業(yè)主，請(qǐng)慎賜您的尚方寶劍！

　　業(yè)主，請(qǐng)慎賜您的尚方寶劍!

　　——論二手房交易過程中業(yè)主全權(quán)委托公證書的重要性

　　文深圳張茂榮律師

　　“尚方寶劍”，古代欽差大臣至高權(quán)力的象徵!在二手房交易過程中同樣有一種至高而重要的權(quán)力—物業(yè)處分權(quán)，該權(quán)力本屬業(yè)主專有，但業(yè)主可以以委托公證書的形式將該權(quán)力授予非業(yè)主行使。有了業(yè)主的全權(quán)委托公證，受托人在授權(quán)范圍內(nèi)可以不受業(yè)主控制，替代業(yè)主處分物業(yè)，由此產(chǎn)生的所有法律后果均由業(yè)主承擔(dān)!我們可以將業(yè)主全權(quán)委托公證書形象地比喻為業(yè)主賜予受托人全權(quán)處分其物業(yè)的尚方寶劍。但一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于全權(quán)委托公證的問題突然多了起來(lái)，作為律師，有必要對(duì)其的重要性給業(yè)主以提示，以防業(yè)主合法權(quán)益受到侵害：

　　一、全權(quán)委托公證的來(lái)源

　　全權(quán)委托公證是為了保障給業(yè)主提供贖樓融款的擔(dān)保公司、過戶交易，然后從買主處收回融資款。需要說(shuō)明的是，“免死金牌”并不能從根本上“免死”，因?yàn)闃I(yè)主還有單方取消委托公證的權(quán)利，出資人仍然要承擔(dān)了失信業(yè)主取消委托公證后的風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)該情況，在協(xié)商不了的情況下，權(quán)力人一般會(huì)通過訴訟程序解決。

　　二、全權(quán)委托公證的現(xiàn)狀

　　目前本人所見業(yè)主全權(quán)委托公證書中委托權(quán)限幾乎無(wú)所不包：從前期授權(quán)申請(qǐng)贖樓貸款、領(lǐng)取紅本產(chǎn)權(quán)證、簽署相關(guān)文件資料，到簽約出售、收取售樓款，再到后期的物業(yè)、煤氣、水電、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話過戶，凡是涉及到房屋轉(zhuǎn)讓的所有事宜幾乎全部囊括在內(nèi)。授權(quán)范圍廣是為了順利辦理完畢相關(guān)手續(xù)，本無(wú)可非議，但奇怪的是在以下幾個(gè)十分關(guān)鍵的方面很多業(yè)主或者沒有作出明確授權(quán)或者隨意授權(quán)：

　　1、沒有約定交易價(jià)格。本律師見過很多委托書中都沒有授權(quán)受托人在什么價(jià)位替代業(yè)主成交!可能是業(yè)主們認(rèn)為交易價(jià)格在做全權(quán)委托公證之前和買家的買賣合同中已有規(guī)定，無(wú)需再進(jìn)一步明確。需要提示的是，合同具有相對(duì)性，受托人不是業(yè)主和買主簽訂的買賣合同當(dāng)事人，不受買賣合同約束，在遇到惡意受托人的情況下，受托人完全可能故意低價(jià)出售業(yè)主房屋，只要不是和買受人惡意串通(即是是惡意串通，一般也很難取證)，該低價(jià)售房行為完全合法有效。

　　2、沒有指明買受人。幾乎所有的委托書都沒有指明受托人與誰(shuí)去交易!之所以不指明，可能同樣源于業(yè)主自認(rèn)為已與買主簽訂過買賣合同，買主已經(jīng)確定，無(wú)需在委托書中再行指明。然同樣基于合同的行對(duì)性原理，受托人完全可以在取得授權(quán)后將業(yè)主房屋出售給其他人。在房?jī)r(jià)持續(xù)飆升的情況下，受托人自作主張另行高價(jià)出售給他人，從中賺取差價(jià)的案例屢見不鮮(這也是很多炒家炒房慣用的方法之一)。

　　3、受托人身份不明。大部分業(yè)主做全權(quán)委托公證時(shí)，根本不知道受托人是何方人士，只有出資方提供的身份證復(fù)印件，受托人與出資方到底是什么關(guān)系不得而知。由于為了工作方便，受托人少則六七個(gè)，多則幾十個(gè)，一旦出現(xiàn)有個(gè)別受托人濫用授權(quán)，給業(yè)主造成損失的情況，業(yè)主很難查找到其下落。

　　4、隨意授權(quán)受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。轉(zhuǎn)委托權(quán)意即受托人可以將受托權(quán)力再行委托他人行使，轉(zhuǎn)委托本來(lái)是為了維護(hù)委托人利益而設(shè)立的，目的在于在受托人出現(xiàn)特殊情況下無(wú)法完成受托事務(wù)時(shí)，再委托他人代為完成委托人委托事務(wù)。在二手房交易公證委托中，由于受托人一般都在五人以上，業(yè)主沒有必要再賦予受托人轉(zhuǎn)委托權(quán)。隨意授權(quán)受托人轉(zhuǎn)委托權(quán)，可能帶來(lái)更復(fù)雜的問題。

　　5、自己不留公證書，對(duì)委托內(nèi)容不知。很多業(yè)主出現(xiàn)糾紛來(lái)咨詢時(shí)自己都沒有公證書，連公證書內(nèi)容、受托人都不清楚，部分業(yè)主反映公證處不給業(yè)主公證書，在后來(lái)去查詢時(shí)公證處還不允許其復(fù)印查詢。本律師再此提醒：業(yè)主即是授權(quán)委托人，又是公證申請(qǐng)人，公證書完全有權(quán)自存一份，公證處有義務(wù)為業(yè)主提供查詢服務(wù)。

　　三、建議

　　鑒于業(yè)主簽署全權(quán)委托公證書后，受托人就擁有了業(yè)主的全部權(quán)利，為防止受托人濫用權(quán)利給業(yè)主造成損失，建議業(yè)主在簽署授權(quán)委托書時(shí)熟悉受托人基本情況，明確指定最低交易價(jià)格、買受人，不要賦予受托人轉(zhuǎn)委托權(quán)，并留存一份備查。在發(fā)現(xiàn)受托人濫用委托權(quán)，自身權(quán)益可能受損的情況下及時(shí)撤銷委托，與出資人協(xié)商親自履行售房義務(wù)。