二手房交易毀約之典型案例：花樣百出只為毀約

正文：
二手房交易毀約之典型案例：花樣百出只為毀約

案例：花樣百出欲毀約
　　
　　 2004年3月，在新加坡從事IT工作的張先生夫婦在上海浦東金橋地區(qū)購買了證大家園三期的一套三居室期房。
　　
　　雖然比起2001年，上海的房價已經(jīng)有了近50%的漲幅，但當(dāng)時該小區(qū)的房價還只有每平方米6000元，誰料之后的房價“日漲夜大”，2005年春節(jié)過后更是進入瘋狂階段，每平方米單價已超萬元。張先生夫婦倆買了期房短短1年，還沒等開發(fā)商交房居然已有了近35萬元的差價。張先生夫婦于是決定把房子出售，并委托中原房產(chǎn)尋找下家。
　　
　　 2005年3月，張先生與購房者林小姐簽訂了房屋買賣合同，就浦東證大家園三期的該套三居室住房達成了房屋買賣協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：簽協(xié)議當(dāng)日(3月15日) 林小姐支付24.6萬元給張先生，其中16.4萬為定金，8.2萬為購房款。并注明，這24.6萬元專用于提前歸還張先生尚欠銀行的購房貸款，以及注銷銀行對該房設(shè)有的抵押權(quán)。張先生需在開發(fā)商大產(chǎn)證下來后辦妥小產(chǎn)證，并在5日內(nèi)辦理銀行還款，還款后7日內(nèi)辦妥抵押注銷手續(xù)，以便林小姐向銀行申請轉(zhuǎn)按揭。林小姐則需在銀行貸款批準(zhǔn)后以貸款的方式支付張先生57.4萬元。
　　
　　由于是期房轉(zhuǎn)售，因此雙方補充簽訂了違約條款：上家若未在開發(fā)商辦妥大產(chǎn)證后30個工作日內(nèi)辦妥小產(chǎn)證，則下家有權(quán)單方面終止合同，上家按總房款的10%支付違約金；上家若反悔不出售房產(chǎn)，則按照定金罰則退一賠一。
　　
　　下家需在上家辦妥小產(chǎn)證后5個工作日內(nèi)備齊向銀行申請貸款的資料，交銀行申請貸款，若逾期15日，上家有權(quán)單方解除合同，下家需按定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。
　　
　　下家反悔
　　
　　然而正當(dāng)樓市價格高速上沖達瘋狂狀態(tài)時，宏觀調(diào)控于3月正式開始，一系列的新政策使得樓市迅速降溫。
　　
　　此時，林小姐好不后悔，眼看著房價連連下跌。金橋地區(qū)雖有規(guī)劃中的軌道交通6號線經(jīng)過，但由于地處中環(huán)和外環(huán)之間，離開市中心區(qū)域遠，周邊新房上市量也大，因而正好屬于房價泡沫最容易消退的地區(qū)。自3月15日簽訂協(xié)議起，到6月18日張先生辦妥小產(chǎn)證，單等林小姐去辦理貸款手續(xù)時為止，同類房屋的市場價已經(jīng)由每平方米近萬元的價格跌到了7000元左右，房屋市值縮水20多萬元。
　　
　　房子在跌價，貸款沒辦過，房款沒付清，林小姐總覺得房子還不屬于自己，自己沒有被“套牢”。雖然，張先生已在簽合同的第二天就把房門鑰匙交付。面對縮水20多萬元的房子，林小姐動起了違約的念頭。
　　
　　然而，已經(jīng)交給對方的24.6萬元怎么辦呢？林小姐開始“花樣經(jīng)百出”。
　　
　　第一招：聲稱找不到上家辦理過戶手續(xù)。林小姐既沒有真正地找過張先生，也沒有向負責(zé)交易的中介機構(gòu)中原房產(chǎn)反映過“找不到”張先生的情況，而是多次向證大家園三期的物業(yè)公司表示自己找不到上家張先生，希望物業(yè)公司幫助尋找。7月31日，林小姐向物業(yè)公司遞交了一份書面解約通知，要求物業(yè)公司轉(zhuǎn)交給張先生。通知說明：自己因找不到上家張先生而無法履行過戶手續(xù)，現(xiàn)在要求與張先生解約并退還定金和房款并賠償違約金。
　　
　　第二招：告上家違約——8月9日，林小姐在沒有通知中介的情況下，向仲裁委員會提請仲裁，要求追究張先生“以各種理由拒絕辦理房屋過戶手續(xù)，并避而不見自己”的合同違約責(zé)任，要求仲裁庭裁決其與上家張先生之間買賣合同解除，雙倍返還定金32.8萬，返還購房款8.2萬，承擔(dān)違約金8.2萬，法定違約金1萬及8.2 萬元的同期銀行利息。林小姐向仲裁委員會聲稱找不到上家張先生，并提供物業(yè)公司出具的一張找不到張先生的書面證明，作為自己的證據(jù)。
　　
