案情：秦某通過中介看中定西路上一套二手房，并在《承購意向書》中同意房屋總價為36萬元，一周后簽訂買賣合同。按意向書約定，秦某當天付了1萬元意向金。一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒絕。為此，秦某把中介告上法庭。法院經(jīng)審理查明，秦某根據(jù)意向書付了1萬元意向金，意向書對意向金的用途及處理方法作出明確約定：“議價成功后，意向金轉(zhuǎn)為購房定金，如承購方違約不買或不依約履行，則意向金由出售方?jīng)]收”。庭審中，中介出示證據(jù)證明，在收到意向金次日，上家張某在承購意向書上簽字確認并收取定金人民幣1萬元。據(jù)此，一審法院駁回了秦某的請求。秦某未上訴。點評：意向金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。在實踐中，按照法院判決及行業(yè)慣例，意向書中對意向金的約定及上下家議價是否成功是意向金能否返還的關鍵。在議價成功前，按照規(guī)定，上下家均有權單方面終止對中介的委托，因此意向金應當返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應承擔賠償責任。議價成功以上下家就買賣主要條款達成一致或定金支付為準。一般來說，上家收到中介轉(zhuǎn)付的意向金后，上下家產(chǎn)生定金法律關系。這意味著任何一方拒絕交易，都要按“定金罰則”處理，即上家不賣房需雙倍返還，下家不買房不能拿回意向金。在此，有兩點需要說明：一是意向金的處理應當有明確的書面約定;二是中介方應當履行告知義務并遵守誠信原則，否則不能擅自把意向金轉(zhuǎn)為定金。
中介居間不成 下家不能獲賠
案情：張某通過中介看到廣元路上一套二手房掛牌出售，覺得比較合適，隨即通過中介聯(lián)系看房并達成購買意向，當天向中介付了意向金1萬元。但是，當中介聯(lián)系到上家，確認房屋買賣事宜并轉(zhuǎn)付意向金時，上家反悔，以家庭意見不統(tǒng)一為由拒絕賣房。無奈，中介只得通知張某，居間不成功，上家不肯賣房，請他另換其他房屋，或取回意向金。但張某認為，買賣不成，中介公司應承擔違約責任。經(jīng)多次協(xié)商，張某與中介未取得一致。張某把中介告上法院，要求中介按照“定金法則”承擔賠償責任。法院一審判決駁回了張某的賠償請求，二審維持原判。點評：在這類糾紛中，有個共同的特征，即下家認為既然與中介簽訂居間合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預付了部分房款，最后卻未能買到房子，認為中介違約了。筆者將此類糾紛稱為“包購糾紛”，即下家誤認為中介必須居間成功，否則即是違約。近兩年，由于房價上漲，這樣的糾紛非常多。買房不成而房價上漲，購房者心理難以平衡。這樣的主張法院是不能支持的。居間服務是信息服務和媒介服務，居間服務最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務行為是事務性行為，不是法律行為，不能決定買賣最后能否成功，當然也不能承擔上下家任何一方的權利或義務。當然，若居間不成，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，中介不得向委托人收取報酬。居間活動的商業(yè)風險依法由居間人自行承擔。
所謂“不吉利”導致退房 下家要求退定金未獲支持
案情：吳某通過中介看中一套虹口區(qū)的二手房，經(jīng)過中介的居間服務，吳某與上家朱某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同簽訂當天吳某付了定金1萬元，上下家對交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某反悔，并向中介發(fā)出書面通知，認為上家隱瞞了在一年左右內(nèi)房屋里連續(xù)死亡兩人的重要事實，造成重大誤解，要求解除買賣合同。上家原本不同意解除買賣合同，經(jīng)中介溝通后同意解除買賣合同，但對定金返還不能達成一致。兩個月后，上家將房屋另售他人，并因定金退賠問題與吳某鬧上法庭。庭審中，下家吳某認為，房屋內(nèi)發(fā)生過死人情況，不吉利，因上家沒有告知而產(chǎn)生誤解，合同解除歸咎于上家。上家認為，生老病死屬人之常理，下家沒有詢問，自己沒有告知的義務，合同解除應歸咎于下家。法院判決將合同解除歸咎于下家，駁回了吳某的訴訟請求。
