夫賣房，妻不知情，二手房買賣是否還成立？

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夫賣房，妻不知情，二手房買賣是否還成立？



由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證上登記的房地產(chǎn)所有人和實(shí)際真正的所有人可能有所不同，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記為丈夫一人，而實(shí)際該房屋是婚后夫妻共同出資購買的，真正的產(chǎn)權(quán)人是夫妻雙方。對于并不熟悉賣方情況的不動(dòng)產(chǎn)買受人而言，要其了解不動(dòng)產(chǎn)上真正的所有人為誰，了解產(chǎn)證背后的真實(shí)關(guān)系，恐怕要求過高。針對房地產(chǎn)權(quán)利證書或者登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容和實(shí)際的權(quán)利關(guān)系不一致的情況，買受人除了多了解房地產(chǎn)上的權(quán)利狀況，遇到部分共有人處分他人財(cái)產(chǎn)的情況時(shí)，買受人該如何應(yīng)對？

如果買受人屬于善意第三人的，即使隱名的房地產(chǎn)所有人不同意出售該房地產(chǎn)的，也只能向無權(quán)處分的所有人主張侵權(quán)責(zé)任，可以要求其返還買房款，但不能主張善意買受人和非法處分人之間的房地產(chǎn)買賣合同無效。不過如果房地產(chǎn)買受人明知財(cái)產(chǎn)是他人夫妻共有財(cái)產(chǎn)，而非登記的共有人不同意出售的，就不屬于善意第三人，必須將財(cái)產(chǎn)返還給共有人，由此造成的損失，比如房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的損失由惡意買受人（惡意指知情）和非法處分他人財(cái)產(chǎn)的出賣人根據(jù)過錯(cuò)比例共同承擔(dān)。

判斷買受人是善意還是惡意，主要看買受人對財(cái)產(chǎn)的共有情況是否知情，在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，買賣合同有效。比如買受人是在公開市場上受讓的房地產(chǎn)，推定買受人為善意，公開市場可以是二手房中介、網(wǎng)上交易平臺(tái)等，而買受人和出賣人熟識或者是出賣人的近親屬、親密的好友等熟悉出賣人的家庭情況的人就不能推定其為善意第三人。

其次，買受人應(yīng)當(dāng)以合理的價(jià)格有償受讓，如果是以不合理的市場低價(jià)進(jìn)行交易的，很難推定買受人為不知情，因?yàn)榇藭r(shí)買受人作為一個(gè)有判斷能力的人應(yīng)當(dāng)注意到不合理低價(jià)背后的原因，當(dāng)然交易價(jià)格略低于市場價(jià)不屬于不合理的低價(jià)。

再次，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同已經(jīng)完成過戶登記，如果在房地產(chǎn)買賣合同簽訂后，房地產(chǎn)隱名共有人發(fā)覺房地產(chǎn)被出售而向買受人提出處分權(quán)異議的，此時(shí)買受人不顧隱名共有人的告知繼續(xù)交易的，就不能稱之為善意第三人。在房地產(chǎn)過戶前因?yàn)殡[名共有人不同意出售而導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無法繼續(xù)履行的，由非法處分房地產(chǎn)的出賣人對買受人承擔(dān)違約責(zé)任。


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