“準(zhǔn)婚房”的權(quán)屬及分割

　　核心內(nèi)容：“準(zhǔn)婚房”的權(quán)屬及分割應(yīng)該如何進(jìn)行?下面，承業(yè)律師房地產(chǎn)小編為您詳細(xì)介紹相關(guān)的知識內(nèi)容。

　　近年，購置婚房已經(jīng)成為樓市中的一個(gè)不可忽視的消費(fèi)人群。“要結(jié)婚，先買房”的傳統(tǒng)觀念，使購置婚房成為了一種“剛性”的需求，準(zhǔn)新人們已經(jīng)成為推動房產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要因素。然而，等到真正看中了房子，要簽訂購房合同了，“產(chǎn)權(quán)證上到底寫誰的名字”往往就成為了爭論的焦點(diǎn)。通常這些戀人還未登記結(jié)婚，因此就會產(chǎn)生分歧，戀人購房尚不屬法定夫妻，一旦感情出現(xiàn)問題，所買的房子該怎么辦?產(chǎn)權(quán)登記時(shí)除了法律因素、感情因素，往往還會因父母的介入變得有些復(fù)雜。登記在誰名下都有不同的法律后果。戀愛中的男女應(yīng)當(dāng)對此有清晰的認(rèn)識，然后再根據(jù)自己家庭和對方的實(shí)際情況，選擇適合的方案。以免倉促決定后，家庭、戀人反目，產(chǎn)生不必要的矛盾。結(jié)婚固然是人生一大喜事，但婚姻關(guān)系的基礎(chǔ)還是財(cái)產(chǎn)關(guān)系，理清各自的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬，未雨綢繆，有助于避免將來可能產(chǎn)生的不愉快。下面律師將結(jié)合不同的出資及登記情形，來分析“準(zhǔn)婚房”的權(quán)屬及分割。

　　一、婚前已支付全額購房款

　　(1)、登記在一方父母或一方父母及其子女名下

　　這種情況下一般是由一方家庭出資購買房屋，并將房屋登記在一方父母名下。這種情況權(quán)屬相對比較清晰，房屋屬于一方父母或家庭共同財(cái)產(chǎn)。不論未婚戀人雙方最終是否結(jié)婚，該房屋的權(quán)屬均不會發(fā)生變化。

　　(2)、登記在未婚戀人雙方名下

　　1、一方出資

　　這種情況下，一般視為是一方或其父母對另一方的贈與。按照傳統(tǒng)的司法理念，這種贈與行為不屬于附條件贈與，因?yàn)榛橐鲎杂?，不能作為贈與條件。所以，不論未婚戀人雙方是否結(jié)婚，房屋均屬于雙方共同所有。而現(xiàn)在，在一些發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)了新的認(rèn)識，并有不少司法判例。認(rèn)為此種情況，應(yīng)當(dāng)視為是附條件贈與行為，其贈與生效的條件就是結(jié)婚。如果未婚戀人雙方未結(jié)婚，贈與就不能生效。房屋仍應(yīng)屬于未婚戀人雙方共同所有，但出資的一方有權(quán)索回出資的錢款。

　　由于，對此并無明確的法律規(guī)定，可能在實(shí)踐中會出現(xiàn)不同的裁判結(jié)果。(本文中涉及贈與的問題與此相同)

　　2、雙方出資

　　這種情況下，房屋屬于雙方共同所有。如果有父母出資，即視為對其子女的贈與。不論未婚戀人雙方最終是否結(jié)婚，該房屋的權(quán)屬亦不會發(fā)生變化。

　　(3)、登記在未婚戀人一方名下

　　如果登記在出資未婚戀人一方的名下，房屋屬于其的個(gè)人財(cái)產(chǎn)不會因婚姻關(guān)系而發(fā)生權(quán)屬變化。而如果是一方出資而登記在未出資未婚戀人一方的名下，或雙方出資登記在未婚戀人一方名下，這種情況一方的出資可視為對另一方的贈與，房屋屬于登記未婚戀人一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　二、婚前按揭貸款支付購房款