　　第三招：聲稱銀行貸款門檻提高為政策風(fēng)險，自己辦不出貸款為不可抗力——由于林小姐實際上沒有意愿向銀行申請貸款，但根據(jù)協(xié)議，林小姐在張先生拿到產(chǎn)證后的5個工作日內(nèi)必須備齊向銀行申請貸款的資料，交銀行申請貸款，逾期15日就要承擔(dān)違約責(zé)任。林小姐心想，隨著房產(chǎn)新政出臺，媒體紛傳銀行貸款也將提高門檻，不如把辦不出貸款的事情往銀行身上推。于是林小姐在交貸款申請資料時，故意沒有去辦收入證明，沒有收入證明自然不符合銀行審貸的手續(xù)，因此林小姐的貸款就辦不出了。為此，林小姐還請教了某律師，知道了“銀行提高貸款門檻為不可抗力”這一說。
　　
　　收集證據(jù)
　　
　　仲裁委員會接到仲裁申請后，向張先生夫婦倆的上海地址和新加坡地址發(fā)信，并電話聯(lián)系在新加坡工作的張先生。由于張先生委托中原房產(chǎn)進行賣房操作，且自拿到小產(chǎn)證后就一直在等待對方辦理貸款的回音，因此根本沒想到自己會被告違約。在等待對方辦理貸款期間，中介、林小姐和張先生三方還碰過一次面，當(dāng)時林小姐推說銀行辦理貸款未果，而張先生心想自己拿到了對方的首付款，對方不至于毀約，因此也就沒有在意對方辦理貸款已超過合同規(guī)定時間的問題，也根本不知道對方意圖毀約。
　　
　　 8月12日，張先生接到上海打來的一個電話，卻沒有通上話，張先生回電后才得知對方是仲裁委員會，林小姐居然以“避而不見和不辦理過戶手續(xù)”為由把自己給告了。
　　
　　對于對方誣賴自己違約，張先生氣憤不已，于是請了假從新加坡趕回來了解情況，并聘請律師進行仲裁。為了采集證據(jù)，張先生先是要求中原房產(chǎn)為自己作證，中原房產(chǎn)負責(zé)此項房產(chǎn)買賣的代理人對此也感到莫名其妙，不明白林小姐怎么一點不與中介聯(lián)系就把上家告了，因此對于張先生十分配合，表示會出席作證。
　　
　　張先生又找到了出具證明“無法找到賣方”書面證明的物業(yè)公司，經(jīng)過據(jù)理力爭，物業(yè)公司認為自己出具的證明上沒有法人公章，因此沒有意義。而張先生則表示，如果自己由于物業(yè)公司出具的假證明原因而導(dǎo)致敗訴，將轉(zhuǎn)而起訴物業(yè)公司，這才讓物業(yè)公司愿意出席作證。
　　
　　此外，張先生還向銀行、房交中心等部門了解了林小姐是否辦理過貸款手續(xù)等事宜。
　　
　　目前，該案仍在仲裁階段，結(jié)果仍未有分曉。不過經(jīng)過一番奔波折騰，張先生表示，自己算是嘗到了打官司的滋味，對于房產(chǎn)交易這樣的大事，一旦有一方違約而打起官司，那可真能把人累個半死。而以投資角度來看，樓市買進容易賣出難、流動性差的特征，自己也算是深刻體會了一把。
　　
　　律師點評：
　　
　　本案的幾大關(guān)鍵在于：
　　
　　一，合同是否成立？期房買賣是否能成立？合同雖是期房買賣，但確系合同雙方真實意思的表示，不違反國家法律。合同既然有效，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵照履行。
　　
　　二，如果買房人貸款辦不出，是否能夠成為其不履行合同的理由？答案是不能，因為簽訂買賣合同的前提條件便是下家有支付房款的能力，這個能力并不因為銀行沒能辦貸款而缺失。
　　
　　三，物業(yè)公司收取解約通知無效，下家向物業(yè)公司送達解除合同的通知也無效，因為上家沒有委托物業(yè)代為收取任何法律文書。
　　
　　四，合同上約定了明確的聯(lián)系方式，上家并非找不到和聯(lián)系不上。退一步講，下家完全可通過中介尋找上家，而中介對仲裁事先也并不知情。
　　
　　五，本案訴訟結(jié)果的關(guān)鍵在于違約的事實，到底是誰在故意違約？
　　
　　六，樓市下跌時賣房者的利益也需要得到保護。自上海市房屋土地管理局推出單方預(yù)告登記制度后，購房者在申請購房預(yù)告登記后則可取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或房地產(chǎn)他項權(quán)利的優(yōu)先請求權(quán)。這項登記制度被認為是可以避免因為房價上升賣房人違約而給購房者帶來的風(fēng)險。然而，在房價下跌時必然產(chǎn)生相反的情形，即購房者會千方百計逃避履行合同。而這時候，賣房者如果在簽訂合同后在房交中心辦理單方預(yù)告登記，也能得進一步的保護。單方預(yù)告登記應(yīng)向登記機構(gòu)提交下列文件：《上海市房地產(chǎn)登記申請書》、身份證明以及證明房地產(chǎn)權(quán)利變動的法律關(guān)系已形成的文件。

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