人未按時(shí)付樓款，構(gòu)成違約。
三、裁決結(jié)果 仲裁庭根據(jù)《合同法》第67條、第94條、第115條的規(guī)定，裁決如下： ?。?）解除申請人與被申請人簽訂的《二手房買賣合同（居間）》； ?。?）被申請人向申請人支付人民幣9萬元； （3）被申請人向申請人支付申請人因本案支出的律師費(fèi)人民幣4000元及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1140元； （4）對被申請人的全部仲裁反請求不予支持； ?。?）仲裁請求仲裁費(fèi)20,741元，由申請人承擔(dān)4148元，被申請人承擔(dān)16,593元（該費(fèi)用已由申請人預(yù)繳，被申請人承擔(dān)的部分由被申請人逕付給申請人）；仲裁反請求仲裁費(fèi)10,172元由被申請人承擔(dān)。 以上由被申請人支付給申請人的款項(xiàng)，自本裁決書送達(dá)之次日起十日內(nèi)一次付清。逾期支付，按照《民事訴訟法》第229條的規(guī)定處理。
四、裁決理由 ?。ㄒ唬╆P(guān)于雙方簽訂的《二手房買賣合同（居間）》及《補(bǔ)充協(xié)議》的效力問題 仲裁庭認(rèn)為，申請人與被申請人于2007年8月14日簽訂的《二手房買賣合同（居間）》是雙方真實(shí)意思表示，且沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，內(nèi)容真實(shí)有效，雙方均應(yīng)恪守履行。關(guān)于《補(bǔ)充協(xié)議》的效力問題，申請人認(rèn)為該合同是雙方在簽訂合同后簽訂的，是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。被申請人則認(rèn)為該協(xié)議上賣方只有被申請人易某某的簽字，而沒有孫某的簽字，買方則只有申請人賴某某的簽名，沒有陳某某的簽字，經(jīng)紀(jì)方只有童某某的簽字，沒有加蓋公司的印章，因此補(bǔ)充協(xié)議無效。對此，仲裁庭認(rèn)為，該補(bǔ)充協(xié)議約定的是付款時(shí)間而不是處分共同財(cái)產(chǎn)，且協(xié)議上有作為賣方的被申請人易某某的簽字、作為買方的申請人賴某某的簽字以及中介方人員童某某的簽字，童某某在申請人向被申請人支付定金3萬元時(shí)亦作為見證人在收據(jù)上簽了字，對此被申請人亦予以確認(rèn)。因此，被申請人的抗辯不成立，雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議有效。 ?。ǘ╆P(guān)于申請人要求解除雙方簽訂的《二手房買賣合同（居間）》的仲裁請求 仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)合同第三條第五款約定，被申請人將該物業(yè)之權(quán)屬證明原件交由經(jīng)紀(jì)方或銀行指定按揭機(jī)構(gòu)等其他機(jī)構(gòu)保管至該物業(yè)交易遞件當(dāng)日。根據(jù)雙方簽訂的《二手房買賣合同（居間）》附件：“付款方式”E第四條的約定，申請人應(yīng)當(dāng)在2007年10月1日將首期款支付給經(jīng)紀(jì)方，但隨后雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》對付款時(shí)間進(jìn)行了重新約定，即應(yīng)當(dāng)于辦完涂銷抵押、歸完檔、產(chǎn)權(quán)清晰之日起15日內(nèi)申請人在遞件當(dāng)日支付。合同簽訂后，申請人依約向被申請人支付了定金，被申請人亦將涉案二手房的房產(chǎn)證交給了中介方保管。但被申請人于2007年9月25日辦完涂銷抵押登記之后將房產(chǎn)證取回，致使雙方無法完成交易遞件手續(xù)，合同無法繼續(xù)履行。根據(jù)《合同法》第67條的規(guī)定：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。因此，被申請人違約在先，申請人沒有向被申請人交付首期樓款并不構(gòu)成違約。 關(guān)于被申請人抗辯稱申請人另行委托某公司辦理房地產(chǎn)交易，申請人構(gòu)成違約的問題。仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)被申請人提供的廣州市某中介服務(wù)公司工作人員賴某的證人證言，申請人委托某公司辦理的是涉案物業(yè)的按揭手續(xù)。