點評：買賣合同簽訂后，因為“不吉利”的原因要求退房一案為什么會敗訴呢?筆者認為，主要有三個原因：(1)人員死亡的事實是否應當告知存在爭議。多數(shù)人認為，除非下家事先有特別要求，否則上家對屋內(nèi)死過人的情況沒有法定的事先告知義務。(2)沒有證據(jù)證明上家或中介有欺詐行為。欺詐通常是指故意告訴對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，誘使對方作出錯誤決定的行為。(3)重大誤解之說難以成立。重大誤解通常是指行為人對行為的性質(zhì)、內(nèi)容、行為對象或其他直觀信息認識錯誤，導致行為的后果與自己的意思相悖的情形。在庭審中，下家提出其購房目的是用作婚房，但由于無證據(jù)證明在合同簽訂前有過約定或要求，且其同意接受房屋內(nèi)原有設施、家具，法院據(jù)此沒有采納他的辯解。但筆者認為，如果有證據(jù)證明，下家購房的確是用作婚房，法院應酌情采納吳某的請求，至少應免除雙方的締約過失。
跳過中介私下成交 上家被判按約付錢
案情：馬某為改善居住條件，將其嶗山東路一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。合同約定，馬某委托中介為其提供居間服務，以不低于23萬元的價格出售房屋，委托期限自2002 年9月1日起至同年11月30日止。合同約定，上家在委托期內(nèi)私下與他人成交的，視作居間合同成立，應按房屋成交價格的2.5%計收中介服務費。居間合同簽訂后不久，中介發(fā)現(xiàn)馬某與中介推薦的客戶王某私下成交。經(jīng)交涉，馬某認為，房屋是他們夫妻共有財產(chǎn)，自己以個人名義與中介簽訂的居間合同是無效合同，并以此為由拒付中介費。經(jīng)多次協(xié)商無果，無奈，中介將馬某告上法庭，要求按居間合同的約定支付中介費。一審法院查明上述事實，認定居間合同合法有效，依法判決馬某支付約定的中介費。對此馬某沒有上訴。點評：依法簽訂的合同受國家法律保護。
馬某被判按約支付中介費，體現(xiàn)了合同的嚴肅性及國家法律法規(guī)的強制性。那么，馬某提到的合同無效理由為什么不成立呢?筆者認為，居間合同與房屋買賣合同有本質(zhì)的區(qū)別。屬共同財產(chǎn)的房屋，若未經(jīng)所有共有權人同意，部分權利人出售房屋的行為是無效的。但對于居間合同來說，不能如此簡單認定。在司法實踐中，一種意見認為，居間合同的本質(zhì)是基于居間服務的委托合同，委托人只要是完全民事行為能力人且以自己名義訂立居間合同，一經(jīng)訂立即可生效。由于對委托居間的房屋沒有合法的處置權而居間不成的，不影響居間合同的效力。另一種意見認為，如果委托人對所委托居間的房屋沒有合法處置權且不能形成表見代理，事后又不能得到追認的，居間合同則歸于無效。如果中介經(jīng)紀人履行了必要的審查義務且委托人隱瞞了權利瑕疵的，中介可按約或根據(jù)實際損失追究委托人的締約過失責任。在本案中，無論采用上述哪種觀點，由于馬某和王某已實際成交，因此居間合同無效的辯解當然不能被采納。
中介居間成功 下家須付傭金
案情：曾某通過中介看到浦東南路的一套二手房，同意以總價25萬元購買，與中介簽訂了居間承購合同一份，委托中介為其提供購買上述房屋的居間中介服務。合同約定，曾某對其委托的房地產(chǎn)居間事項，在規(guī)定的范圍內(nèi)按成交價的1%向中介支付中介費2500 元。合同還約定，中介可以轉(zhuǎn)委托其他公司代辦有關手續(xù)，若轉(zhuǎn)委托造成曾某利益受損的，曾某有權要求中介承擔賠償責任。后在中介的努力下，曾某與上家達成交易，簽訂了房屋買賣合同。但直至買賣合同履行完畢，曾某始終以各種理由拒付中介費。無奈，中介將曾某推上被告席。在庭審中，曾某提出了拒付中介費的三條理由：(1)中介方已經(jīng)向上家收取了中介費，不應再向其重復收取中介費;(2)中介委托其他公司辦理過戶手續(xù);(3)中介違反了國家的稅收規(guī)定。經(jīng)過庭審質(zhì)證及辯論，一審法院判決曾某全額支付中介服務費。
點評：居間合同的一個重要特征即為有償性。我國居間服務的報酬制度，可以概括為三點：一是傭金約定制度，二是法定上限制度，三是風險報酬制度。前兩點比較容易理解，對于風險報酬制度，這是基于我國《合同法》對居間服務的強制性規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬”。拒付中介費的法定理由是居間不成或由于中介的欺詐行為而導致交易不成的情形。曾某所說“重復收取中介費”的問題，其實是個誤解。在居間過程中，中介、下家及上家三者之間有三個相對獨立的法律關系：下家與中介之間的居間委托法律關系，上家與中介之間的居間委托法律關系以及上下家之間的房屋買賣法律關系。居間成功后，上下家各自按約支付居間合同約定的中介費，是兩個相對獨立的合同義務，因此不存在重復收費之說。至于是否違反國家稅收規(guī)定的問題，因庭審中曾某未提供任何證據(jù)，且不屬于本案的審查范圍，法院未予處理。不僅如此，稅收問題涉及到另外的行政征收法律關系。在房屋買賣中介過程中，下家、上家以及中介均是獨立的納稅人，負有不同的納稅義務。至于委托他人代辦手續(xù)，居間合同中已明確約定可以這樣做。
50010302002461號