預(yù)定的房子面積為138平方米，實(shí)際交付時(shí)因?yàn)榻ㄖ`差達(dá)141平方米，突然增加的契稅由誰埋單？基準(zhǔn)房價(jià)未出，如何界定普通住房的價(jià)格？“6·1房產(chǎn)新政”已經(jīng)開始實(shí)施了，可不少相關(guān)的實(shí)施細(xì)則仍未清晰，不少購房者在咨詢辦理業(yè)務(wù)的時(shí)候遭遇了這樣或那樣的難題。
難題一：近140平方米房子遭遇尷尬
沈小姐稱自己不久前在某新盤預(yù)定了一套房子，面積138平方米，每平方米價(jià)格在1萬元左右。也就是說，她的房子就面積而言，基本上是可以被劃入普通住宅行列，享受1.5%的契稅。但是萬一將來實(shí)際交房的面積與當(dāng)初預(yù)定的面積有誤差該怎么辦？因?yàn)樵摲孔用娣e正巧在140平方米的臨界點(diǎn)附近，一不小心就會(huì)升格成“非普通住宅”，那就要交3%的契稅了。
沈小姐擔(dān)憂地說：“面積即使差得不多，不過一跨過140平方米這條‘坎’，這可就是學(xué)生考試時(shí)60分和59分的區(qū)別了。這契稅一差就是好幾萬。雖然房產(chǎn)商承諾如果面積誤差太大可以退房，可是我挑了這么久才定下來，因?yàn)閰^(qū)區(qū)幾個(gè)平方米就退房，心里肯定會(huì)很不是滋味?！?/P>
點(diǎn)評(píng)：一些業(yè)內(nèi)人士分析說，關(guān)于面積的測算，原本就是房地產(chǎn)糾紛的主要爭議點(diǎn)。但是以往主要發(fā)生在開發(fā)商與消費(fèi)者之間。如今政府公布普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)后，出現(xiàn)了140平方米這個(gè)臨界點(diǎn)，必然使與這個(gè)面積臨近的房子成為爭議多發(fā)區(qū)。
由于房子的實(shí)測面積與計(jì)算面積通常會(huì)出現(xiàn)微小的誤差，房管局測量與開發(fā)商自量的結(jié)果也會(huì)有出入，如果當(dāng)初預(yù)定的房子面積和實(shí)際交付的面積不大一樣，購房者就不得不為這難以避免的“誤差”埋單了。
專家提醒，購房者若不希望買到“非普通住房”，在購房時(shí)就要留意了。如果選擇建筑面積作為計(jì)算單位的，根據(jù)具體情況必須在140平方米建筑面積中預(yù)留一定的誤差空間。
難題二：杭州普宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)何時(shí)出臺(tái)
普通住房“實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下”的標(biāo)準(zhǔn)該怎么認(rèn)定？這是林先生眼下最關(guān)心的問題。林先生稱，為了給孩子找個(gè)好學(xué)區(qū)，他準(zhǔn)備在杭州市老城區(qū)某地段買套房子。他找的是一棟單體樓，而且面積不過83平方米，但目前樓價(jià)很高，每平方米超過1.5萬元。他打聽了一下周圍的二手房的價(jià)格，發(fā)現(xiàn)這套房子有可能要?dú)w入非普通住宅。但現(xiàn)在普宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)遲遲未出，他就拿不定主意了。
點(diǎn)評(píng)：杭州市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)必須滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。要確定同級(jí)別土地上的住房平均價(jià)格，首先必須確定“基準(zhǔn)房價(jià)”。據(jù)悉，北京、上海和南京等城市不久前已陸續(xù)公布了“普宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)”，杭州市普宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)還沒有出來。為此，要區(qū)分非普通與普通住宅在實(shí)際操作上仍然很難。像林先生這樣房子雖小價(jià)格卻高的案例不在少數(shù)，這部分市民應(yīng)當(dāng)如何選擇，亟待相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)。
難題三：兩房打通可否不計(jì)“豪宅稅”
田女士與她的先生都是獨(dú)生子女，兩人原本打算買一套200平方米的房子，把各自的二老接過來同住。如果他們購買的房子面積超過了140平方米，新政實(shí)施后，這套房子的稅費(fèi)就要增加不少。于是他們想了個(gè)辦法：如果買下兩套100平方米的房子，然后將房子打通，稅費(fèi)是否可以減少一些？
點(diǎn)評(píng)：假設(shè)田女士買一套200平方米的房子，均價(jià)為1萬元／平方米，則需要繳納契稅6萬元；而同樣單價(jià)的兩套100平方米房子的契稅總合也就3萬元，足足能省下3萬元。但是以上情況只是在假設(shè)前提下發(fā)生，實(shí)際情況會(huì)比較復(fù)雜。如果是一次性付款，理論上契稅能省下很多；但如果是按揭買房，兩套房子的按揭費(fèi)用會(huì)增加。況且，把兩套房子打通不僅需要另外增加一筆費(fèi)用，還需去相關(guān)的管理部門審批，能不能批出來還是個(gè)很大的問題。
50010302002461號(hào)