二手房糾紛攀升 法官提示六大對(duì)策規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

本周，北京市一中院審結(jié)了一起二手房主賣房后又反悔，被判賠償買房人12萬元違約金的房屋買賣糾紛案。北京市一中院、海淀法院近期提供的信息都表明：目前，二手房主在辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)變化后反悔，導(dǎo)致買房人起訴至法院的案件大幅攀升。海淀法院民一庭的馬軍法官在分析這一現(xiàn)象時(shí)，對(duì)現(xiàn)階段買房人提出六大規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

記者從市一中院和海淀法院審理此類案件的法官處了解到，二手房主反悔借口主要有以下幾種，其一是以所售房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻一方在出售二手房時(shí)沒有征得另一方同意，以此理由要求解除賣房合同收回房屋；其二是稱所售房屋是央產(chǎn)權(quán)，政策規(guī)定不允許出售（法官介紹，實(shí)際上央產(chǎn)權(quán)二手房買賣已經(jīng)解凍）；其三是以賣房時(shí)為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認(rèn)定買賣合同無效；再有以中介公司沒有及時(shí)轉(zhuǎn)交買房人的定金為由，要求認(rèn)定合同無效。

馬軍法官認(rèn)為，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的根本原因是房?jī)r(jià)上漲快，賣房人售出房屋后感覺吃虧，從內(nèi)心里反悔。其他原因還有：二手房交易手續(xù)復(fù)雜，造成雙方簽署買賣合同到房屋過戶之間產(chǎn)生較大時(shí)間差，易造成二手房主心態(tài)變化；房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理，現(xiàn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記制度往往僅登記一名所有權(quán)人，買房人在買房時(shí)很難發(fā)現(xiàn)所購房屋還有共有人，交易之后賣房人常以其他共有人不知情為借口，要求解除合同。其他原因還包括，中介公司操作不規(guī)范；房?jī)r(jià)上漲后，許多農(nóng)民將宅基地房屋賣給城鎮(zhèn)居民后反悔，從而起訴要求收回住房。

針對(duì)目前出現(xiàn)的二手房市場(chǎng)糾紛倍增現(xiàn)狀，馬軍法官提示購房者從6個(gè)方面保護(hù)自己、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：首先，購房人在與二手房主簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)，及時(shí)辦理，避免對(duì)方反悔。其次，買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同；第三，買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。第四點(diǎn)建議是二手房買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對(duì)雙方談定內(nèi)容，以書面形式約定好。第五，為了了解所購房屋的真實(shí)情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任作出書面約定。第六，國家法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋。