二手房糾紛攀升六大對策規(guī)避風險(2009

二手房糾紛攀升六大對策規(guī)避風險(2009
北京市一中院審結了一起二手房主賣房后又反悔，被判賠償買房人12萬元違約金的房屋買賣糾紛案。北京市一中院、海淀法院近期提供的信息都表明：目前，二手房主在辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房價變化后反悔，導致買房人起訴至法院的案件大幅攀升。海淀法院民一庭的馬軍法官在分析這一現(xiàn)象時，對現(xiàn)階段買房人提出六大規(guī)避風險的對策。
記者從市一中院和海淀法院審理此類案件的法官處了解到，二手房主反悔借口主要有以下幾種，其一是以所售房屋是夫妻共同財產，夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意，以此理由要求解除賣房合同收回房屋；其二是稱所售房屋是央產權，政策規(guī)定不允許出售（法官介紹，實際上央產權二手房買賣已經解凍）；其三是以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認定買賣合同無效；再有以中介公司沒有及時轉交買房人的定金為由，要求認定合同無效。
馬軍法官認為，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的根本原因是房價上漲快，賣房人售出房屋后感覺吃虧，從內心里反悔。其他原因還有：二手房交易手續(xù)復雜，造成雙方簽署買賣合同到房屋過戶之間產生較大時間差，易造成二手房主心態(tài)變化；房屋產權登記制度不合理，現(xiàn)行房屋產權登記制度往往僅登記一名所有權人，買房人在買房時很難發(fā)現(xiàn)所購房屋還有共有人，交易之后賣房人常以其他共有人不知情為借口，要求解除合同。其他原因還包括，中介公司操作不規(guī)范；房價上漲后，許多農民將宅基地房屋賣給城鎮(zhèn)居民后反悔，從而起訴要求收回住房。
針對目前出現(xiàn)的二手房市場糾紛倍增現(xiàn)狀，馬軍法官提示購房者從6個方面保護自己、規(guī)避風險：首先，購房人在與二手房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，及時辦理，避免對方反悔。其次，買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同；第三，買房人應在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。第四點建議是二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規(guī)中介機構，并對雙方談定內容，以書面形式約定好。第五，為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質量問題如何承擔責任作出書面約定。第六，國家法律明確規(guī)定農村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋。