二手房糾紛案例解析

正文：二手房糾紛案例解析 二手樓市場中，離奇古怪的事情特別多，買家和業(yè)主一方面非常依賴中介提供的信息資料，一方面又千方百計地想繞開中介，以免交那份"冤枉錢"（傭金），由此產(chǎn)生了許多糾紛。
　　地產(chǎn)中介公司在社會中所起的作用是提供與房屋相關(guān)的咨詢、評估、交易、代理等服務，是現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場不可或缺的一環(huán)。但是，由于目前中介市場尚未規(guī)范成熟，以及市民對經(jīng)紀人"靠嘴皮子賺錢"的排斥和不理解，地產(chǎn)中介至今未深入人心,乃至買賣雙方自行交易產(chǎn)生出許多糾紛。本文只是眾多糾紛中的極小部分。

案例一:沒交房款定金被沒收

　　A先生通過中介選定了一套房，就在去中介公司辦理下定手續(xù)時的一剎那突發(fā)奇想，認為如果和業(yè)主私下交易便可省下一筆傭金，于是趕忙聯(lián)系到了業(yè)主，業(yè)主對此也無異議，他就下了兩萬元定金，交換到一張手寫的收據(jù)，并約定了去國土局辦理過戶的日期。沒想到了那一天，A先生沒有籌到全部的房款，就又去跟業(yè)主交涉辦理銀行按揭，業(yè)主不肯，并以毀約為由，將其定金全部沒收。

　　假若A先生當時沒有繞開中介，可以肯定的說絕對不會發(fā)生這種事情。中介公司不但能協(xié)助買賣雙方辦理一切過戶、按揭事宜，還可控制風險，盡可能地維護兩方面的利益。
此事通過中介機構(gòu)，至少可有以下兩種解決方法：

　?。?）辦理銀行按揭。沒有中介的參與，買賣雙方實際上是很難辦理銀行按揭手續(xù)的，即買方不可能愿意以原業(yè)主的名字辦理房屋抵押，以至買到的房子還在原業(yè)主名下；賣方也不會愿意先將房產(chǎn)過戶，以至房款沒收到，房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了。但若有中介參與，則所有事情迎刃而解。由于中介公司與銀行簽有協(xié)議，可以按照以下程序：買方先交部分首期款（一般是全款的三分之一以上）后，中介公司拿委托書到銀行申請按揭，銀行承諾可按揭后再到國土局辦理過戶手續(xù)，然后以新的房產(chǎn)證抵押貸款（貸款額為房價的剩余部分），所貸錢款交原業(yè)主。這樣，風險得到控制，雙方利益均可保障。 　?。?）中介公司墊支。如A先生確實困難，而業(yè)主又急于收到房款，中介公司會考慮在收取一定手續(xù)費和辦理全權(quán)委托的前提下，替A先生墊錢支付，以解燃眉之急。

案例二:買家毀約業(yè)主遭殃

　　B先生是位業(yè)主，通過中介找到買家后也甩開了經(jīng)紀人，只收取了少許定金，并約定了先過戶后付款，就去國土局遞件辦理過戶。但不想買家又看好了其它的房而毀約，并且因為損失了定金而不愿配合B先生辦理撤件手續(xù)，這下可害苦了B先生，由于沒有見證人，各種撤件手續(xù)辦下來花了幾個月,耗費兩萬多。據(jù)統(tǒng)計，80％以上業(yè)主都是第一次做買賣二手樓交易，大多不了解個中詳情，而且買賣二手樓也不同于在市場買菜，可以一手交錢，一手交貨。從談價、簽約，到下定、交首期款、過戶、付余款，再加上按揭等等，沒有多少行外人能搞得明白。而且即使搞得明白，實際操作也有很多困難，操作起來存在很多風險。畢竟，僅僅一個先過戶、還是先付款，付多少才合適的問題，就可以難倒所有的自行交易者。 中介公司在整個交易過程中實際上還扮演了一個風險承擔人的角色，它分別同買賣雙方簽定委托代理合同，等于把一個復雜的過程分解為買和賣兩部分，買賣雙方都直接面對中介。這樣對于各自的風險，比如毀約、撻定、欺騙等，都可以轉(zhuǎn)嫁到中介公司身上，出了問題，可以憑委托書找中介公司依法交涉。同時，對于各方應承擔何種責任、何時交納多少錢，中介公司明文規(guī)定得一清二楚，基本不會發(fā)生什么爭執(zhí)。

案例三:不法中介人去樓空

　　 C先生本來是向一家大型的、有信譽的中介委托購樓，后來又覺得傭金太高，于是被人慫恿去了一家非法中介公司，因為該公司可以保證傭金打折。于是C先生下了定金，并在公證過戶前將全房款悉數(shù)交由這家公司后，被告知15個工作日再去辦手續(xù)，誰知到時一看，已是人去樓空。

　　 象這樣的事情在1993年、1994年發(fā)生得特別多，近來也會偶爾碰到。由于買賣房屋動輒是幾萬、幾十萬的錢款轉(zhuǎn)移，很容易對不法分子產(chǎn)生誘惑。還有近來一些不正規(guī)的中介公司由于生意難做，不得已鋌而走險，使市面出現(xiàn)了一些惡意"吃定"行為，即他們刻意制造一些小借口，以買方毀約為由占有定金，此類官司打起來也非常麻煩，受害方很難不受損失就"全身而退"。

　　 對此唯一的辦法就是去找有知名度的、有信譽的大型中介公司，那里雖然傭金不打折，但買賣雙方利益能夠得到充分保證，并且服務也絕對是高質(zhì)量的。切忌:"占小便宜吃大虧"。 （法律在線 作者不詳）



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