根據(jù)雙方簽訂的合同第5條第5款的約定，買賣雙方授權(quán)經(jīng)紀(jì)方協(xié)助雙方進(jìn)行有關(guān)的該物業(yè)交易事宜，包括代為收取、保管、轉(zhuǎn)交該物業(yè)之樓款。而申請人委托某公司辦理按揭業(yè)務(wù)屬于專項(xiàng)委托，與雙方共同委托廣州市某中介服務(wù)公司辦理涉案物業(yè)交易事宜的合同約定并不沖突，因此，被申請人的此項(xiàng)抗辯并不成立。 綜上所述，被申請人違反了合同約定，致使合同無法履行。根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。因此，申請人要求解除申請人與被申請人之間簽訂的《二手房買賣合同（居間）》有事實(shí)及法律依據(jù)，仲裁庭予以支持。 ?。ㄈ╆P(guān)于申請人要求被申請人向申請人支付人民幣12萬元整的仲裁請求 關(guān)于2007年8月16日申請人向被申請人交付的3萬元，雙方均確認(rèn)屬于合同約定的定金。關(guān)于申請人于2007年8月28日向被申請人交付的3萬元，申請人認(rèn)為是定金，被申請人則認(rèn)為是樓款而非定金。仲裁庭認(rèn)為，關(guān)于申請人與2007年8月28日向被申請人提交的3萬元，申請人提供的收款收據(jù)上面顯示是定金，“樓款”二字被劃去，而被申請人提供的收款收據(jù)上面“樓款”并未劃去，庭上被申請人亦不確認(rèn)收到的是定金。此外，根據(jù)雙方簽訂的合同附件：“付款方式”E關(guān)于定金的約定，申請人應(yīng)當(dāng)向被申請人支付定金數(shù)額為3萬元，而申請人未提供雙方對于定金重新進(jìn)行約定的證據(jù)。綜合以上證據(jù)，仲裁庭有理由認(rèn)為申請人于2007年8月28日向被申請人交付的3萬元為樓款而非定金。根據(jù)雙方簽訂的合同第7條第1款第5項(xiàng)的規(guī)定：若被申請人違約使得合約無法履行的，被申請人除須退還所收申請人已付款項(xiàng)外，還應(yīng)賠償與定金同等數(shù)目之金額給申請人以彌補(bǔ)申請人之損失。根據(jù)《合同法》第115條的規(guī)定：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如前所述，被申請人違反了合同約定，申請人向被申請人交付了3萬元定金及3萬元樓款，因此，被申請人應(yīng)向申請人雙倍返還定金6萬元，同時(shí)返還收受的3萬元樓款。故申請人要求被申請人向其支付12萬元，僅在9萬元以內(nèi)的部分有事實(shí)及法律依據(jù)，仲裁庭予以支持，超出部分沒有事實(shí)及法律依據(jù)，仲裁庭不予支持。 ?。ㄋ模╆P(guān)于申請人要求被申請人向申請人支付律師費(fèi)4000元及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1140元的仲裁請求 仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)《仲裁規(guī)則》第76條的規(guī)定，仲裁庭可以在裁決書中裁定敗訴方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償勝訴方因辦理案件所支出的合理費(fèi)用，但補(bǔ)償金額最多不超過勝訴方所得勝訴金額的百分之十。律師費(fèi)及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)屬于因辦理本案所支出的合理費(fèi)用，本案申請人的部分仲裁請求得到了仲裁庭的支持，申請人因此支出的費(fèi)用亦未超出勝訴比例的十分之一。故申請人的該項(xiàng)仲裁請求有事實(shí)依據(jù)，仲裁庭予以支持。 ?。ㄎ澹╆P(guān)于被申請人要求申請人因其違約行為給被申請人賠償損失20萬元并支付律師費(fèi)及查詢費(fèi)用的仲裁反請求 仲裁庭認(rèn)為，如前所述，被申請人違約在先，申請人沒有違反合同約定。因此，被申請人的仲裁反請求沒有事實(shí)及法律依據(jù)，仲裁庭不予支持。 關(guān)于仲裁請求的仲裁費(fèi)，由于本案仲裁庭支持了申請人的大部分仲裁請求，根據(jù)公平合理原則，仲裁請求的仲裁費(fèi)由申請人承擔(dān)百分之二十，由被申請人承擔(dān)百分之八十。仲裁反請求的仲裁費(fèi)，由于被申請人的仲裁請求沒有得到仲裁庭的支持，反請求仲裁費(fèi)全部由被申請人承擔(dān)。
50010302002461號(hào)