［編者按］ 近年來，有些開發(fā)商往往在樓房還未破土動工，房子還沒有取得《商品房預(yù)售許可證》時，就開始了違規(guī)售樓，許多購房者因此遲遲拿不到屬于自己的房產(chǎn)證。而遇到此類問題時，對于處于弱勢地位的消費者來說，往往也只能是忍氣吞聲。本期服務(wù)網(wǎng)將對商品房買賣中由于開發(fā)商不規(guī)范操作導(dǎo)致的購房糾紛作詳細的分析，希望廣大購房者能拿起法律武器為自己維權(quán)。
?。郯盖榛胤牛?開發(fā)商無證違規(guī)售房
2005年8月，李某與南京市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣契約，約定李某購買由該房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某樓盤商品房一套，購房總價款為33萬元人民幣，付款方式為一次性付清，房屋交付時間為2006年11月。契約簽訂后，李某按約支付了購房款，該房產(chǎn)公司收款后，給李某出具了收據(jù)。但由于該公司未給該樓房辦理《商品房預(yù)售許可證》，且在打了地基后因資金不到位等問題而導(dǎo)致該樓盤無法完工和交付使用。
為此，李某多次找這家公司進行協(xié)商，他認為在簽訂合同時，開發(fā)商并未告知其未辦理《商品房預(yù)售許可證》的事實，屬于欺詐，要求雙倍返還購房款；而開發(fā)商隸屬的公司則認為李某要價太高，只同意全額退還購房款，李某在討要無果的情形下，向法院提起了訴訟。
【法院判決】 開發(fā)商雙倍返還購房款
法院審理后認為，該房產(chǎn)開發(fā)公司在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，與李某所簽售房協(xié)議無效，屬欺詐行為；而且該公司收取房款后所出具的收據(jù)上加蓋的印章為其財務(wù)章，這一事實說明此公司與李某之間已經(jīng)形成了商品房買賣合同的法律關(guān)系。因此判決該房產(chǎn)開發(fā)公司在判決生效后十日內(nèi)，返還李某購房款66萬元及利息。
【律師評析】 欺詐行為導(dǎo)致懲罰性賠償
江蘇南京天煦律師事務(wù)所主任田宏律師認為，法院對房產(chǎn)開發(fā)公司作出了雙倍賠款判決，是對該公司在預(yù)售商品房的過程中存在故意欺詐
行為的懲罰。此種懲罰性賠償給眼下大量存在的開發(fā)商不誠信的行為敲響了警鐘，具有相當(dāng)積極的社會意義。
其一，在我國，商品房預(yù)售實行許可證制度，即開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。而且售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。本案中，開發(fā)商無預(yù)售許可證售房，屬于嚴重違法行為。
其二，對于商品房買賣糾紛案件如何適用法律，特別是商品房買賣中因欺詐行為引起的糾紛，如出賣人故意隱瞞未取得預(yù)售房許可證明的事實等，是否應(yīng)適用懲罰性賠償一直是開發(fā)商、購房者關(guān)注的問題。法律實務(wù)中，對該問題也有不同的看法。
2003年4月28日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對商品房買賣中的欺詐行為等導(dǎo)致合同無效或被撤銷適用懲罰性賠償責(zé)任作出了明確、具體的規(guī)定。其中第九條第一項規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。據(jù)此規(guī)定，這家房產(chǎn)開發(fā)公司故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證事實，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還購房款的賠償責(zé)任，法院作出的判決是正確的。
值得一提的是，本案的買房人完全是在不知情的情況下購買了沒有銷售許可證的房源，因此開發(fā)商承擔(dān)了雙倍賠償?shù)呢?zé)任。如果買房人是在明知開發(fā)商無證的情況下買房的，則要另當(dāng)別論了。
50010302002461號