　　(1)、登記在一方父母名下

　　這種情況一般是由一方父母支付首付，然后將房屋登記在其名下。如采用這種方案，房屋將被認(rèn)定為父母的財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定為父母的債務(wù)，相應(yīng)的權(quán)利及風(fēng)險(xiǎn)也由父母享有或承擔(dān)。但如果結(jié)婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，一方雖無法主張房屋，但對于已支付的貸款本息可主張為向父母的借貸，并要求父母返還并平均分割。

　　(2)、登記在未婚戀人雙方名下

　　這種情況不論是何方出資支付首付，房產(chǎn)均應(yīng)視為未婚戀人雙方的共有財(cái)產(chǎn)。同樣不論未婚戀人雙方最終是否結(jié)婚，該房屋的權(quán)屬亦不會發(fā)生變化。而房屋所付債務(wù)亦應(yīng)由未婚戀人雙方共同承擔(dān)。

　　(3)、登記在未婚戀人一方名下

　　對于一方支付首付，并登記在其名下的房屋，如果在婚前已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，該房產(chǎn)一般會被認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，由該方享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。如果婚后用共同財(cái)產(chǎn)還貸的，婚后還貸的部分應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。反之，婚前并未取得房產(chǎn)證的，房屋可以認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但一方婚前支付的部分，屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如果雙方離婚，應(yīng)將該部分從房屋價(jià)值中剝離。

　　一方支付首付，而登記在對方名下的房屋，對方的出資可以視為贈與行為。對于一方已支付的貸款本息的，一方可向?qū)Ψ竭M(jìn)行追償。其他問題則與前述相同。

　　(4)、登記在一方父母及未婚戀人雙方名下

　　若是這種情況，房屋認(rèn)定是未婚戀人和一方父母的共有財(cái)產(chǎn)，而貸款也應(yīng)認(rèn)定為四人的共有債務(wù)，相應(yīng)的權(quán)利及義務(wù)也由四人共同享有或承擔(dān)。如果婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的，雙方離婚時(shí)，對于已支付的貸款本息超出其應(yīng)承擔(dān)部分的，可主張超出部分為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并向其他共有人進(jìn)行追償。如果是由一方父母償還貸款的，對于已支付的貸款本息超出其應(yīng)承擔(dān)部分的，一方父母也可向其他共有人進(jìn)行追償。

　　(5)、登記在雙方父母及未婚戀人雙方名下

　　這種情況，房屋認(rèn)定是未婚戀人和雙方父母的共有財(cái)產(chǎn)，貸款既為共有債務(wù)，相應(yīng)的權(quán)利及義務(wù)也由共有人共同享有或承擔(dān)。其他問題則與上述情形相同。

　　三、律師提示

　　(1)、買房人簽訂預(yù)售合同并支付了房款后，取得的是房屋的“期權(quán)”，這個(gè)“期權(quán)”實(shí)際上是一種債權(quán)，而并非物權(quán)即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。雙方在還沒有取得小產(chǎn)證時(shí)，一方不能要求“確認(rèn)對期房的產(chǎn)權(quán)”。不過，我國現(xiàn)在對房產(chǎn)登記實(shí)行實(shí)名制，購房合同上的購房人必然將成為房產(chǎn)登記人。

　　(2)、如果房屋認(rèn)定為一方所有，而另一方的出資只能認(rèn)定為債權(quán)時(shí)，房價(jià)上漲的情況下，另一方享受不到房價(jià)上漲的收益。因此，如果產(chǎn)證做在一方一個(gè)人的名下，對另一方是不利，建議另一方應(yīng)考慮到這個(gè)因素。

　　(3)、對于共有財(cái)產(chǎn)，法院一般不宜直接將房產(chǎn)判歸一方所有，只能按照共有關(guān)系處理。雙方如果協(xié)商不成，可以把房屋進(jìn)行拍賣，將拍賣的所得款項(xiàng)按比例進(jìn)行分配。