據(jù)了解，隨著今年相關(guān)政策的出臺，二手房法律方面的矛盾焦點也開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，類似購房者未能申請到足夠貸款因而產(chǎn)生的糾紛、與期房轉(zhuǎn)讓等有關(guān)的案例開始成為近期重點之一。此外，新裝修二手房，或者次新房所占據(jù)的糾紛比例也逐漸增加，有可能成為糾紛的主要關(guān)注焦點。這類糾紛一方面由于現(xiàn)有的房地產(chǎn)買賣合同示范文本中未能提供詳細的示范約定，另一方面則是眾多的購房人也忽視了房屋裝修、配套設(shè)施等問題而導(dǎo)致。
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焦點一：購房者未能成功申請貸款
案例：
２００４年８月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價１５６萬元，但由于其本身已經(jīng)有兩套房子的抵押貸款，所以洪先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦理貸款絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。
然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近２萬元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但因沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。
點評：
從法律關(guān)系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關(guān)系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當(dāng)要求其出具書面承諾或者作為付款擔(dān)保人。
焦點二：期房限轉(zhuǎn)之后的期房買賣
案例：
蔡先生于今年年初與張先生簽訂了購房合同，合同總價為１１０萬元，由于是期房，房產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支付３９萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待房產(chǎn)證辦出之后３日內(nèi)，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當(dāng)張先生在辦理出房產(chǎn)證之后，卻以簽訂合同時沒有房產(chǎn)證合同應(yīng)屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此到法院起訴，要求繼續(xù)履行合同。
點評：
案例中交易雙方所簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)受到法律保護，雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓，但是雙方已經(jīng)在合同中約定，當(dāng)房屋符合國家規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件時辦理產(chǎn)權(quán)過戶，而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，符合法定轉(zhuǎn)讓條件，因此應(yīng)當(dāng)履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
焦點三：戶籍遷移
案例：
２００４年５月，林先生購買了一套老式公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，林先生按約支付了全部房款，數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質(zhì)問售房人才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。
林先生找到房產(chǎn)所在地的派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。
至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。
點評：
針對目前戶籍糾紛中的管理盲點，應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必不可少的。
50010302002461號